住宅市場特征分析與供應模式優化創新

王仁財+強真

摘 要：隨著房地產業近十年的快速發展，全國城鎮居民的居住條件得到了極大改善，也極大地推動了經濟社會快速發展，房地產市場已經成為國民經濟發展的重要引擎。但隨之而來的地方政府“土地財政”、房價高位出現泡沫、住宅供應結構不合理等問題已經嚴重影響經濟發展，甚至成為一個社會問題。針對近年來住宅市場的階段性特征進行深入分析，總結現行住房管理體制機制的三個方面的問題，有針對性提出未來住宅供應結構調整的優化方向。

關鍵詞：住宅；特征分析；供應模式；優化

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）21-0156-04

引言

房地產是關系到全社會絕大多數公眾基本利益的行業，是關系到社會穩定發展的民生問題。現階段，房地產行業在國民經濟中仍是具有重要推動力的產業，直接影響甚至決定重點區域經濟能否平穩發展、政府財政收入能否保持穩定。自2006年以來，全國在投資拉動效應的帶動作用下，房地產市場特別是住宅市場連續八年達到了火熱發展的程度，全國城鎮居民住房條件同步得到了不同程度改善，家庭資產價值實現了迅速提升。但進入2014年，隨著相關調控監管制度逐步完善，全國房地產市場出現了一些內在變化，結構性調整趨勢日益強烈，房地產市場管理體制機制完善需求日益明顯。本文針對房地產市場發展階段性特征和可能趨勢，就中國住宅供應模式和價格形成機制提出創新性建議。

一、住宅市場現階段特征

根據統計數據顯示，2014年前4個月，全國主要城市房價整體微漲，但在區域價格變動、結構優化、泡沫風險等方面已呈現出一定顯像化趨勢，未來整個住宅市場將不可避免出現深層次變化。

1.不同區域價格變化差別日益明顯，兩級分化現象顯現。年初，隨著杭州、長沙、武漢等城市逐步有新盤打折降價以來，二線城市住宅價格下行趨勢日益明顯。與一線城市相比，二線城市在購買力、投資潛力、需求群體數量等方面明顯有限，在經過五年價格過快上漲后，已經出現頹勢。伴隨而來的是一些地方政府開始通過所謂“區域發展方案”，變相救市。而“北上廣深”等一線城市由于剛性需求規模大，區域經濟帶動力日益明顯，雖然出現小幅調整，但總體還是保持高位。綜合來看，房價在全國不同城市間已呈現兩級分化態勢。

2.市場結構逐步呈現二元化態勢，深層次結構調整初顯端倪。不管是一線城市，還是二三線城市，城市單元內部住宅市場結構明顯出現二元化，即城市核心區和外圍郊區價格變化差別明顯。以北京為例，城8區1—4月二手住宅價格基本持平，而近遠郊區平均較去年同期已下降1.5%～5%，而浙江等東部地區部分城市下降幅度更為明顯，有的甚至達到15%以上。總體上看，由于房價收入系數普遍在10～20左右，很多地區住宅地產在經過投資投機發展期后，面對市場理性、購買力有限的剛性需求，以新盤打折入市和價格戰為推動力的深層次結構調整已經開始。

3.部分地區泡沫風險較高，存在大浮動變化的可能。以溫州為例，地產價格的大幅跳水意味著一些地區的確存在價格泡沫破裂的風險。特別是東部地區二三線城市，庫存壓力逐步加大，政府對土地財政依賴度以到達50%以上，缺乏量好的銀行信貸監管措施，開發商的無序進入和投資的盲目，國內總體經濟結構調整和反腐監管機制日益完善，這些都給剛性需求不足地區的房市帶來了不少刺破力。同時，從一些地產巨頭紛紛撤離的舉動看，潛在的市場風險較大。

二、現行住房管理體制機制的不足

隨著市場經濟的不斷發展，中國的住房供應結構已發生全面變化，總體上形成由商品房和保障房兩類組成的供應體系。但是整體監管體制機制仍有不健全之處，具體表現為：

1.保障房建設和管理體制矛盾突出。中國保障性住房的種類已擴展為限價房、經適房、公共租賃房和廉租房四類，按照最初的設計目標，可以滿足絕大多數普通住房需求群體的實際需要，擴大住房保障面。但從整個住房保障管理來看，經濟適用房和廉租房違規、住房需求群體的經濟收入水平難以界定、配售存在一定程度的不透明、地方政府積極性不高、缺乏科學且具有操作性的進入退出機制等。這些在很大程度上影響了保障房體系的運行和應有作用的發揮，甚至帶來負面影響。

2.土地出讓收益依賴性過高。在各類土地使用權出讓收益中，由于住宅類用地期限最長、收益最為穩定、需求群體最為廣泛、剛性需求最強，因此地方政府對住宅類地產的土地出讓興趣濃厚。在現有中央和地方財權與事權不對等的情況下，很容易造成地方財政過度依賴于住宅類土地出讓，也就造成了很多地方政府在性質上已經成為地產開發利益共同體。

3.市場供給主體過于集中。表面上看住宅類地產市場供給主體為大小規模不等、企業性質各異的開發商，但是本質上供應主體的性質較為單一，從現有各類型住宅類地產供應來源看，基本上由開發商壟斷。這在很大程度上造成了供給與需求市場信息不對稱，需求群體處于市場被動地位。加之住宅地產開發與財政收入相掛鉤，使得住宅供應基本上高度集中，沒有實現供給單元的多元化，政府壟斷導致的市場暴利，甚至腐敗現象層出不窮。

