淺析房地產稅收征管問題

王金靜

摘要：在當前我國經濟發展的過程中，房地產產業得到了快速的發展，房地產稅的征收和管理中出現了一系列的問題，本文就房地產稅收征管問題進行闡述。

關鍵詞：房地產 稅收 征收 管理 問題

一、前言

在房地產發展的過程中征收一定數量的房地產稅是對房地產進行管理和調控的基本手段。但是，在當前房地產稅征收和管理過程中還存在一些問題，需要采取相關的措施進行解決。

二、房地產稅收基本現狀

在我國，房地產稅是指一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅收，既包括直接以房地產為征稅對象的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等，也包括間接以房地產為征稅對象的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅和個人所得稅等。各環節具體征稅情況如下：

（一）流轉環節

包括開發和交易兩個環節

1、開發環節

該環節征收的稅主要有城鎮土地使用稅、耕地占用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅等。另外，在此環節中還存在大量的費用支出，包括拍賣傭金、招投標費、城市建設配套費、建筑工程許可費以及施工許可報建費等。

2、交易環節

該環節征收的稅主要有營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅和個人所得稅等。

（二）保有環節

目前，在我國保有環節征收的只有一種稅———房產稅。房產稅是以房屋為征稅對象，按房價或出租租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，稅率為從價計征1.2%和從租計征12%。房產稅屬于地方稅，征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內經營性房屋或出租的房屋，各地對居住用房均采取免稅政策。

三、房產稅擴圍步履維艱

從2011年1月28日滬渝兩地試點房產稅開始，即便時間已經過去近3年，但是房產稅擴圍試點的思路仍未徹底理清，房產稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法越過的難題。從提出試點征收房產稅開始，其合理合法性就受到爭議。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提到，加快房地產稅立法并適時推進改革。稅制改革需要法律為其鋪平道路。財政部部長樓繼偉日前在《人民日報》發表署名文章表示，深化稅制改革需要加快房地產稅立法。在日前召開的“第三屆首都金融財稅法論壇”上，國家發改委法規司行政復議處處長韋大樂介紹，今年將新立三部法律，其中就包括《房產稅法》。針對房地產立法，國家稅務總局原副局長許善達認為，推進房地產稅的立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統一的稅如何對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰。

四、稅基與稅源相分離的存量稅特殊屬性引致稅收征管難題

相比流轉稅和所得稅，稅源與稅基分離的特殊屬性使得房地產稅收入的取得更依賴于征管，其征管成本往往更高，因為該稅的征管存在特殊的信息成本和財產價值的重估成本。探究此屬性特點，我們便能理解滬渝試點為何將課稅房產限制在增量房和極少數存量獨棟別墅且暫以交易價格計稅，因為增量房產和獨棟別墅最容易確定納稅人，而以交易價格作為計稅依據回避了評估征稅的難題，因此僅對增量房的交易價格計稅可以成功“節約”確定納稅人的信息成本和確定計稅依據估價成本，避開了房產稅的征管瓶頸問題。實質上，目前滬渝試點是將房產稅征收等同于契稅來征管，依托辦理產權證的“關卡”預征未來每年的房產稅款。在目前“間接+截流”的征管體制中，現行試點方案基本上只能涉及增量房產且以交易價格計稅，但這種將財產稅“生硬”地比照流轉稅的征管模式顯然難以持續。隨著新購住房逐步成為存量住房，如果要實現房產稅的可持續性，并把其打造成為地方財源的支柱，房產稅勢必將對存量住房和增量住房一并征收，存量住房征稅必然會觸及現行征管體制“軟肋”。因為存量住房征稅必然直接面對廣大自然人納稅人，而不能通過代扣代繳等方式繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。同時，存量住房是對其所有者或使用者課稅，摸清家庭和個人的房產存量是計征房產稅的前提和基礎。這就需要實施房產普查和實名制，而這又無異于“官員財產公開”，必然因觸及利益矛盾而困難重重。而且，存量房征稅必然要以存量價值為基礎，必須管理存量稅源，而不能局限于流量或者照搬流量稅源的征管機制。我國房產稅改革試點的最大難點之一在于能否對存量房征稅，建立一套包括收集、整理房屋信息及評估價值，以及惡意逃稅情況下的懲罰、拍賣等機制。這個系統機制建立需要巨大的初始成本投入，且需由第三方機構或者其他部門配合完成。

五、完善我國房地產稅征管的對策

認為房地產稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產稅征管體系是具有重大現實意義的。

（一）健全房地產產權登記制度

建立較為完善的財產登記和信息管理體系是征收財產稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產數據的采集收錄以及與房地產相關部門的進行協調工作，建立有效的房產登記和信息共享機制，以滿足房地產稅的征管要求。

（二）建立完善的數據采集制度和渠道

目前從我國房地產市場的數據管理，應當著重考慮以下方面：建立財產登記制度；建立部門之間的數據共享機制；與房地產中介公司合作來獲取市場數據。

六、結束語

在房地產稅征收和管理的過程中我們要采取相關的措施，對在征收過程中出現的問題及時的進行解決，提高房地產稅征收和管理的水平。

參考文獻：

[1]溫來成.全面推行房地產稅改革的現實條件與路徑選擇[J].稅務研究.2011

[2]王藝，仲偉周.房地產市場政府調控的效度分析和政策建議[J].管理現代化，2010endprint