基于模糊數學的商業地產地段價值影響因素研究

[摘要] 房地產投資項目的成功，一方面有賴于項目的整體策劃，另一方面則在于項目的地段價值。商業地產用地是地產市場中較為活躍的一種，其地段價值直接影響到該地塊的地價水平。本文運用模糊綜合評價原理，對商業地產地段價值進行綜合評價。

[關鍵詞] 商業地產地段價值層次結構模型模糊綜合評價

商業物業的購買者以投資為目的，其收益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置（也即地段、區位）對于這類物業有著特殊的重要性。

本文以模糊數學為基礎，依據商業地產用地的特點和決定價格的主要因素及其隸屬關系，對影響用地的因素進行系統地分析和整理，首先建立一個簡單適用的指標體系，然后利用模糊綜合評判的原理和方法對商業地產地段價值進行綜合評判，得出一個綜合評語，指導開發商進行商業用地開發選址和用地出讓估價，以期提高決策的準確性和項目運營的成功率。

一、商業地產地段價值影響因素分析

商業地段不僅指其所處的地理位置，同時還包括其社會位置，本文主要從六個方面分析影響商業地產地段價值的因素。

基礎設施是影響地段價值的基本因素。主要是指政府部門對該地區的給排水、電力、供暖、通信、環衛、交通等基礎設施的投資程度。缺乏基礎設施的地塊，其地段價值便會大打折扣，商業地產的開發更無法進行。

交通便利程度是又一重要因素。主要是指交通的可達性，包括公交線路數、道路網密度，道路長度、寬度，使用狀況、車流量以及距火車站、長途汽車站等的遠近。良好的交通條件是商業區形成的重要因素，可達性良好的商業區具有更大的吸引顧客的能力，從而獲取高額利潤，其價值相對較高，反之則較低。

環境因素包括項目所在區域的基礎地價、城市規劃、項目距市中心、休閑場所或運動場所以及污染源和忌諱場所的距離等。項目周邊環境好壞，對提升項目品質及片區房地產開發有一定的影響作用。

表1 某商業地產用地地段價值的影響因素

商服管理主要指距中心商業區的距離、公司數量和位置、物業管理、派出所及環衛等的設置。主要是項目地段的商業方便程度，包括管理的親和程度，具備一定的商業氣息對商業地產的開發具有很重要的意義。

文教衛體配套設施包括項目周邊各類學校、醫院、文化場所和體育場所等的情況。配套設施完善的地段聚集了人氣，對商業地產的發展有很大的推動作用。

人文因素包括項目所在地的人口和文化兩方面，具體指標有人口數量、人口密度、人口素質、歷史文化和典型文化等的文化影響度。

建立層次結構模型時，要對影響地段價值的所有因素進行辨識、分類，由上到下按各因素之間的關系排列，形成層次結構圖。根據影響某商業地產地段價值的因素所建立的層次結構模型見表1所示。

二、模糊綜合評判法的基本原理

模糊綜合評判，就是運用模糊變換的方法，求出一個評判矩陣，通過評判函數對多種因素所決定的事物或現象做出總的評價。

1.確定評價指標集。設影響地段價值的主因素層指標集為U=(U1，U2……Un)，相應的權重集為A={a1，a2，……an}。其中ak(k=1，2……n)表示指標Uk在中的比重，0≤ak≤1且。子因素指標集為Uk=(Uk1，Uk2，…Ukm)，相應的權重集為ak=(ak1，ak2，…akm)。其中ak1（l=1，2，…，，m）表示Ukl在Uk中的比重，0≤akl≤1且。

2.劃分評價等級空間。評價語集為V=(V1，V2…Vp)，其中Vj(j=1，2，……p)表示指標因素的各等級評語。本文中，取p=5，v=(V1，V2，V3，V4，V5)，分別表示各因素對項目地段價值的影響為“很大”、“較大”、“一般”、“較小”、“很小”。

3.確定隸屬矩陣。從Uk到評語集V的模糊評價矩陣為：

其中，rij(i=1，2，…m，j=1，2…p)表示子因素層指標Uki對第j級評語Vj的隸屬度。采用專家打分的方法對各子因素進行評價，并對專家的打分結果進行統計整理，得到對于指標Uki有Vi1個V1評語，Vi2個V2評語，…，vin個Vn評語，則對于i=1，2，……m有：

4.進行模糊矩陣運算。先分別對各子因素層指標UKi的評價矩陣Rk作模糊矩陣運算，得到主因素層指標Uk對評語集的隸屬向量Dk:

得到：

然后對進行模糊矩陣運算，即可得到目標層指標對于評語集的隸屬向量：D

當dj≠1時可做歸一化處理，即令得到：

為目標層指標對于評語集的隸屬向量。其中分別表示U對于評語V1，V2…Vp的隸屬度。比較目標層對各評判等級隸屬度的大小，確定最大的那一等級即為該地塊地段價值的等級。

三、實例分析

某房地產公司擬對一地塊進行項目選址分析。投資者分別從基礎設施、交通、環境、商服管理、配套設施和人文六個方面進行調查分析，以確定該地塊的地段價值。

邀請20位專家對各子因素指標進行評價，打分情況見表2所示。

表2 地段價值評價結果統計

根據本企業發展狀況和產品的用途確定各子因素的權重系數。經過運算，最終得到各子因素對于評價等級的隸屬度，然后加權處理，得到各主因素隸屬向量矩陣如下:

然后對進行模糊矩陣運算，即可得到目標層指標對于評語集的隸屬向量:D=(0.1930.4120.2810.0930.021)。

從結果中可以看出，五個數中0.412最大，隸屬于價值等級V2。即說明19.3%的專家認為項目所在地的地段價值很大，41.2%的專家認為價值較大，因此該項目地塊的地段價值被大多數人認可。房地產開發商可以考慮在該地塊進行商業地產的開發。

四、結論及建議

本文將模糊數學方法應用于商業地產地段價值評價，其優勢在于能夠有效地把專家經驗和定量化方法結合起來，為開發商進行科學的決策提供依據。但是，很多商業地產的失利也證明了投資者和發展商在考慮地段的硬件因素外，也要考慮項目定位、商戶等，整合可利用資源，找出項目最根本的優勢和差異，以營造出商業地產的特色功能。只有這樣，才能保證項目的成功運營。