那些年，跨界地產的企業

董萍

2014年6月7日，水井坊發布公告稱，因本公司業務結構調整，決定注銷成都興千業房地產開發有限公司（以下簡稱“成都興千業”）。至此，水井坊完全退出房地產業務。

實際上，水井坊涉足地產行業已經十年，但僅僅成就一個項目，獲利甚微。水井坊在回復記者采訪時稱，公司戰略發展要求公司進一步集中優勢資源，做大做強公司主營業務，增強公司持續、穩健經營的能力。水井坊清算成都興千業后，沒有子公司或參股公司開發房地產業務。

而水井坊只是大批實業企業跨界房地產失敗的縮影。跨界實業的地產企業成功者寥寥，而且越來越難以和主流房企競爭。業內人士分析，這將利好整個房地產行業的長遠發展。

十年僅成一個項目

水井坊公告顯示，成都興千業成立于2004年7月，注冊資本2000萬元，水井坊持股70%。其股權結構為，四川水井坊股份有限公司持股70%，四川千業投資有限公司持股20%，成都全興房地產開發有限公司持股10%。截至清算終了日，成都興千業房地產開發有限公司資產總額2681萬元，負債總額109萬元，所有者權益2572萬元。

截至2013年年報，該公司是水井坊唯一一家業務類型為“房地產開發經營”的主要子公司、參股公司，成都興千業此前僅承辦了溫江區向陽路215號地塊項目。

注銷之后，水井坊涉及房地產業務的只剩下成都蓉上坊營銷有限公司，營業收入為622.64萬元，主要是“全興蓉上坊”房地產項目車位以及商鋪銷售實現收入。

盡管水井坊2004年就開始涉足地產行業，但除了酒廠工程項目外，成功開發的地產項目僅有一個。“全興蓉上坊”房地產項目是水井坊開發的一個住宅項目。資料顯示，該項目分蓉上坊一期、二期，于2009年前后開盤售罄，總建筑面積21萬平方米，其中蓉上坊二期實現營業收入67108.96萬元。

2009年2月18日，四川水井坊股份有限公司發布公告稱，旗下控股子公司（成都聚錦商貿有限公司）在成都市郫縣共擁有36.7萬平方米的工業用地，因政府調整規劃，將變更為住宅用地。為此，成都聚錦商貿有限公司需補交土地出讓金4.24億元。

然而，水井坊并未對該項目進行開發。2011年11月，水井坊發布公告稱，根據公司發展戰略并結合國家宏觀調控政策及相關監管規定，公司擬剝離賬面土地成本為5.3億元的郫縣房地產開發項目。對此，水井坊公告稱，決定要剝離房地產業務以集中精力發展白酒主業。

2013年7月，水井坊董事會審議通過，決定暫緩邛崍新產品開發基地及技術改造項目建設。該項目是水井坊2011年1月審議通過的，當時決定在成都邛崍中國名酒工業園內投資實施公司新產品開發基地及技術改造項目，到2013年年底，該工程的曲酒項目一期一區已完工，已完成預轉固并投入使用3.1億元，水井坊稱，暫緩是“因宏觀形勢及市場情況發生較大變化”。

實際上，2013年在白酒遭遇禁酒令陷入行業調整期之后，水井坊處境更加艱難，因此加速了其剝離房地產業務。2013年上半年水井坊將旗下子公司成都聚錦貿易公司100%股權轉讓給成都鑄信地產開發有限公司；2014年6月水井坊注銷控股子公司成都興千業房地產開發有限公司。

“水井坊涉足房地產，至少有兩個考慮。第一，是為主業提供營業場所。隨著整個房地產市場變熱和土地增長，企業租賃營業場所的成本在增加，所以很多企業有意通過自主拿地和項目開發來開發辦公場所。從提供主業空間的角度看，這樣做是有一定合理性的。第二，此類企業在主業業績較好的情況下，也會有投資房地產的沖動。尤其是對于白酒業來說，此前的市場估值看好，產品銷售很順暢，所以有比較充裕的資金，會加快區域房地產項目的開發進程。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為。

“然而隨著反腐倡廉制度下，白酒行業受到重創，一方面主業反哺副業的能力減弱，另一方面可能也會拖累主業的發展。水井坊在地產業務擴張上會有比較大的牽制，可以看出，其實在土地市場上沒有優勢，很難獲取新的地塊，進而導致房地產項目開發難以擴張。”

