李滄崛起

于洋

2014年7月18日14：00，由《都市歷程》組委會、青島市工商聯房地產行業聯盟、青島市生產力學會主辦，中海地產青島投資開發有限公司承辦，海爾地產集團有限公司、青島越秀地產開發有限公司、青島偉東置業集團、青島華銀中智廣告營銷策劃有限公司、民盟青島第二綜合總支、山東永安膠業有限公司協辦的2014北上廣深青·城市發展趨勢峰會暨青島城市新中心區開發模式創新高峰論壇在青島舉行。

來自北京、上海、廣州、深圳等國內一線城市著名的研究機構、金融機構、服務機構以及青島市各大開發企業的嘉賓齊聚一堂，圍繞一線城市中心區形成的條件及過程、城市中心區在城市中的功能及作用、城市中心區商業的特征、青島新城市中心區現狀及未來發展趨勢四個話題，進行了深入探討，并認為北上廣深其它城市中心區的規劃及發展模式為李滄區提供了一個很好的建設藍圖，對李滄區今后的發展起到了一定的推動作用，而隨著國內房產大鱷的不斷涌入，李滄區將會為青島市打造一個全新的生態城市中心區。

青島的例外是李滄

青島處在中日韓三國的中央位置，就像人一樣，腎在中間，它的這一撥經濟很有看頭。作為世界第二大經濟體，在中國你可以找到兩個比較相像的城市：青島和大連，但青島比大連更有優勢。

從中國經濟的總體地帶上看，青島實際上并沒有擠入任何一個大區的規劃，長三角的規劃也沒有把青島帶過去，但隨著長三角地區的經濟轉移，這里卻形成了一個T字形的經濟地帶，它通過濟青高速連接了中國制造業轉移過來的地帶。

環渤海的規劃是依托主城、環海保護，是海灣性的經濟結構。在更大的空間中，實現產業轉型，實現立體交通，把更多的工業輻射出去，通過做科技和金融，使青島成為半島城市群的龍頭。山東半島要承接長三角的產業轉移，這是環渤海的規劃。

從黃河流域規劃看，它是未來黃河流域的龍頭。青島位于京津冀城市圈和長三角聯絡地帶，是歐亞大陸重要的端點，港口、海洋經濟，以及太平洋的戰略區位，都將起到引領山東半島的重要意義。

青島之“勢”，在于一個“T”，字形的輻射面，輻射兩個沿海，它沒有很清晰地屬于哪一個，但是因為它的港口優勢，兩邊都會受益。

青島的發展機遇，一是國際交流的窗口，二是產業北移的人海口交往的重要結點，三是中部的cBD城市。當下的世園會，給青島帶來的絕不僅僅是短期的旅游，還有更多的發展機遇。

在現代經濟由南到北波浪前進的過程中，青島處于一個高速發展的機遇中，按照城市規劃的理論叫具結和擴散的領域，它處在擴散的高速過程中。在這些年，青島經歷了城市擴散，然后再結合的過程，現在李滄區就在結合的階段。結合到一定的階段后，城市就會提升為一個新的城市中心，從單核城市變成多核城市。上海原來只有一個中心，現在有上海徐家匯和上海中山公園，又形成一個新的輻射中心，在這樣一個經濟或人口導入的高速周轉時期，李滄可能變成上海的徐家匯，也可能變成上海的靜安寺。

如何提升李滄區？我認為應該有幾個要素：一是環境優勢。李滄也是青島的一個例外，世園會背后靠山，這正是當下花錢都買不到的良好生態環境。二是產業。有什么樣的產業經濟就有什么樣的收入人群。現在是以商貿業為主，商貿業和電子商務接軌，產業經濟要有經濟體支持，還要有可以體驗的東西，比如生態環境。三是交通，從飛機場到李滄，我感覺交通在變好。城市的商業編制規劃就是交通，上海市的商業規劃編制的原則有兩個，一是交通，二是軌道交通。

