物業稅開征對中國房地產市場價格的影響探討

陳設

摘 要：當前房地產稅制存在著諸多問題，而“合并各稅種，開征物業稅”是解決這些問題的必然選擇。但是現在還有很多條件不具備，而且物業稅對中國政府、企業以及廣大老百姓都關系重大。因此，試圖以北京市為例，探討可能開征的物業稅對房地產市場的影響。

關鍵詞：物業稅；房地產市場；影響

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）21-0079-04

房地產市場的走向是中國宏觀經濟發展的“陰晴表”，因此如何引導中國房地產市場的健康發展是各界政府的主要任務。本文將從物業稅實施的角度出發，對此進行研究和探討。目前，現行房地產稅制幾十年未做過變動，已經明顯與高速發展的國民經濟不相適應，成為房地產市場正常運作的巨大障礙。中國應將現有房地產稅制中引入“物業稅”這一保有階段的稅種，這些問題才會得到根本性的解決。

中國稅收制度中涉及房地產的營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅等10個稅種中，房地產流動階段涉及的稅種有：購置房地產應繳納的稅種，主要包括契稅和印花稅；出售房地產應繳納的稅種，主要包括營業稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅；出租房地產應繳納的稅種，主要包括營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅和城市維護建設稅。房地產保有階段涉及的稅種主要有房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅。

而“物業稅”概念在中國被提出后，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與爭論。一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業稅是對房地產征收的一種稅，又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

下面以北京為例，闡述物業稅開征對中國房地產市場價格的影響：

一、北京市的房地產市場的宏觀經濟環境

自北京召開 2008 年奧運會以來，房地產市場曾經經歷短暫的低谷。為了拉動經濟，抵御全球金融危機，中央及北京市政府先后出臺了以“免稅降息”為主要手段的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以鼓勵住房消費。于是，受益于多年發展形成的支柱產業地位，房地產行業獲得各級政府政策的扶持，迅速觸底反彈。然而，在房地產市場火爆的同時，滋生了投機行為，“地王”頻現，房地產泡沫越積越重。2010 年中國房地產政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調控手段，但政策執行效果并不盡如人意，成交量雖然降低，但房價依然走高。2011 年、2012年以及2013年，中央及北京市地方政府的房產調控力度加大，先后出臺了“國八條”、“京十五條”以及“京十八條”等政策，不僅加重了房地產交易環節的稅收，還禁止京籍的單身北京人購買第二套住房，同時對短期內買賣住房的行為課以重稅，還聯合房屋管理部門，實行家庭住房的限購政策，于是，政策效果開始顯現，房價的上漲幅度暫時被控制。

北京市 2012 年新建商品住宅市場成交均價約為 21 585 元/平方米，比去年的 20 063 元/平方米上漲 7.6%，其中 12 月成交均價為 22 139 元/平方米，比年初的 23 048 元/平方米下降 3.9%。3 月、4 月、11 月月均價低于去年同期。新建商品房項目均出現成交價格低于擬售價格的情況，無論從城區還是郊區來講，新建商品房價格呈現量價齊跌的態勢持續到 2013 年底。

二、北京市房地產供需狀況

（一）北京市房地產的需求情況

本文選用房地產的銷售額及銷售面積作為體現房地產市場需求的兩個指標，因為房地產的銷售面積直接反映了房地產作為商品最終轉移到購房者手中的情況，屬于房地產市場的有效需求。1991—2012 年北京商品房銷售面積及其銷售額所顯示的總體特征為：

第一，商品房銷售面積及其銷售額增長的規模大、速度快。與銷售面積相比，商品房銷售額的增速更為顯著。表1 顯示了北京市商品房銷售面積由 1991年的 154 萬平方米增長到 2012 年的 1 639.5 萬平方米，增長了近 10.65 倍。商品房銷售額也由 1991 年的 22 億元增加到 2012年的 2 915.4 億元，增長了近132.52 倍，究其原因是房地產銷售均價上漲較大，帶動了銷售額指數性增長。

