淺析我國商業地產企業融資現狀及對策研究

摘 要：本文通過對我國當前房地產企業現有的融資體系與融資渠道進行分析，研究我國現行融資政策、法規及環境，找出造成我國房地產業融資困境的原因所在。結合已有文獻研究基礎，探求適合我國國情的房地產業融資新渠道和新辦法，破解房地產業融資瓶頸。

關鍵詞：房地產企業；融資模式；困境；對策一、研究背景與意義

1.研究背景。隨著中國經濟的進一步軟著陸，作為一度拉動中國經濟快速增長動力之一的房地產行業也逐步進入寒冬。受各方面因素的影響，房地產市場一度持續低迷，有部分房地產企業不惜降價拋售庫存以緩解資金短缺的問題。一度備受關注的房地產企業融資問題再次呈現在人們面前，而對于融資問題的探究，不僅僅是房地產企業自身需要解決的重大問題，也是政府確保房地產行業穩步持續發展的大事。

2.研究目的與意義。在房地產企業和政府共同面臨融資模式困境的局面下，本文通過分析考察國內房地產業的各種融資方式，挖掘現有融資過程中存在的問題，結合已有的研究成果，對進一步解決房地產融資困境提出對策建議。

二、相關理論研究

1.現代融資理論的開端MM理論。MM理論指出，嚴格的假設條件限制下，公司價值與其所采取資本結構沒有直接影響，也就是說，不論公司使用何種融資方式都和公司價值沒有關系。同時，也可以得出資產負債表中負債一邊的多寡并不直接對公司經濟價值產生影響。

2.融資的優序理論。相較于MM理論是基于交易雙方所掌握的信息是對稱的，優序融資理論則將條件更加現實話，即考慮到在真實的商業環境中，交易雙方的信息是不對稱的。因此，優序融資理論的核心就是：偏好于內部融資，確有需求外部融資的，則以偏好債券融資為主。

三、我國房地產企業融資現狀探究

1.融資現狀的環境分析。（1）經濟環境分析。從國家宏觀層面的經濟增速來看，近幾年雖然由于內外部原因有所放緩，但是宏觀經濟環境基本呈現出健康、穩定的發展態勢，且具有相當強的可持續性。與此同時，雖然我國的城鎮化水平已超50％，但相比較于西方發達國家仍處于較低水平，上升空間依然巨大，城鎮化帶來對房地產行業的剛性需求依然十分旺盛。從政府對于房地產行業的相關金融政策上來看，其完善性也在不斷加強，金融政策不斷改進完善。

（2）法律環境分析。房地產行業對于中國來說，仍然是一個新興的產業，在政府管理層面有很大的欠缺及不足，各項法律法規及配套措施亟需完善。近些年來，我國政府加大了對房地產業的調節力度，不僅重視經濟、金融等市場調控方式的結合使用，還加強了以行政問責為主的行政手段。

2.現有融資渠道分析。（1）內源性融資渠道。內源性融資主要指發生在房地產企業內部，不與外界發生資金交換的融資模式，主要以企業自有資金為主，兼有部分企業內部員工融資等多種內部集資模式混合。

政府對房地產企業的自恃資金比例有相關規定，但是，受制于自有資金數量有限，在開發過程中房地產企業大多不太愿意優先使用過多的自有資金。內源性融資模式對于緩解融資困境起到的作用相對較小，也客觀形成房地產企業對于外源性融資的過度依賴。

（2）外源性融資渠道。外源性融資指房地產企業依賴外部資金渠道獲得房地產開發過程中所需資金的一種融資渠道，主要包括銀行貸款融資、上市發行股票融資、單獨發行企業債券融資、房地產預收賬款融資、典當融資、商業信用融資和房地產信托融資等多種融資模式。在眾多外源性融資渠道中，銀行貸款是房地產企業獲取資金最多的渠道，也是相對資本成本較低的一種方式。但是該渠道受宏觀經濟情況和政策影響變動較大，具有一定的不穩定性。

3.融資困境成因分析。（1）過分依賴于銀行貸款，加大房地產企業金融風險。根據一些國際通行標準的規定，房地產銀行貸款不超過房地產總投資的40％是為最佳融資狀態。但就目前中國房地產企業融資現狀來看，實際的銀行信貸及商品房預售款占房地產企業資金來源達70％之多，企業自有資金率明顯偏低，大大降低了房地產企業對金融風險防范的能力。近年來，商業銀行房地產行業貸款余額普遍呈現遞增趨勢；房地產行業貸款占總貸款的比例多為小幅增加。

