污名及其對受污染不動產(chǎn)價值的影響探析

梁飛媛　方水盛

摘要：污名問題源于公眾對市場或環(huán)境風(fēng)險的認(rèn)知，伴隨著環(huán)境問題的認(rèn)知逐漸增加，公眾對周圍的許多環(huán)境風(fēng)險也越來越敏感，因此而導(dǎo)致的污名現(xiàn)象也越來越頻繁。污名在受污染不動產(chǎn)價值評估中占據(jù)著重要地位。本文主要探討受污染不動產(chǎn)之污名的概念及其成因、污名的影響范圍及量化方法等，以期為我國評估師在評估受污染不動產(chǎn)時關(guān)于污名的確定提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：污名 受污染不動產(chǎn) 量化方法

一、污名的概念

“污名”（stigma）一詞最早來源于古希臘，它是一種身份的標(biāo)識。這種標(biāo)識是刻在或烙印在某些人的身上，表示帶有這種標(biāo)識的人是不受歡迎的，需要回避或者遠(yuǎn)離。污名通常帶有貶義，指形象、聲譽(yù)不好等。Patchin（1988）首次將污名概念應(yīng)用于受污染不動產(chǎn)的價值評估中。他認(rèn)為，污名是指受污染不動產(chǎn)的污染物被清除后，依然存在著“名譽(yù)”上的損失，這種損失會繼續(xù)導(dǎo)致不動產(chǎn)價值的減少。之后，Patchin（1991）進(jìn)一步擴(kuò)展了污名的內(nèi)涵和外延，將污名定義為由環(huán)境污染引起的、環(huán)境治理成本以外的一切不動產(chǎn)價值損失。Mundy（1992）揭示了污名的本質(zhì)，即污名產(chǎn)生于人們對環(huán)境污染問題的認(rèn)知水平及由此帶來的不確定性和風(fēng)險。Roddewig（1996）區(qū)分了不動產(chǎn)中的環(huán)境風(fēng)險（environmental risk）與污名。他認(rèn)為，污名是指對受環(huán)境風(fēng)險影響之不動產(chǎn)的逆向公眾認(rèn)知。另外，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結(jié)為對未來責(zé)任或潛在治理成本的擔(dān)憂等許多因素。

二、污名的成因

污名是由大量不確定性因素和風(fēng)險共同導(dǎo)致的，然而關(guān)于污名的成因，每個學(xué)者研究的結(jié)論不盡相同。Patchin（1991）例舉的污名成因包括：（1）擔(dān)心潛在治理成本；（2）煩擾因素；（3）擔(dān)心對受污染損害的公眾承擔(dān)賠償責(zé)任；（4）受污染不動產(chǎn)的抵押能力降低；（5）清理的干凈程度。Mundy（1992）提出了評判環(huán)境污名的七個標(biāo)準(zhǔn)：（1）破壞性，危害或潛在風(fēng)險是否會對一個人的日常生活產(chǎn)生影響；（2）可想象性，潛在風(fēng)險能否排除在外；（3）審美效果，危害或潛在風(fēng)險對周圍環(huán)境造成的損害程度；（4）責(zé)任，個人或?qū)嶓w為危害或潛在風(fēng)險所要承擔(dān)的責(zé)任有多大；（5）預(yù)兆，危害或潛在風(fēng)險的持續(xù)性和嚴(yán)重性；（6）潛在危險程度，危險可以從廣義上理解，包括對人類和動物的危害；（7）恐懼程度，今天我們所恐懼的，明天我們就不會恐懼了嗎？你如何判斷恐懼？媒體在多大程度上放大了恐懼？與Patchin、Mundy等人的觀點(diǎn)有所不同，Wilson（1994）所介紹的污名成因并不包括增加的融資成本，他將污名成因歸咎于不可見的市場因素。Roddewig（1996）總結(jié)了在評估受環(huán)境污染不動產(chǎn)的過程中，污名的可能成因：（1）環(huán)境污染以及風(fēng)險的類型；（2）（環(huán)境污染）治理周期（remediation cycle）等五個重要周期如何影響風(fēng)險認(rèn)知；（3）該不動產(chǎn)的歷史信息，曾經(jīng)是否被污染過；（4）環(huán)境污染治理計(jì)劃是否明確可靠；（5）環(huán)境污染對當(dāng)前不動產(chǎn)使用狀況的影響機(jī)理；（6）環(huán)境污染如何影響周圍不動產(chǎn)的使用狀況；（7）是否有政府計(jì)劃來抵消風(fēng)險；（8）購買者是否有擔(dān)保或保險計(jì)劃。Jackson（1997）列出了在評估環(huán)境污染對收益性不動產(chǎn)的價值影響時，需要注意的一些因素：（1）治理環(huán)境污染所需的時間和成本；（2）補(bǔ)償保障措施；（3）確認(rèn)環(huán)境污染的性質(zhì)及其范圍；（4）潛在的補(bǔ)償所需的費(fèi)用；（5）環(huán)境污染治理計(jì)劃是否經(jīng)過核準(zhǔn)；（6）管制強(qiáng)度是否健全；（7）第三方訴訟的可能性大小。綜上，污名的主要成因包括：（1）潛在治理成本的不確定；（2）訴訟費(fèi)用的不確定；（3）抵押貸款能力的不確定；（4）清理程度的不確定；（5）法律法規(guī)限制的不確定；（6）未來市場狀況的不確定；（7）時間因素；（8）融資風(fēng)險；（9）污染類型及嚴(yán)重程度。