第二，住宅是房地產市場的主體，其所占比重略有下降。從表中資料來看，住宅占商品房總銷售額和銷售面積的比重分別為 83%和 90%，說明住宅房地產一直是北京市房地產市場的主體。分年度來看，從 2006 年之后的五年，住宅房地產所占比重下降幅度較大，原因是非住宅型房產增多，房地產結構調整更趨于多樣化。

第三，房地產需求不斷增大，受政策影響明顯。1991 —2005 年，商品房銷售額及銷售面積幾乎沒有波動，一直持續增長，而 2006 年以后，則出現較大波動，且波動幅度最大的年份是 2008 年和 2012 年。這與 2008 年世界金融危機及隨后中國的房產調控政策演變是相符合的，證明房地產市場的需求受政策影響較為明顯。

（二）北京市房地產的供給情況

房地產投資是房地產行業快速發展的原始動力。如表 2 房地產投資在1995 年達到了一個高峰，此后的房地產投資比重略有回落，1998 年之后房地產投資穩步上升。中國 1998 年取消福利分房制度，此后，商品房投資建設比重持續增大，近五年來，北京市的房地產投資占固定資產投資比重平均維持在 50%的水平，說明房地產投資是北京市固定資產投資的一個重要組成部分。從商品房竣工面積來上看，1991 年以來，商品房竣工面積持續上升，到 2005年達到了峰值，而后急劇下降。但反觀同期的房地產需求市場依然旺盛，房價不斷走高。這種反差出現的原因之一是房地產開發商預期未來房地產價格會繼續維持快速上漲的態勢，因而通過放緩竣工速度以期在未來能夠獲取更多利潤，出現土地閑置開發現象，即“捂盤惜售”現象。endprint

三、物業稅開征對房地產價格的影響

自物業稅被首次提出，其對房地產價格的影響一直是理論研究的重點和熱點，這是由于我們討論的物業稅征收方案將把城鎮住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產市場的主體，從北京市來講，占到房地產市場的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發揮著無可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業稅對房地產價格的影響。

（一）物業稅對自住型房地產價格的影響

消費者的住房需求分為兩種：購買住房和租賃住房。而住房市場又可以分為增量房市場（即新建住房）和存量房市場（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產企業，而存量房的出售方往往以個人居多，因此，房屋在轉讓時其房價的構成有所不同。對于增量房來講，房價的構成包括取得土地價格、開發成本、建筑成本、相關稅費及企業利潤等，存量房的出售價格則與市場供需狀況及增量房價格和消費者預期有關。在買房市場的條件下，存量房的出售價格應該在售房者取得房產的價格基礎上，兼有轉嫁的銷售方稅費以及根據市場價格形成的利潤。

隨著國家對房地產業的宏觀調控政策的日益收緊，從房地產供給方面加大力度，北京的房地產市場的供給彈性有所加大，而購房者更趨于理性，因此，房屋成交價能夠更多地體現購房人的意愿。因此我們假設房價趨近于理性購房者愿意支付的價格，以此來研究物業稅開征對新建房價格的影響。假設購房人購買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產期間，每年都必須繳納物業稅，換言之，購房人購買房產不再是一次性的支出，而是每年都會支出相關的稅費，其保有階段的成本顯著上升。假設房產消費者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價格將仍然等于物業稅開征前購買該房產的價格。

