商品房的造價與銷售

喻君　劉紅梅

摘 要：隨著經濟的發(fā)展，對于商品房建設工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術要求高，要想加強其質量建設，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設計階段的工程造價控制

（1）初步設計概算：把住項目規(guī)模內容關，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關，按照技術可靠、適度的原則對項目建設水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設備引進關，國產設備能夠滿足要求的，盡可能采用國產設備，在保證設計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關，重點是工程量能否反映工程內容，設備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設計預算：施工圖設計階段是將設計圖紙轉換成實際施工任務的關鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設單位必須委托設計單位或者專門的造價咨詢機構編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現場簽證的控制：工程變更和現場簽證在工程建設項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設計中產生漏洞，一定要在審核時嚴格把關，把甲、乙雙方的圖紙會審在設計院的技術咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設計變更時，變更的時間越提前相應的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設方要依據合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結算審查關：竣工結算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關系到建設方與施工方之間的利益關系，也關系到項目工程造價的實際結果。在這一階段，要求有關審查人員必須認真、仔細，決不能出現放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權利義務發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現房，較為簡單；如購買的是期房，則應當注意以下幾點：

①房地產企業(yè)應當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設計圖不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現的差異、誤差等處理方法應按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應在30日內退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算。

三、結語

為了提高商品房建設工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關參與方的工作重點。在對商品房建設工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經濟效益，實現項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設工程造價是進行建設工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint

摘 要：隨著經濟的發(fā)展，對于商品房建設工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術要求高，要想加強其質量建設，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設計階段的工程造價控制

（1）初步設計概算：把住項目規(guī)模內容關，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關，按照技術可靠、適度的原則對項目建設水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設備引進關，國產設備能夠滿足要求的，盡可能采用國產設備，在保證設計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關，重點是工程量能否反映工程內容，設備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設計預算：施工圖設計階段是將設計圖紙轉換成實際施工任務的關鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設單位必須委托設計單位或者專門的造價咨詢機構編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現場簽證的控制：工程變更和現場簽證在工程建設項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設計中產生漏洞，一定要在審核時嚴格把關，把甲、乙雙方的圖紙會審在設計院的技術咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設計變更時，變更的時間越提前相應的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設方要依據合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結算審查關：竣工結算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關系到建設方與施工方之間的利益關系，也關系到項目工程造價的實際結果。在這一階段，要求有關審查人員必須認真、仔細，決不能出現放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權利義務發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現房，較為簡單；如購買的是期房，則應當注意以下幾點：

①房地產企業(yè)應當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設計圖不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現的差異、誤差等處理方法應按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應在30日內退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算。

三、結語

為了提高商品房建設工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關參與方的工作重點。在對商品房建設工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經濟效益，實現項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設工程造價是進行建設工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint

摘 要：隨著經濟的發(fā)展，對于商品房建設工程來說，施工的周期長、占用資金大、施工難度大、技術要求高，要想加強其質量建設，必須采取有效科學的造價管理辦法，從而得到經濟、安全、可靠的造價目標。文章簡要分析了商品房的造價與銷售，以供參考。

關鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式

一、商品房的造價控制

1.設計階段的工程造價控制

（1）初步設計概算：把住項目規(guī)模內容關，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規(guī)模、內容進行審查，嚴禁自行擴大項目規(guī)模；把住項目水平、標準關，按照技術可靠、適度的原則對項目建設水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設備引進關，國產設備能夠滿足要求的，盡可能采用國產設備，在保證設計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關，重點是工程量能否反映工程內容，設備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；

（2）施工圖設計預算：施工圖設計階段是將設計圖紙轉換成實際施工任務的關鍵環(huán)節(jié)；在工程招標前期，建設單位必須委托設計單位或者專門的造價咨詢機構編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。

2.工程施工階段的工程造價控制

（1）工程變更和現場簽證的控制：工程變更和現場簽證在工程建設項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設計中產生漏洞，一定要在審核時嚴格把關，把甲、乙雙方的圖紙會審在設計院的技術咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設計變更時，變更的時間越提前相應的損失就越小，反之則越大。

（2）嚴格控制材料、設備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制

3.結算階段的工程造價控制.

（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設方要依據合同、尊重事實、有禮有節(jié)地予以積極回應，而非消極回避。

（2）嚴控竣工結算審查關：竣工結算的審核是控制投資的最后一個環(huán)節(jié)，不僅直接關系到建設方與施工方之間的利益關系，也關系到項目工程造價的實際結果。在這一階段，要求有關審查人員必須認真、仔細，決不能出現放松心理。

二、商品房的銷售

1.商品房預售

商品房預售又名房屋預售，它是指房地產開發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權利義務發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據；

2.商品房銷售的購買流程

3.商品房銷售的計價方式

（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現房，較為簡單；如購買的是期房，則應當注意以下幾點：

①房地產企業(yè)應當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設計圖不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。如購房者退房的，則應由開發(fā)商承擔違約責任。

（2）按套內建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現的差異、誤差等處理方法應按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6<差異值≤±0.3%）時：購銷雙方應按照購銷合同中所約定的房屋單價進行多退少補；③（差異值>±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發(fā)商應在30日內退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算。

三、結語

為了提高商品房建設工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關參與方的工作重點。在對商品房建設工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經濟效益，實現項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設工程造價是進行建設工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

[1]閆冬梅.試論建設工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.

[2]饒佳威.建設工程項目實施階段工程造價的有效控制與管理分析探討[J].廣東建材，2009（05）.

[3]張騫.建筑工程造價有效控制的途徑淺析[J].改革與開放，2010（20）.endprint