車位亂象

于洋

買車本來是為了方便，但始料未及的“停車難”卻給駕車族帶來了無窮煩惱。小區車位買與不買，不少業主拿不定主意——買，價格忒貴，還沒有產權；不買，車往哪兒停？近年來，不少小區業主反映小區停車位收費混亂，開發商、物業公司與業主因此關系緊張，投訴頻發。

“我們要回家”

6月9日18：30左右，在大部分人家開始準備晚飯之時，青島市李滄區文昌路上的藍山灣小區東門門口卻異常熱鬧，因一些業主的車輛無法進小區，無奈停在小區門口，導致文昌路路阻嚴重。在車的周圍，站著的都是情緒激動的業主和車主。

“我們要回家！”一位業主大媽對記者說，“開發商太不像話了，逼著我們買車位，不買就不讓進小區停車。我們不是堵路，我們是有家不能回啊。”“誰愿意把時間浪費在這種事情上？但是，您能體會我們這種有家不能回的痛苦嗎？”另外一位大媽從旁附和。

原來，小區物業要求6月6日起，只有登記車位交納意向金的業主才能憑臨時出入證停放車輛，小區周邊道路已經堵了好幾天了。

“一次性收取20年的車位租金，20年過后業主免費使用車位。這與一次性購買車位有什么區別？”業主賈先生告訴記者，地上車位只有80個，開發商拿出40個地上車位用于短期出租，另外40個地上車位施行計時收費。而剩余的全部為地下車位，實行長租制，一租必須20年，租費最便宜的立體車位一個也得4萬多元錢。且不說車位費用是否較高，單就這樣的長租方式，便讓作為承租人的一方心里實在沒底。

“地下車庫是開發商用人防工程改建的，本來就沒有產權，而且我們業主從青島市人防辦公室了解到，人防工程一旦面臨發生戰爭等突發狀況，國家將無償收回這些地下車位。另外，車庫為機械升降式，隨時都有壞的可能，對此，開發商也明確表達后期出現故障，業主自行負責。而開發商所提供的立體車位設備是一代的，后期壞了找件都不好找。”在他看來，作為業主一方，權益并未得到合理合法的保障。

“我們不是想不交錢免費停車，而是希望開發商拿出更多的車位用于短期租賃，為業主提供多項選擇，而不是一味地長期租賃。”賈先生告訴記者，“目前業主們正積極籌備業主委員會，向開發商和物業公司爭取權益。”

事實上，以長租協議形式“賣”地下人防車位，也并非藍山灣小區的個別現象，這樣的現象在全國非常普遍。而這種長期租賃的方式并沒有轉移車位所有權，那么所有權屬于誰？一旦車位滅失，損失算誰的？業主能否將車位轉讓第三人？圍繞地下車庫的產權糾紛和法律爭論由來已久，但直到物權法出臺，這樣的爭論也并沒有催生任何有效的解決之道。

謹防地下車位“陷阱”

近年來，“人車分流”小區，因其將機動車與行人分離，從而有效保障小區行人安全而備受業主青睞。而另一方面，也為私家車主帶來了一些“幸福的煩惱”。其地面車位有限，很多車子無處停放，而把車子停到小區外的馬路，會被交警貼違規停車罰單，不少業主無路可逃，只得買車位。可花高價買的車位，業主擁有的究竟是使用權還是所有權？恐怕很多業主都一頭霧水。

事實上，地下車位產權歸屬的確較為復雜。據業內人士介紹，一般來說，衡量地下車庫的產權歸屬主要有四個標準。一是看土地出讓金是誰交的，有無單獨的國有土地使用證；二是看有沒有計入公攤，購房者房款中有無分攤；三是它以什么方式立項的，是否屬于單獨立項和規劃；四是對于以地下防空設施改造后作為車位使用的，依誰投入誰受益的原則，也只能出租而不能買賣。而目前開發商所銷售的地下車位大多因未補交土地出讓金等各種原因，導致其往往沒有產權。

對此，山東華魯律師事務所主任王學明提醒業主，這些沒有產權證的車位買賣不受物權法保護。另外，開發商承諾的付款后車位可以一直使用到房屋使用權期滿，屬于誤導消費者。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”“消費者租賃車位（庫），最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。”

而個別開發商在銷售人防車位時，大部分都采取一種類似擦邊球的做法，并未明確告知業主，“賣”的究竟是不是人防車位產權，收錢后開的收據上，標的物說明也很模糊。這就導致有一半的業主，甚至不知道自己買的車位到底是人防還是非人防的。

“人防工程的車位不同于普通車位，有其特殊性。”王學明表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰爭發生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關的防空管理部門統一支配。

那么，人防地下車位的產權歸屬哪里？是否可以長期租賃呢？記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名蔡姓負責人，他表示，目前國家沒有明確規定地下人防車位的產權歸屬。但依據《國防法》與《人民防空法》可以將其界定為人民防空工程，人防工程歸國家所有。而根據《青島市人民防空條例》規定，鼓勵社會團體、企業事業單位、個人和外商投資開發利用人防工程和設施；開發利用人防工程和設施實行“誰投資、誰受益”和“有償使用”的原則，可以采取自營、股份制經營、租賃或合作開發等多種形式。與人防工程位置重合的車位，青島市人防辦允許開發商向業主轉讓使用權，也就是以租賃的形式提供給業主，當萬一遇到戰爭等突發狀況時，國家將無償收回這些地下車位。“因此，開發商在法律的框架內活動，我們不能干預。”

產權亟待明晰

“事實上，地下車位建設的成本很高，而作為人防工程報建的地下車位成本則更高。”一位不具名的業內人士表示，“開發商修建地下停車位資金投入大，地下車位的建安成本一般是地上建筑建安成本的1.5倍至2.5倍。而車位的銷售周期比房子要長，一旦賣不出去，資金沉淀的壓力很大。因此，開發企業為了快速回籠資金，肯定想盡一切辦法銷售車位。”

然而，法律就只承認已過戶的車位。事實上，車位出售、出讓中出現的種種亂象，都源于產權不明晰以及法規的缺位。

眼下，車位的交易過程中，轉讓“使用權”與長期租賃都沒有轉移所有權，那么，所有權屬于誰？難道還在開發商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費用誰承擔？業主能否再轉讓？如果將來具備了登記條件，業主如何辦理產權？開發商再將所有權轉讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。

有的開發商遲遲沒辦理這個“確權”手續，使得買了車位的小業主始終拿不到產權證。如果開發商等車位漲價時再辦確權手續，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個。

因此，解決車位糾紛的關鍵，是明晰產權。產權人的權益能夠得到合法的保障的同時又能收獲合理的回報，自會提高投資的積極性。與此同時，盡快出臺有關規定，對居民小區的車位分類管理、分級定價。要明確房屋開發中必須提供的法定車位的比例，作為小區公共場所進行管理。同時，對于開發商在法定車位之外修建的車位，應明確所有權，準許市場交易。

誠然，短期內明晰產權、完善法規，并非易事。因此，不妨學習下深圳的管理模式。在深圳，政府不認可車位的買賣，對車位既不做初始登記，也不給辦轉讓登記。開發商賣車位時，只要出現業主“維權”，政府主管部門就會“叫停”開發商。另外，政府對住宅區內的車位租金實行指導價，規定露天車位每月不超過100元，地下車位每月不超過250元，這樣便宜的租金，誰還肯買車位？endprint