我們可以這樣理解，稅率和房價增長率高意味著每年需繳納的物業稅增高，因而消費者出于成本最小化的意愿就會選擇當前價格較低的房產。根據相關測算，若未來七十年房地產價格的年增長率在 1%～3%，物業稅稅率越小，當前住宅房產的價格變動就越小。當物業稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時，住宅房產的價格理論上的下降比例將在 10%左右。當物業稅稅率取 1%，房價增長率取 3%時，從表中計算結果來看，理論上將會使當前房價下跌 13%。據媒體報導，2012年北京新建普通住房成交均價為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價 14 847 元/平方米，即北京房價控制目標下降了 11.3%，結合2012 年以前連續六年的房地產價格指數，北京市房價年增長率平均為 6%左右，如果設定物業稅稅率 0.3%的標準計算，且近期開征物業稅，北京市新建商品房的價格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產價格的走勢來看，房價年增長率在逐年減少，甚至可能出現負值，因此，出臺物業稅對房價的影響也勢必越來越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場的住房價格主要受市場供求及增量房價格影響。在實踐中，一般來講，在同一區域中，二手房的價格總是不高于新建房價格的。因此，二手房價格的形成更多體現的是在增量房的價格線下，市場供求與買賣雙方博弈的結果。短期內，二手房價格會隨著新建住房價格下降而有所下降。從賣房者角度來看，隨著二手房市場價格的持續降低，最終供給方將減少供應量。從購房者角度來看，住房保有成本的增加會使一部分購房者短期內持觀望態度，購房需求也會有所減少。總之，物業稅是通過作用于二手房供求關系來影響二手房價格的。下面，我們用需求彈性來分析物業稅開征對二手房價格的影響。根據中國的現實狀況，消費者的住房需求彈性應該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設橫軸 Q 為住宅交易數量，縱軸 P 為住宅交易價格。物業稅開征前住宅市場供求的均衡點為 E，物業稅開征后，由于在買方市場內，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動，移動的垂直距離 EA 為七十年的業稅現值之和。二手房市場價格在 E 達到新的均衡，均衡價格為 PK。從圖中可以明顯看到，房價的實際下降值為 EB，小于 EA。這說明，房地產的消費方和供給方共同承擔物業稅，其中由消費者承擔的部分為 AB，由供給方承擔的部分為 EB。至于雙方承擔值的大小，則取決于需求和供給的彈性。總的來說，需求彈性越大，實際由供應方承擔的物業稅越多，供給彈性越大，由消費方承擔的物業稅就越多。由此可見，二手房價格在短期內會隨新建房價格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對抗而呈現小幅波動。

（三）對投機性房地產價格的影響

房地產投資者獲取房產收益有兩種情況：一種是長期持有，獲取租金收入，另一種是根據房地產市場情況，短期內賤買高賣或是空置房產，等待時機一次性獲取房產溢價收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經濟學》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產投資中，分析房地產投資者的成本及收益。房產保有階段的稅費：在房地產保有階段，房屋所有者需要承擔物業稅和出租房產相關的所得稅。由于中國目前房地產出租相關制度并不完善，出租住宅一般沒有登記備案，導致對個人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節的研究中忽略出租房產的所得稅支出，將物業稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個是房屋出租的租金收入；另一個是房地產價格變動導致的損益。

物業稅開征后，房地產投資者的稅費支出增大，導致其保有階段的成本升高。若其投資利潤率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會繼續保有房產，房價將平穩或略有上升；當其投資利潤率為負時，房屋投資者虧損，理性的投資者會選擇出售房產或是放棄投資計劃，投資需求下降，房價將會下降。根據目前中國政府調控房價的決心，在政策性影響下，房價繼續快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發生的可能性較大，即房價會有一定的下降，但其下降幅度，仍需結合多方面因素具體分析。

總之，物業稅的開征對中國深化財稅體系改革有重要意義。世界上多數國家將房地產保有稅作為地方財政收入的主要來源，且在調節貧富差距和房地產市場經濟方面發揮著重要作用。中國房地產稅收制度體系由于歷史原因和現實因素在房地產稅制設計上存在很多缺陷，國外及中國香港地區開征物業稅的經驗是值得借鑒和研究的。

參考文獻：

[1] 馬克和.中國開征物業稅的難點及現實選擇[J].稅務研究，2012，（4）.

[2] 倪紅日，尹佳音.財產稅國際比較及對中國物業稅的稅權劃分的啟示[J].涉外稅務，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國住宅房地產稅收政策的效應分析[N].中國稅務報，2012.

