房地產企業稅收籌劃問題研究

胡秋紅　王學軍

【摘 要】 在國稅和地稅雙重稅收體制下，國家調控政策越來越多，作為當前國民經濟支柱的房地產行業承受著較重的稅負。與其他行業企業相比，房地產企業涉及的業務較多，其面臨的稅收種類也較多。因此，進行稅收籌劃對于房地產企業具有重要意義。立足于房地產企業稅收籌劃的相關理論，對我國房地產企業稅收籌劃中存在的問題進行深刻的分析，是提出解決房地產企業稅收籌劃問題對策的現實路徑。

【關鍵詞】 房地產企業； 稅收籌劃； 稅負

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）26-0092-03

房地產企業在經營過程中，其業務涉及物業、基建、建材、商業、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產企業必須精心進行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務風險。2002年，我國開始將房地產企業的稅務稽查作為稅務工作的重點之一，使得房地產企業在快速發展的同時，也面臨著日益復雜的稅收環境。最近幾年，我國政府更是加強了對房地產市場的調控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產企業的經營亦會產生一定的影響，對房地產企業的稅收籌劃工作提出了更高的要求。

一、房地產企業稅收籌劃的理論基礎

房地產企業稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當前房地產企業稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當前房地產企業稅收籌劃的現狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃并不是一個產生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務，在納稅的過程中，還應享有一定的權利，在不違反稅法規定之前提下，納稅人有權利通過合理安排，達到減輕稅負的目的，而政府對此沒有權力強迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進行明確的界定，但此觀點的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎。隨后不久，荷蘭財政文獻研究局（IBFD）就對稅收籌劃進行了界定，認為稅收籌劃就是納稅人為了實現繳納最低限額稅款的目標，對經營活動進行合理安排的過程。隨著研究的進一步深入，國外學者對稅收籌劃概念的界定越來越準確，美國學者W.B.梅格斯在其專著《會計學》中，認為稅收籌劃就是企業為了降低稅負，在不違反稅法基本規定的前提之下，對各項涉稅活動進行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。

就國內而言，當前對稅收籌劃并沒有一個統一的結論，著名稅收研究學者蓋地教授在其專著《稅務會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經濟主體通過對企業設立、重組、投資方式、經營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。綜合而言，從國內外學者對稅收籌劃概念的研究來看，都認為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區別。一方面，稅收籌劃遵守了相關的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發生在納稅義務產生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發生在納稅義務產生之后。

（二）房地產企業稅收籌劃的影響因素

當前影響房地產企業進行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業所得稅法和新會計準則的實施，正是在不同的稅法環境和會計環境之下，使得我國房地產企業在進行稅收籌劃之時，必須注意外部環境的變化。

1.新企業所得稅法對房地產企業稅收籌劃的影響

2008年1月1日，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。房地產企業如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎，是房地產企業在新企業所得稅法下稅收籌劃的重點內容。

2.新企業會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響

（1）《企業會計準則第1號——存貨》中取消了原有的存貨發出計價的后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法轉變。此種計價方法的轉變，將對房地產企業的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產企業沒有采取正確的應對方法，必然會使其稅負增加。由于房地產企業與其他行業的企業相比具有建設周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響房地產企業的當期損益，進而對房地產企業稅金和利潤空間產生影響。

（2）《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新會計準則增加的一項規定，單從字面上看，該條準則似乎是專門針對房地產企業而出臺的會計規范，事實上并非如此，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產企業而制定的規范，但此條準則對我國房地產企業的影響卻較為顯著。該規定的出臺有助于企業對房地產企業所持有的房地產進行科學而合理的分類。此條準則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產的計量、確認都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產企業不能正確運用此項規定，將使房地產企業的稅負增加。

二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

作為當前國民經濟的支柱產業，我國房地產業取得了較大的發展，房地產企業也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產企業無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產企業往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達到節稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。endprint