跨界地產企業紛紛退出

實際上，水井坊只是眾多跨界企業的一個縮影。

2004年，水井坊涉足地產，跨界風起。據不完全統計，2006-2010年，英利集團、奧康、寶鋼、民生能源等紛紛以自建或者投資方式進入地產行業。

2011年至2012年，跨界風正勁。包括杉杉、雅戈爾、地奧、國美、阿里巴巴、長城床墊等各界大腕分別以投資或者合作的方式涉足房地產。據不完全統計，此間在房地產領域亮相的行外資金超過500億元。

與此同時，也有很多企業悄然退出房地產。獐子島、酒鬼酒、金種子、飛樂股份、恒順醋業、金發科技、西部礦業等跨界上市公司宣布離開或打算撤離房地產行業。

2012年，喜之郎、中國人壽、九華集團、南寧糖業、復星國際、茅臺等紛紛跨界。相反，上市藥企中恒集團宣布將逐步退出房地產業務。

業內人士分析，2006-2012年的跨界地產潮，一方面是因為地產行業的暴利，誘使許多其他領域的企業冒進房地產行業。同時，與其原有核心業務的經營有關。如茅臺投資自營店是為了白酒業的發展。寶鋼涉足鋼結構住宅建設，是借其產品特點開展房地產領域的投資。

而2013年后，退出成為主流。2013年，TCL公告稱，將把旗下房地產業務轉讓給花樣年集團，聚焦核心業務。實際上，此前惠州TCL房地產公司在惠州、武漢擁有7個地產業務子公司，2013年前三季收入2.5億元，凈利潤2130萬元。步TCL集團后塵，2014年3月，惠州本土另一家電子信息類“大佬”德賽集團也著手轉讓德賽房地產公司100%股權。

“2006年前后實業開始涉足房地產行業，最主要是由于房地產行業‘低風險高收益這一關系的誘惑，尤其是在樓市調控之前，房地產行業的高回報率，使得這一趨勢更為明顯。”嚴躍進分析認為。endprint

“201 1年處于行業調整期，并且房地產項目周期較長、資金回籠時間長，所以部分企業開始理性思考，紛紛退出。”中投顧問項目總監朱文嘉分析。

跨界成功者寥寥

實際上，實業跨界成功者只是個案，而失敗者是沉默的大多數。

“實業企業并非不想進入房地產，而是不太適應。房地產行業有自身的規律、運作方式，非行業內人士難以把握。實業企業在房地產行業成功的案例寥寥無幾。”資深房地產專家韓世同分析稱。

“實業企業的資源和關系在地產界大都用不上，對地產流程又不熟悉，規則也不太清楚，容易犯錯。例如辦不下來手續、拖慢流程等。而且一旦違規無從補救。地產公司則有專門的對策和解決方法。另一方面，房地產行業需要建筑、設計、物業管理等多領域的專業人才，實業企業很難一下子聚攏。”韓世同說。

即使1997年就開始跨界地產，目前房地產開發的營業收入已經占其半壁江山，雅戈爾跨界地產，也被外界屢屢指責為“不務正業”，影響主業，不利于公司定位，從而影響公司估值等。

“此類主業為非房的企業，在土地市場上都會有比較激進的做法。如在杭州杭商院地塊上，雅戈爾高調拿地，但最后還是得退地。這也說明此類企業做房地產還是有點不成熟。”此前，嚴躍進曾對雅戈爾進行過跟蹤研究。

“雅戈爾最大的弱點在于，產品比較零散，很難形成聯動效應，而且也難以樹立一個房地產品牌的市場形象。另外，在樓市調控的這幾年，浙江很多城市都受到調控的顯著影響，這也使得雅戈爾的產品去化面臨壓力。”

即使是跨界相對成功的美的地產，2014年銷售沖刺200億元的銷售規模，并以上市為目標，在頗受關注的同時也飽受質疑。

跨界實業的地產企業成功者寥寥，而且越來越難以和主流房企競爭。克而瑞機構的企業拿地排行數據顯示，2009年1～12月，尚有4家跨界地產的企業榜上有名。其中，雅戈爾居拿地排行榜19位、格力地產居26位，金科實業居36位，郎詩置業居49位。而在2014年1～6月的拿地排行榜上，除了金隅股份（建材）外，其他拿地前50強全部是主業為房地產的企業，非主流房企基本都被淘汰出局了。

“非房地產企業的退出將對地產行業產生多重影響：其一，非房地產企業的退出將會釋放土地資源和市場空間給專業地產公司，地產公司或出現爭奪市場份額的小潮流；其二，整個房地產市場由專業地產公司經營，業內產品開發、營銷相對更為專業，并且專業地產公司對市場信息把握準確，能夠利好整個行業長遠發展。”朱文嘉認為。

（據《時代周報》）endprint