[責任編輯 陳丹丹]endprint

三、物業稅開征對房地產價格的影響

自物業稅被首次提出，其對房地產價格的影響一直是理論研究的重點和熱點，這是由于我們討論的物業稅征收方案將把城鎮住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產市場的主體，從北京市來講，占到房地產市場的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發揮著無可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業稅對房地產價格的影響。

（一）物業稅對自住型房地產價格的影響

消費者的住房需求分為兩種：購買住房和租賃住房。而住房市場又可以分為增量房市場（即新建住房）和存量房市場（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產企業，而存量房的出售方往往以個人居多，因此，房屋在轉讓時其房價的構成有所不同。對于增量房來講，房價的構成包括取得土地價格、開發成本、建筑成本、相關稅費及企業利潤等，存量房的出售價格則與市場供需狀況及增量房價格和消費者預期有關。在買房市場的條件下，存量房的出售價格應該在售房者取得房產的價格基礎上，兼有轉嫁的銷售方稅費以及根據市場價格形成的利潤。

隨著國家對房地產業的宏觀調控政策的日益收緊，從房地產供給方面加大力度，北京的房地產市場的供給彈性有所加大，而購房者更趨于理性，因此，房屋成交價能夠更多地體現購房人的意愿。因此我們假設房價趨近于理性購房者愿意支付的價格，以此來研究物業稅開征對新建房價格的影響。假設購房人購買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產期間，每年都必須繳納物業稅，換言之，購房人購買房產不再是一次性的支出，而是每年都會支出相關的稅費，其保有階段的成本顯著上升。假設房產消費者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價格將仍然等于物業稅開征前購買該房產的價格。

我們可以這樣理解，稅率和房價增長率高意味著每年需繳納的物業稅增高，因而消費者出于成本最小化的意愿就會選擇當前價格較低的房產。根據相關測算，若未來七十年房地產價格的年增長率在 1%～3%，物業稅稅率越小，當前住宅房產的價格變動就越小。當物業稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時，住宅房產的價格理論上的下降比例將在 10%左右。當物業稅稅率取 1%，房價增長率取 3%時，從表中計算結果來看，理論上將會使當前房價下跌 13%。據媒體報導，2012年北京新建普通住房成交均價為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價 14 847 元/平方米，即北京房價控制目標下降了 11.3%，結合2012 年以前連續六年的房地產價格指數，北京市房價年增長率平均為 6%左右，如果設定物業稅稅率 0.3%的標準計算，且近期開征物業稅，北京市新建商品房的價格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產價格的走勢來看，房價年增長率在逐年減少，甚至可能出現負值，因此，出臺物業稅對房價的影響也勢必越來越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場的住房價格主要受市場供求及增量房價格影響。在實踐中，一般來講，在同一區域中，二手房的價格總是不高于新建房價格的。因此，二手房價格的形成更多體現的是在增量房的價格線下，市場供求與買賣雙方博弈的結果。短期內，二手房價格會隨著新建住房價格下降而有所下降。從賣房者角度來看，隨著二手房市場價格的持續降低，最終供給方將減少供應量。從購房者角度來看，住房保有成本的增加會使一部分購房者短期內持觀望態度，購房需求也會有所減少。總之，物業稅是通過作用于二手房供求關系來影響二手房價格的。下面，我們用需求彈性來分析物業稅開征對二手房價格的影響。根據中國的現實狀況，消費者的住房需求彈性應該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設橫軸 Q 為住宅交易數量，縱軸 P 為住宅交易價格。物業稅開征前住宅市場供求的均衡點為 E，物業稅開征后，由于在買方市場內，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動，移動的垂直距離 EA 為七十年的業稅現值之和。二手房市場價格在 E 達到新的均衡，均衡價格為 PK。從圖中可以明顯看到，房價的實際下降值為 EB，小于 EA。這說明，房地產的消費方和供給方共同承擔物業稅，其中由消費者承擔的部分為 AB，由供給方承擔的部分為 EB。至于雙方承擔值的大小，則取決于需求和供給的彈性。總的來說，需求彈性越大，實際由供應方承擔的物業稅越多，供給彈性越大，由消費方承擔的物業稅就越多。由此可見，二手房價格在短期內會隨新建房價格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對抗而呈現小幅波動。

