我國養老地產發展困境及對策

□文/王瑤琪 班曉娜

（遼寧師范大學管理學院 遼寧·大連）

我國正處于人口快速老齡化階段，根據國務院辦公廳2013年9月發布的數據顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.9億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴峻的老齡化形勢，民政部早在2012年7月印發《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》指出，要“積極支持民間資本參與發展老年生活服務、醫療康復、飲食服裝、營養保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產等養老產業”。2013年9月，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出“積極應對人口老齡化，加快發展養老服務業?！比绾谓鉀Q養老問題已經成為當前關注的焦點，養老地產作為一種新型的養老產業模式備受關注，它以養老住宅為基礎，以為老服務為核心，涵蓋居住、醫療、保健、養生、餐飲、娛樂等內容的多功能養老支持體系，主要以企業投資為主，是企業針對中高端客戶群體投資開發建立的一種老年綜合社區，具備為老服務的功能，養老地產的發展有助于拓寬養老渠道。在當前鼓勵民間資本進入養老產業發展養老地產意義重大。

一、我國養老地產發展存在的困境

在發展養老產業諸多政策引導下，眾多知名房企紛紛涉足養老地產。但是，我國養老地產作為一種新興產業，還處于起步階段，大多數房地產企業在投資養老地產過程中存在著市場有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。

（一）養老地產有效需求不足。目前，我國養老地產的潛在需求巨大，但實際有效的需求卻嚴重不足。截至2010年底，我國養老床位總數約320.8萬張，每1，000名老人中擁有床位數僅18張。據預測，“目前全國養老機構的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%～5%需要進養老機構，據此測算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。”由此可見，我國養老地產的潛在需求巨大。然而，目前制約養老地產市場發展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國，受傳統家庭觀念影響依舊存在，養兒防老以及家庭養老觀念深重，兒孫繞膝和居家養老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活，同時，節儉的消費觀念使老年人不愿意進老年公寓；另一個制約養老地產消費需求的因素是，老年人的消費能力不強，養老需求受到消費能力的制約。據審計署2012年公布的數據表明，2005年至2011年，我國企業職工養老金增長13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預計2013年我國企業職工養老金將達到1，900元。但是，與養老地產較高的入住費用相比，我國大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費相比，部分老年人的較低收入依舊無法支付養老地產提供的老年服務。因此，改變老年人的消費觀念和提升老年人的支付能力要同步進行。

（二）養老地產盈利模式模糊不清。目前，我國養老地產的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產開發商將老年住宅產品完全銷售出去，房屋產權被消費者買斷。出售房屋產權如果不能享受土地優惠政策，將會導致開發商建設成本高，不利于養老地產開發；二是“長期持有型”模式，即只租不售，房地產開發商通過租賃的方式持有經營，消費者只享有老年住宅的使用權。這種模式是房地產開發商自持經營，但是需要側重于后期的運營服務。長期持有經營不但要求有專業管理團隊的服務支持，而且需要確保資金的穩定注入。同時，也意味著地產開發企業要承擔所有運營管理的風險，在持有經營的過程中，存在管理服務要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長期持有運營相結合?！俺鍪?持有”的簡單組合，仍然存在運營資金持續注入問題；四是“會員制管理”模式，即銷售會籍，采取會員制管理方式，通過出售長、短期會員卡維持運營。這種模式本質上是“出售+持有”模式，如果會費高昂，會使大部分老年消費群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風險，盈利模式不清晰，使社會資本進入養老地產的積極性不高。

（三）政策扶持力度不夠。“養老地產帶有一定的社會福利性質，因此政府的扶持政策對養老地產的發展至關重要?！北M管國家層面頒布了很多扶持養老地產的相關政策，但是一些具體的執行措施并未有細則，使養老地產的發展存在困難。具體來說，對養老地產的土地屬性規定不夠明確，相關法規政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養老機構，對于大部分養老地產的開發商來說，缺少足夠的扶持與補助。對于養老地產的土地、稅收、信貸等方面的具體規則沒過多的涉及，只是簡單地提出采取直接補助或貼息的方式支持民間資本投資建設專業化的養老服務設施。因此，在養老地產的政策方面，具體的政策扶持仍需要細化。

二、發展養老地產的應對策略

養老是社會問題，而地產是盈利性質的，兩者結合必然會有一個融合的過程，在這一過程中會存在諸多的問題亟待解決，完善養老保障制度，形成養老地產產業鏈條，加大政策扶持力度，是發展養老地產的路徑選擇。

（一）轉變傳統養老觀念，完善養老保障制度。隨著我國經濟的不斷發展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養老環境。“中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市老年人中42.8%的人擁有儲蓄存款。2010年我國老年人的退休總額達8，383億元，到2020年時，將達到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元?！睉獓L試轉變老年人傳統的養老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養老環境。與此同時，轉變年輕人的觀念，倡導“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學會珍惜，向他們灌輸“為老年人創造舒適的養老環境，提供優質的養老服務，讓父母安度晚年”。通過轉變年輕人的思想，進而改變老年人的生活狀態，從而更好地增加養老地產市場的有效需求。通過完善我國養老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經濟收入及其他養老服務津貼，加強老年人的支付能力，從而切實地解決部分老年人養老費用的支付問題。

（二）加強資源整合，形成養老產業鏈。“養老地產業需要出現強有力的企業集團，把握養老地產市場先機，創新養老地產盈利模式與發展模式?！弊鳛槠髽I投資型養老地產的開發商，盈利是其投資養老地產的最終目的。為此，應該加強資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養老產業鏈條。在運營管理上可以采取“老年住宅出售+養老地產持有經營+綜合性產業運營”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來的運營風險；另一方面，部分持有經營滿足老年人的養老需求，并在此基礎上，使養老地產與其他行業相結合，實現盈利。首先，可以與幼兒教育或大學教育相結合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛，會為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學的地方，實行老年人再學習，開一些益于老年人保健養生的課程，在豐富老年人精神生活的同時，也有益于老年人身心健康；最后，養老地產也可以與老年醫療、保險等諸多行業相結合，從而更好地整合資源，形成完整的養老產業鏈條，降低開發商的投資風險，推動養老地產的發展，實現最終盈利的目標。

（三）加大政策支持力度，不斷細化實施細則。發揮市場機制的基礎性作用，加大國家對養老地產的土地、財稅、信貸政策。重視養老地產發展的同時，要明確養老地產的土地屬性，制定詳細且有針對性的財稅優惠、信貸支持等政策。國務院辦公廳2011年12月印發的《關于社會養老服務體系建設規劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補助信息和政府采購等多種形式，積極引導和鼓勵企業參與養老服務設施的建設、運營和管理。”其次，嚴格規范養老地產的行業標準，建立養老服務評估制度。建立養老地產市場準入、退出與監管機制，嚴格執法，規范養老地產市場行為。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為養老地產的發展提供良好的發展環境。再次，要對養老服務的對象、養老地產的服務質量進行評估，不斷提高養老地產自身的養老服務水平，切實掌握養老地產市場的動態，更好地應對發展中的困難與挑戰。最后，制定養老地產系統開發運營的扶持政策，推動養老地產健康發展。一方面找到養老與地產結合的盈利點，讓地產運營更好地適應養老產業市場的實際情形；另一方面對于明確養老地產的運營模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時，基于我國養老地產的發展現狀，可以通過學習并借鑒國外先進的養老地產管理經驗，“洋為中用”，實現我國養老地產市場持續健康地發展。

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