中國的例外是青島，青島的例外是李滄。李滄可以成為青島的ABD城市，往這個方向靠，把我們的優勢做成一個亮點，把生態和環境作為一種稀缺資源，然后產業導入過程再高一點，一定會讓李滄成為致勝發力的區位。

軌道交通時代來臨

按照GDP和中國的消費之間的關系，在人均GDP300美元起步的時候，住宅的產業開始發展，當達到500美元的時候，就有了地下空間的開發利用，超過500美元以后，地鐵開始投入使用。

青島人均GDP在中國的曲率，2012年是第30位，人均超過83000元，換算成美元超過了13000美元，這是一個重要的技術指標。達到8000美元以后，住宅產業進入一個平穩期，從現在的拍賣市場完全可以看到這一點。

在大的背景下，國家于2014年4月提到一個重要的發展方向是新型城鎮化。在新型城鎮化中，對于中心城市的發展，提到了改造和提升中心城區的功能，推動特大中心城區部分功能。像衛星城市疏散強大的大中城市中心區高端的服務、現代商貿、創新等功能，同時統籌規劃地上地下的空間開發，推動商業辦公、居住空間與交通占領的合理布局和綜合開發，這是國家從整個城市發展和布局上所做的頂層設計。

對于青島，它有著非常好的生態資源優勢。青島有眾多的山頭公園，除了嶗山以外，其他市區也有大大小小十幾個山頭公園。此外，青島有兩條河：李村河和張村河。

青島總人口（含周邊市區總人口）是890多萬，市區人口超過400萬，這是基本數據，包括目前的國家規劃，那么，未來青島的發展方式是怎樣的呢？我們可以先將目光投向世界，看看歐美國家是怎么做的？

巴黎是世界時尚之都，也是文化商業中心，它也是一個典型的RBD城市。現在巴黎城市就是按照當時19世紀的格局基本穩定下來的。在巴黎這個上千萬人的城市中，它步行的出行人數超過30%，地鐵、公交車等公共交通是21%，小汽車的出行則占到約30%。

未來RBD的城市，一定是以人為主考慮的。現在很多國內城市，街道無比的寬闊，但未來肯定要經過由寬變窄的趨勢。巴黎后來就在人行道這方面作了相關的專業化設計，使城市有很好的提升。

在巴黎市中心，很少碰到車開得很快的時候，基本上粉紅色的區域時速不得超過30公里，約三分之一的區域屬于慢性交通。同時，慢性交通也帶來了非常好的商業空間，步行空間包括人行道逐漸形成一個主流。世博會2000年在漢諾威舉行，當時漢諾威就進行了一個慢性空間的整治，中心區基本上以步行區為主，中間是汽車道路，這是歐洲發展的趨勢。endprint

巴黎著名的香榭里舍大道，是雙向十車道的主要干道，但是它兩側人行道也很寬。為什么香榭里舍能成為世界的商業中心，它的步行空間、體系和支撐起到了非常重要的作用。一側步行的空間，大概有15米，單向是五車道。實際上，城市的公共空間和人的舒適程度與商業發展之間，有著非常重要的聯系。

再看科隆，它是德國超過100萬人口的城市中的一個。科隆火車站廣場對面是著名的科隆大教堂，火車站在一個巴掌大的地方，旁邊只有停自行車的地方，所有車輛都在地下。到大教堂要通過大臺階，人們搭起了一個空間的走廊，步行空間在城市里面扮演非常重要的角色。

德國是一個汽車工業國家，但是在國家發展規劃里，汽車并沒有被重點規劃。2006年，德國交通部專門給中國交通部寫了一篇文章，建議中國在目前這么多人口的情況下應該發展公共型交通，提倡軌道交通。