（2）傳統融資渠道狹小，缺乏資金注入的有效途徑。企業融資渠道有兩種：一是內部盈余資金。即企業在經營過程實現盈利后形成的企業可自由支配的資金。該融資成本遠低于外部融資成本，是首選的融資模式。二是外部融資。外部融資成為房地產項目融資企業獲取資金的主要方式。目前主要渠道有銀行貸款、多方合作開發。在當前環境下，兩種融資渠道無法很好地銜接配合，造成房企對于單一渠道的過度依賴，形成融資困境的惡性循環。

（3）法規政策不完善，民營房地產企業難獲扶持。相較于國外發展較為成熟的房地產證券化、房地產基金等新型房地產融資形式，以及相關的行業規范監督體系，國內尚處于摸索階段，相關的政策和制度化建設尚未健全。而對于房地產行業的發展支持，政策性向國有大中型房地產公司傾斜，使得民營中小房企根本無法獲得相應的政策優勢和融資扶持。

（4）中小企業占據多數，融資金額少且信用低。隨著市場經濟的進一步發展，社會資本對房地產業的大量涌入，造成極為不均衡的發展現狀。各種民間資本爭相成立中小房地產企業，規模雖小但數量龐大，這就決定了其融資資金相較于大型的房地產企業更難，后續借貸難以得到有效保障，發生借貸違約的現象更加頻繁。

四、破解我國融資困境對策分析

1.提升房地產企業自身綜合實力。房地產企業要根據內部條件合理定位，充分衡量企業的可持續性發展能力和融資能力，并依據企業投資結構組成確定合理的融資結構和融資額度，進一步降低財務風險，減少盲目融資現象的發生，避免造成一系列不必要的額外負擔。再者，絕大多數房地產企業可能存在多個運作項目齊頭并進的情況，因此融資數額可以有針對性地展開，并在開展項目的過程中隨時對項目的運行狀況進行監督。并且通過對不斷變動的信息進行收集分析，對房地產企業下一步融資活動提出合理規劃，并能夠根據內部因素的變化制定相應的預警機制，根本上杜絕盲目融資的現象。

2.完善房地產融資市場多元化體系建設。為保證房地產企業的健康良性發展，政府亟需創造一個良好的融資環境，完善房地產融資市場體系建設，強化對房地產金融市場的宏觀調控。同時，政府應加強社會法制建設，積極防范并切實降低房地產金融市場風險，避免在受到較大國際范圍的金融危機沖擊之時，出現市場疲軟甚至房企大規模破產現象。除此之外，政府還需加大對利率和價格的宏觀調控力度，通過相關行政和法律手段對房地產金融市場運行情況加以監管，在經濟改革的同時逐步完善房地產金融市場，切實為房企提供一個有利的融資環境。

3.不斷挖掘現有融資渠道的提升潛力。銀行信貸、上市融資、房地產企業債券以及房地產信托等多種融資渠道都是房地產企業融資渠道的重要組成部分，但它們并非是一種此消彼長的不相容關系。多種融資渠道在房地產金融市場上起著不同的作用，發揮著各自不同的作用，確切的說應該是一種互補同發展的關系。切實分析每一種融資渠道對于房地產企業在不同時期、不同階段的重要作用，房地產企業應根據自身的項目運營和財務狀況，合理科學地選擇融資渠道。

4.突出發展新型融資渠道。房地產投資信托基金（REITs）在美國、新加坡、日本及在中國香港地區的運行情況，國內房企可借鑒各國成熟的房地產投資信托基金，發展適合的REITs模式，緩解融資困境。同時，也應避免照搬照抄，將明顯不適合我國當前國情的政策強行引進實施，這反而不利于進一步緩解房地產融資難題。

五、小結

房地產行業在中國發展已有余30年的歷史，但是其融資困境的顯現還在于近年來城鎮化的快速發展，政策不斷調整的過程中。筆者認為，融資難的困境一時還無法徹底根除，只有通過房地產企業、政府部門、金融機構以及社會等多方面的力量共同協作，發揮各自在主導領域的優勢地位，各方齊心協力才能夠為房地產企業融資創造出良好的環境。

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作者簡介：吳智明（1990-），男，浙江建德人,中南財經政法大學工商管理學院2012級碩士研究生,研究方向：企業管理