三、污名的影響范圍及程度分析

受污染不動產(chǎn)主要分為兩類：污染源不動產(chǎn)和非污染源不動產(chǎn)。污染源不動產(chǎn)是指造成不動產(chǎn)環(huán)境污染的污染物發(fā)生源在不動產(chǎn)所屬的范圍內(nèi)的受污染不動產(chǎn)。相應(yīng)地，非污染源不動產(chǎn)是指污染物發(fā)生源引起的周圍不動產(chǎn)的環(huán)境受到污染，因此而形成的受污染不動產(chǎn)。對應(yīng)于兩種受污染不動產(chǎn)，污名也有兩種分類：一是污染資產(chǎn)修復(fù)后，由于不動產(chǎn)價值的不確定性和風(fēng)險性而產(chǎn)生的價值減損；二是受鄰近污染影響，認(rèn)知到對健康和安全以及不動產(chǎn)價值的影響，從而由于不動產(chǎn)價值的不確定性和風(fēng)險性而產(chǎn)生的價值減損。污名的影響范圍及程度大小主要取決于污染的類型以及污染的嚴(yán)重程度。環(huán)境污染在不動產(chǎn)中的表現(xiàn)形式有很多種，劃分類別不一，本文主要將環(huán)境污染分為六大類：

（一）空氣污染。又稱大氣污染，主要是指人類活動或自然過程引起某些物質(zhì)進(jìn)入大氣中，當(dāng)某些物質(zhì)日積月累達(dá)到一定濃度，就會使人感到不適，對人體健康產(chǎn)生危害，形成環(huán)境污染。由于空氣的流動性強(qiáng)，擴(kuò)散速度快，因空氣污染引起的不動產(chǎn)價值減損范圍也就越大。當(dāng)然，隨著離污染源距離的增加，污名的影響效果也逐漸減弱。

（二）噪聲污染。主要是指聲音超過一定分貝，使人耳膜感到不適，引起人煩躁，使人不能正常休息。噪聲來源有交通噪聲、工業(yè)噪聲、建筑噪聲等，其對不動產(chǎn)價值的影響范圍較小，污名主要存在于污染源周圍的不動產(chǎn)中，且污名的大小與污染源呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離越遠(yuǎn)，污名越小。

（三）水污染。主要是指由于人們向水中大量排放各種有害物質(zhì)，超出水體自身的自凈能力，使水不適合人類飲用。水是人們生活的必需品，當(dāng)人們得知水被污染時，心里會產(chǎn)生恐慌，對不動產(chǎn)的價值產(chǎn)生巨大沖擊。水污染具有區(qū)域性，且影響范圍較大，對污染區(qū)域中不動產(chǎn)產(chǎn)生的污名差別不是很大，沒有像噪聲污染那種明顯的階梯狀污名。

（四）土壤污染。土壤污染是指土壤中的有害物質(zhì)過多，超過土壤的自凈能力，引起土壤的組成、結(jié)構(gòu)和功能的變化，有害物質(zhì)在土壤中積累，通過植物、水等被人體吸收，達(dá)到危害人體健康的程度。由于土壤污染對于人類有著潛在危險，因此這也是影響不動產(chǎn)價值減損的重要原因。一般地，土壤污染引起的污名局域性十分明顯，只對受污染的不動產(chǎn)存在污名影響，對周圍不動產(chǎn)一般沒有影響。endprint

（五）核污染。核污染主要來源于核設(shè)施的保存、報(bào)廢等處置，核電站的泄露等。核污染能對人的身體健康產(chǎn)生重大危害，而且極難處理，存續(xù)時間久，影響范圍廣，因此對不動產(chǎn)會產(chǎn)生較大的污名。

（六）電磁輻射污染。能量以電磁波的形式由源發(fā)射到空間的現(xiàn)象并以電磁波形式在空間傳播所造成的污染。在不動產(chǎn)評估過程中，考慮電磁輻射對不動產(chǎn)價值的影響，主要考慮其與發(fā)電站、發(fā)射塔、高壓電線的距離。目前，關(guān)于電磁輻射對人體的危害，還沒有得到廣大民眾的認(rèn)知，因電磁輻射產(chǎn)生的污名相對較小。