（三）對投機性房地產價格的影響

房地產投資者獲取房產收益有兩種情況：一種是長期持有，獲取租金收入，另一種是根據房地產市場情況，短期內賤買高賣或是空置房產，等待時機一次性獲取房產溢價收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經濟學》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產投資中，分析房地產投資者的成本及收益。房產保有階段的稅費：在房地產保有階段，房屋所有者需要承擔物業稅和出租房產相關的所得稅。由于中國目前房地產出租相關制度并不完善，出租住宅一般沒有登記備案，導致對個人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節的研究中忽略出租房產的所得稅支出，將物業稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個是房屋出租的租金收入；另一個是房地產價格變動導致的損益。

物業稅開征后，房地產投資者的稅費支出增大，導致其保有階段的成本升高。若其投資利潤率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會繼續保有房產，房價將平穩或略有上升；當其投資利潤率為負時，房屋投資者虧損，理性的投資者會選擇出售房產或是放棄投資計劃，投資需求下降，房價將會下降。根據目前中國政府調控房價的決心，在政策性影響下，房價繼續快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發生的可能性較大，即房價會有一定的下降，但其下降幅度，仍需結合多方面因素具體分析。

總之，物業稅的開征對中國深化財稅體系改革有重要意義。世界上多數國家將房地產保有稅作為地方財政收入的主要來源，且在調節貧富差距和房地產市場經濟方面發揮著重要作用。中國房地產稅收制度體系由于歷史原因和現實因素在房地產稅制設計上存在很多缺陷，國外及中國香港地區開征物業稅的經驗是值得借鑒和研究的。

參考文獻：

[1] 馬克和.中國開征物業稅的難點及現實選擇[J].稅務研究，2012，（4）.

[2] 倪紅日，尹佳音.財產稅國際比較及對中國物業稅的稅權劃分的啟示[J].涉外稅務，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國住宅房地產稅收政策的效應分析[N].中國稅務報，2012.

[責任編輯 陳丹丹]endprint

三、物業稅開征對房地產價格的影響

自物業稅被首次提出，其對房地產價格的影響一直是理論研究的重點和熱點，這是由于我們討論的物業稅征收方案將把城鎮住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產市場的主體，從北京市來講，占到房地產市場的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發揮著無可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業稅對房地產價格的影響。

（一）物業稅對自住型房地產價格的影響

消費者的住房需求分為兩種：購買住房和租賃住房。而住房市場又可以分為增量房市場（即新建住房）和存量房市場（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產企業，而存量房的出售方往往以個人居多，因此，房屋在轉讓時其房價的構成有所不同。對于增量房來講，房價的構成包括取得土地價格、開發成本、建筑成本、相關稅費及企業利潤等，存量房的出售價格則與市場供需狀況及增量房價格和消費者預期有關。在買房市場的條件下，存量房的出售價格應該在售房者取得房產的價格基礎上，兼有轉嫁的銷售方稅費以及根據市場價格形成的利潤。

隨著國家對房地產業的宏觀調控政策的日益收緊，從房地產供給方面加大力度，北京的房地產市場的供給彈性有所加大，而購房者更趨于理性，因此，房屋成交價能夠更多地體現購房人的意愿。因此我們假設房價趨近于理性購房者愿意支付的價格，以此來研究物業稅開征對新建房價格的影響。假設購房人購買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產期間，每年都必須繳納物業稅，換言之，購房人購買房產不再是一次性的支出，而是每年都會支出相關的稅費，其保有階段的成本顯著上升。假設房產消費者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價格將仍然等于物業稅開征前購買該房產的價格。