德國科隆地鐵的交通網，以火車站為正中心，城市的軌道總共有19條地鐵。整個車站分成兩層，中間是一個停車場，來自四方八方的游客或者上下班的人在這里形成一個臨換場。

實際上，歐洲的發展過程跟中國不太一樣，基本上該建的都已經建了，現在是補空期，不斷地修復整個城市的肌理。

我們青島，將來這個城市也要步入軌道交通時代。市區里有五條線，同時從紅島有一個八號線接過來，還有一個一號線到黃島區。所以，李滄將會是未來青島核心發展的區域，因為它有兩個非常重要的點，一是以鐵路青島北站為中心，一是以李滄商圈的區域形成重要的交匯點。這不代表老火車站就沒落了，中山路雖然隨著青島的城市發展逐漸沒落了，但是將來如果老火車站出行率達到20%左右，就可能會有20%的人流回到這里。李滄如果能借鑒德國城市軌道交通發展的方式，把地鐵并行起來，將二號線和三號線在適當的地方進行并點，多設一到兩個站點，未來的發展將會無可限量。

變革城市人居

對于青島而言，中海地產是一個外來者。

2007年，中海地產進入青島，陸續開發了沿海一號、臨安府等項目，它們遍布青島各個非常活躍的地區，也為這個城市的建設貢獻著自己的力量。

作為開發商，我們更多是借勢于青島的發展。目前，青島形成了青島主城區、黃島、紅島三個發展框架。在紅島和青島主城區之間，李滄區成為中間地帶，也是城市發展中重要的一環。2004年，李滄區的售價每平方米還不到4000元，到2014年已經超過10000元，不到五年的時間售價翻了一番。整個商業發展的規律也是沿著這個路徑在前進，從中山路到臺東再到東部的香港路，再從香港路到李村商群到城陽的正陽路，一路向北。

在政府的大力規劃下，李村商圈也一躍成為了青島第一商圈，發展速度非常快，規模也非常大，幾年時間就出現了萬達廣場、偉東樂客城等，共同形成了現在的大李村商圈。同時，由于有地鐵和高鐵的助力，這個區域未來的價值也會發生非常重要的變化。

以北京為例，它地鐵周邊的物業，每年有30%的價值上漲。青島整體的地鐵規劃，在李滄地區也有非常重要的幾條線路，對于這個區域來說，未來發展是非常令人矚目的，也會為這個區域帶來更多的商業機會。

另外，這個區域中云集了非常多的城市建設者，包括萬科、海爾、越秀、偉東等公司，我們共同為這個區域注入了更多的活力。

2008年，這個區域成交的面積還不足20萬平方米，如今發展速度非常迅猛，可以說，這個區域已經成為炙手可熱的新的城市中心。我們建設的全國第十座中海國際社區項目便坐落于此，它的理念是國際的、開放的、公園式的高檔社區。

一直以來，我們始終關注城市未來的發展脈搏，如果能夠把握這個脈搏就能夠更好地預見整個區域的發展方向，中海落戶李滄也是基于這樣的考慮，就是看中了區域發展的未來方向。在這個區域中，規劃有非常完善的教育體系，也借助于這個區域商業地鐵的發展。2013年，銷售套數2500套。當時整個區域成交套數15000套，也就是說，每銷售6套就有一套來自于國際社區。2014年上半年，項目完成了1300萬元的銷售，今年預計完成2500萬元以上。

是什么原因讓它如此受歡迎呢？其實，更多的是源于順應了大青島區域發展的優勢，在這個區域當中有非常多的優秀的開發商提供了非常全面的產品，我們提供的是優質的住宅項目，在周邊也提供了非常全面的商業配套。

與此同時，國際社區項目也秉承著國際上的一些規劃管理和原則，以歐洲的思路為指導，借助城市的公共道路和公共空間的打造，形成了空間的舒適、娛樂和安全的規劃思路，更加注重城市公共空間到半開放空間，再到私密空間等一些規劃思路。

在距離李滄商圈最近的部分還規劃了網絡商務中心，這個網絡商務中心是在研究了李滄未來發展方向以及新城市中心的發展規劃后得出的一個前瞻性的市場定位，在地鐵帶動下，商圈經濟會帶來無限的商機，希望填補李滄商務高檔寫字樓的空白，開創新的商務格局。

中海沿著城市建設的思路，希望能夠變革城市人居的格局，成為城市新中心的發展引擎。endprint