（一）稅收籌劃意識薄弱

雖然我國稅法明確規定納稅人有依法納稅的義務，但房地產企業大多是大型企業，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產企業往往存在偷稅或漏稅的思想，認為進行稅收籌劃并不能給企業減輕多少稅負，而偷稅或漏稅卻能夠給企業帶來較大的節稅空間。為此，有些房地產企業設置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應對稅務機關的檢查；對企業內部又是一套賬本，以記錄企業的真實經營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產企業帶來嚴重的稅收風險，一旦被稅務機關查處，不僅僅需要補繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產企業的信譽，對于房地產企業未來的發展也會產生重大影響。

（二）進行稅收籌劃的組織機構不健全

稅收籌劃組織機構的不健全也是影響房地產企業稅收籌劃的重要因素，分析當前的房地產企業組織內部建設，可以發現極少有房地產企業會專門設置稅務部門，以負責整個企業的稅收籌劃工作。一般而言，房地產企業的稅收籌劃工作都是交由財務部門負責。稅收籌劃工作的專業性程度不會低于財務工作，此項工作不僅僅要以企業財務管理為基礎，還需要相關的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務人員的專業知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達到實際的目標，需要設立企業稅務部門，專門開展稅收籌劃工作。

（三）稅收籌劃內部管理缺乏

房地產企業業務的多樣化決定了房地產企業稅收籌劃工作的復雜性與系統性，這就要求房地產企業內部要形成良好的內部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當前房地產企業有些部門之間的內部合作脫節，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據我國稅法的相關規定進行操作，使得財務部門在核算時，往往出現較多的問題，進而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產企業內部加強管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業各個環節的經營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。

三、解決房地產企業稅收籌劃問題的對策

在國家越來越重視房地產調控的背景之下，國家對房地產企業的稅收管理將越來越嚴格，房地產企業面臨的涉稅環境也越來越復雜。由此，房地產企業必須正視當前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進行合理的稅收籌劃。筆者認為，房地產企業應著重從以下三個方面解決當前稅收籌劃工作中存在的問題。

（一）樹立正確的稅收籌劃理念

隨著我國市場經濟的進一步發展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產企業還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達到節稅的目的，顯然難以實現。因此，房地產企業需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網絡等媒介加強對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產企業對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區別有一個正確的認識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產企業樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務管理過程之中，通過合法的方式維護自身權利。

（二）設立專門的稅收籌劃組織，強化稅收籌劃管理

針對當前房地產企業稅收籌劃組織缺失的現狀，建立專門的稅收籌劃組織進行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產企業應將稅收籌劃組織作為一個單設的機構，專門負責企業的稅收籌劃工作。建議房地產企業在風險管理部下面專設稅收籌劃部門，設置主管或經理一名，負責領導企業的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經理下面配置3—5名稅收籌劃專員，負責企業具體稅收籌劃事項的執行。

在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發揮稅收籌劃部門的作用，這需要強化企業內部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機制，使得稅收籌劃部門能夠準確掌握房地產企業各個環節的經營信息，進而設計出科學、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產公司的地位，給予其良好的職業晉升通道，為其參與公司戰略管理營造良好的外部環境。

（三）加強稅收法律和政策研究

為了適應社會轉型和經濟發展的需要，我國會及時調整相應的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現出動態變化的特點，特別是在國家對房地產市場調控和監管日益嚴格的背景之下，與房地產相關的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產企業只有加強對相關稅收法律和政策的研究，及時系統地了解稅收法律和政策的變化，才能在設計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內容，采取措施分散稅收籌劃風險。建議房地產企業在設置稅收籌劃專員的同時，設置稅收研究專員，以加強房地產企業對稅收法律和政策的研究。

四、結語

稅收籌劃關系著房地產企業的直接經濟利益，通過合理的稅收籌劃，不僅可以減輕房地產企業的稅負，還可以促使房地產企業進行合法經營。但房地產企業稅收籌劃工作是一項系統的工程，需要房地產企業提高重視，真正將稅收籌劃工作納入企業的日常管理，才能使我國房地產企業走上健康、可持續發展之路。

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