我們可以這樣理解，稅率和房價增長率高意味著每年需繳納的物業稅增高，因而消費者出于成本最小化的意愿就會選擇當前價格較低的房產。根據相關測算，若未來七十年房地產價格的年增長率在 1%～3%，物業稅稅率越小，當前住宅房產的價格變動就越小。當物業稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時，住宅房產的價格理論上的下降比例將在 10%左右。當物業稅稅率取 1%，房價增長率取 3%時，從表中計算結果來看，理論上將會使當前房價下跌 13%。據媒體報導，2012年北京新建普通住房成交均價為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價 14 847 元/平方米，即北京房價控制目標下降了 11.3%，結合2012 年以前連續六年的房地產價格指數，北京市房價年增長率平均為 6%左右，如果設定物業稅稅率 0.3%的標準計算，且近期開征物業稅，北京市新建商品房的價格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產價格的走勢來看，房價年增長率在逐年減少，甚至可能出現負值，因此，出臺物業稅對房價的影響也勢必越來越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場的住房價格主要受市場供求及增量房價格影響。在實踐中，一般來講，在同一區域中，二手房的價格總是不高于新建房價格的。因此，二手房價格的形成更多體現的是在增量房的價格線下，市場供求與買賣雙方博弈的結果。短期內，二手房價格會隨著新建住房價格下降而有所下降。從賣房者角度來看，隨著二手房市場價格的持續降低，最終供給方將減少供應量。從購房者角度來看，住房保有成本的增加會使一部分購房者短期內持觀望態度，購房需求也會有所減少。總之，物業稅是通過作用于二手房供求關系來影響二手房價格的。下面，我們用需求彈性來分析物業稅開征對二手房價格的影響。根據中國的現實狀況，消費者的住房需求彈性應該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設橫軸 Q 為住宅交易數量，縱軸 P 為住宅交易價格。物業稅開征前住宅市場供求的均衡點為 E，物業稅開征后，由于在買方市場內，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動，移動的垂直距離 EA 為七十年的業稅現值之和。二手房市場價格在 E 達到新的均衡，均衡價格為 PK。從圖中可以明顯看到，房價的實際下降值為 EB，小于 EA。這說明，房地產的消費方和供給方共同承擔物業稅，其中由消費者承擔的部分為 AB，由供給方承擔的部分為 EB。至于雙方承擔值的大小，則取決于需求和供給的彈性。總的來說，需求彈性越大，實際由供應方承擔的物業稅越多，供給彈性越大，由消費方承擔的物業稅就越多。由此可見，二手房價格在短期內會隨新建房價格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對抗而呈現小幅波動。

（三）對投機性房地產價格的影響

房地產投資者獲取房產收益有兩種情況：一種是長期持有，獲取租金收入，另一種是根據房地產市場情況，短期內賤買高賣或是空置房產，等待時機一次性獲取房產溢價收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經濟學》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產投資中，分析房地產投資者的成本及收益。房產保有階段的稅費：在房地產保有階段，房屋所有者需要承擔物業稅和出租房產相關的所得稅。由于中國目前房地產出租相關制度并不完善，出租住宅一般沒有登記備案，導致對個人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節的研究中忽略出租房產的所得稅支出，將物業稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個是房屋出租的租金收入；另一個是房地產價格變動導致的損益。

物業稅開征后，房地產投資者的稅費支出增大，導致其保有階段的成本升高。若其投資利潤率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會繼續保有房產，房價將平穩或略有上升；當其投資利潤率為負時，房屋投資者虧損，理性的投資者會選擇出售房產或是放棄投資計劃，投資需求下降，房價將會下降。根據目前中國政府調控房價的決心，在政策性影響下，房價繼續快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發生的可能性較大，即房價會有一定的下降，但其下降幅度，仍需結合多方面因素具體分析。

總之，物業稅的開征對中國深化財稅體系改革有重要意義。世界上多數國家將房地產保有稅作為地方財政收入的主要來源，且在調節貧富差距和房地產市場經濟方面發揮著重要作用。中國房地產稅收制度體系由于歷史原因和現實因素在房地產稅制設計上存在很多缺陷，國外及中國香港地區開征物業稅的經驗是值得借鑒和研究的。

參考文獻：

[1] 馬克和.中國開征物業稅的難點及現實選擇[J].稅務研究，2012，（4）.

[2] 倪紅日，尹佳音.財產稅國際比較及對中國物業稅的稅權劃分的啟示[J].涉外稅務，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國住宅房地產稅收政策的效應分析[N].中國稅務報，2012.

[責任編輯 陳丹丹]endprint