四、污名的生命周期

受污染不動產(chǎn)在各個不同階段，其價值減損程度并不相同。一般地，在剛剛發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)受到環(huán)境污染時，其價值受損最嚴(yán)重，即在治理環(huán)境污染前，其潛在的風(fēng)險和不確定性最大，不動產(chǎn)價值減損最大，即污名對受污染不動產(chǎn)價值影響最大。隨著治理不斷進(jìn)行，污名影響逐漸減小，不動產(chǎn)價值逐漸恢復(fù)。在治理環(huán)境污染結(jié)束時，污名對不動產(chǎn)價值影響最小，不動產(chǎn)價值減損亦達(dá)到最小。這就是“污名生命周期”，圖形大致如下（圖1）：

五、污名在受污染不動產(chǎn)價值評估中的量化方法

污名是由諸多不確定性和風(fēng)險導(dǎo)致的，在量化過程中難度很大。Kinnard和Worzala（1999）在對美國和加拿大兩國不動產(chǎn)估價師進(jìn)行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，對當(dāng)時北美地區(qū)不動產(chǎn)估價師評估受污染不動產(chǎn)的現(xiàn)狀作了很好的總結(jié)。其中，調(diào)查發(fā)現(xiàn)關(guān)于污名的量化方法，61%被調(diào)查者采用增加折扣率，66%采用增加資本化率，57%采用減少估算的現(xiàn)金流，75%采用減少估算的市場價值。顯然，不論采用何種方式，對被污染不動產(chǎn)的“污名”評估都具有很大的難度和不確定性。為了克服這種不確定性，估價師主要采用5種基本途徑，55%以上的估價師依靠以往的經(jīng)驗(yàn)積累，50-75%的估價師依靠市場銷售或租賃比較案例，43%的估價師采用現(xiàn)金流風(fēng)險分析，41%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報(bào)告（階段Ⅰ），53%的估價師依據(jù)環(huán)境影響評價報(bào)告（階段Ⅱ）。

除了用上述傳統(tǒng)的評估方法對污名進(jìn)行量化之外，不少專家和學(xué)者還研究了一些新的方法，比如個案研究法、意愿調(diào)查價值評估法、多元回歸分析法、對比分析法等，下面對其中兩種方法加以介紹。

（一）個案研究法。又稱案例研究法，是指對某一個體、某一群體或某一組織在較長時間里連續(xù)進(jìn)行調(diào)查，從而研究其行為發(fā)展變化的全過程。個案研究法是市場比較法的一種衍生方法。因此，在用個案研究法評估受污染不動產(chǎn)的污名時，需要充分考慮可比交易案例與待估受污染不動產(chǎn)的一致性，考慮的因素包括：環(huán)境污染的類型以及污染程度、市場需求狀況、時間因素、補(bǔ)償與保險措施等。只有充分考慮了上述因素的一致性，個案研究法才能很好地加以運(yùn)用，正確評估受污染不動產(chǎn)的污名。

（二）意愿調(diào)查價值評估法。又稱條件價值評估法，是一種通過人們在假定情況下的意見的調(diào)查確定支付意愿的方法。當(dāng)市場上無法找到與受污染不動產(chǎn)相類似的交易數(shù)據(jù)時，其他方法難以評估污名的大小，這個時候可以考慮意愿調(diào)查價值評估法。在用意愿調(diào)查價值評估法的過程中，受調(diào)查者需要回答對于該受污染不動產(chǎn)他們愿意接受多大的污名損失才會購買該不動產(chǎn)，或者說他們愿意承受多大的污名損失而出售該不動產(chǎn)。接受意愿表示每個人承擔(dān)一定的風(fēng)險時都會尋求相應(yīng)的收益，并且風(fēng)險一定時，收益越大越好；支付意愿表示每個人愿意為一定風(fēng)險承擔(dān)的最大損失，并且風(fēng)險一定時，損失越小越好。所以，在調(diào)查訪問過程中，受調(diào)查者一般都會放大他們的接受意愿，壓縮他們的支付意愿。因此，用意愿調(diào)查價值評估法評估污名大小時，需要綜合考慮每個人的接受意愿和支付意愿。

六、總結(jié)

關(guān)于受污染不動產(chǎn)污名的研究，國內(nèi)還十分稀少，國外研究也未成體系，對污名的評估處理還存在一定的研究和探索空間。目前，關(guān)于污名亟需解決的問題有：

（一）統(tǒng)一污名的成因。國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于污名的成因說法不一，尚未達(dá)成統(tǒng)一的意見。污名的成因是確定污名大小的關(guān)鍵，也會影響到后期評估方法的選擇及應(yīng)用。所以，統(tǒng)一污名的成因，界定污名的范圍，是正確評估受污染不動產(chǎn)污名大小的前提和基礎(chǔ)。

（二）完善污名的評估方法體系。污名源于未來的諸多不確定性和風(fēng)險，污名的特殊性導(dǎo)致了傳統(tǒng)的評估方法已很難勝任，需要對三種傳統(tǒng)的評估方法加以調(diào)整，并結(jié)合污名的獨(dú)特性，從風(fēng)險、人們心理等角度尋求新的評估方法，以期完善污名的評估方法體系。S

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