三、住宅供應結構調整、價格和相關政策的優化方向

（一）住宅供應模式優化

針對中國城鎮化進程中住宅地產供應機制和模式的不足，按照黨的十八大提出的“建立公平開放透明的市場規則”的具體要求，進一步完善城鎮化健康發展體制機制，保證絕大多數社會普通公眾實現居住權利，有效推進農業轉移人口不斷市民化，化解社會矛盾，按照商品性和保障性共同實現的原則，將現行商品房（含自住型商品房）、限價房、經濟適用房、公共租賃房、廉租房六類住宅地產分類，逐步優化調整為商品房和公共租賃房兩個類別，逐步由過去的單純出售向租售并重運行的根本性的轉變，以適應社會不同需求居住群體權利的實現，化解由于住房帶來的社會矛盾，在短期內實現“居者有其屋”。

經過調整優化，將住宅供應結構大體分為兩類：一類是貼近市場的商品房類，包括高端商品房、一般商品房、自住型商品房；另一類是以租賃性質為主體的住房供應體系，包括普通公共租賃住房和廉租房。這種調整模式比較適合現階段中國土地國有和住宅私有兩者之間的產權協調，突出以租賃為主的供應體系，強調差別化供應，有利于建立健全市場經濟條件下的住房保障體系。根據現階段城鎮居民購買力實際，大部分地區商品住宅供給量應控制在40%左右，公共租賃房不低于50%。endprint

（二）價格形成機制優化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應充分強調市場配置資源的決定性作用，注重政府調控的科學性和公平性。綜合考慮不同地區經濟發展水平和居民實際收入水平，通過調查絕大多數住房需求群體的真實購買力，客觀評價家庭恩格爾系數、基尼系數、日常生活成本的基礎上，引導形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應結構中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應重點考慮以下幾個方面：

1.租金水平應實現一定程度的區位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經濟實力差別，根據城市建成區內不同功能單元和區位差別，統一安排普通公共租賃住房建設。不能只在偏遠郊區或者未來城市建設拓展區建設。在充分體現市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應根據區位體現一定程度的差別。

2.根據普通住房需求家庭的實際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據不同層次需求群體的支付能力、區位、戶型等因素實現差別化，可設定3～5個不同的租金級別，最高租金標準不能超過統計部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據地區經濟社會發展實際，在一線城市可以將公共租賃住房統一納入房屋與土地聯合租賃的管理體系，從住房租金中應提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進一步優化住房管理的政策體系

按照不動產統一登記管理的要求，在現有住房管理政策基礎上，健全和完善監管制度，在產權、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監管等各個環節，設置詳細、完備的管理制度和專項標準進行約束，以保證相應目標的實現。

（四）進一步完善土地配置管理機制和價格形成機制

在土地供應方面，調整土地供應計劃、土地收購儲備的作用，科學確定土地出讓和土地租賃供應的規模、區域、時序和結構。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據經濟發展狀況形成動態租金調節機制，發揮土地配置對經濟發展的調控作用。

（五）住宅供應模式調整的重大意義

1.有利于促進社會主義和諧社會建設。改變高房價、高借貸、高風險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應體系，適合現階段中國城鎮化過程中大部分居住群體的實際利益，能夠在現行體制下滿足絕大多數公眾居住權的需要，符合轉型時期社會主義和諧社會建設的訴求。

2.有利于規避現行住房管理制度體系的不足。將租售進行有機結合，可以在短期內實現絕大多數普通住房需求群體的居住權。將復雜、難操作的分類簡單化，實現了全社會住房需求群體對住宅擁有權和居住權的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規避了現行保障性住房政策制度的缺點和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴大了保障性住房覆蓋面，規避先行利益格局下管制體制機制與社會發展需求之間的矛盾。同時，規避了現行保障房制度體系內的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴大內需。以租賃為主體的供應體系，將絕大多數住房消費群體居住成本降低，促進了絕大多數普通收入階層將收入中的相當部分用于多種消費，提高生活質量，有效擴大內需，促進經濟結構轉型和發展方式轉變。

4.促進住宅地產市場健康發展。建立租售相結合的雙通道，提高了整個住宅產業資金回籠規模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內銀行高額銀行信貸而引發的房產泡沫風險，有利于促進住宅市場健康發展。同時，使經濟適用房等無土地收入的項目實現了合理、長期、穩定的土地收益，豐富了國有建設用地市場的價格形成機制。

參考文獻：

[1] 嚴濤.未來住宅市場的細分和開發模式的轉變趨勢[J].北京房地產，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國房地產市場調控的重大問題——住房供應模式選擇[J].特區經濟，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國房地產報，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應模式應轉向“有限市場”[N].經濟參考報，2009-12-18.

[責任編輯 吳 迪]endprint

（二）價格形成機制優化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應充分強調市場配置資源的決定性作用，注重政府調控的科學性和公平性。綜合考慮不同地區經濟發展水平和居民實際收入水平，通過調查絕大多數住房需求群體的真實購買力，客觀評價家庭恩格爾系數、基尼系數、日常生活成本的基礎上，引導形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應結構中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應重點考慮以下幾個方面：

1.租金水平應實現一定程度的區位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經濟實力差別，根據城市建成區內不同功能單元和區位差別，統一安排普通公共租賃住房建設。不能只在偏遠郊區或者未來城市建設拓展區建設。在充分體現市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應根據區位體現一定程度的差別。

2.根據普通住房需求家庭的實際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據不同層次需求群體的支付能力、區位、戶型等因素實現差別化，可設定3～5個不同的租金級別，最高租金標準不能超過統計部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據地區經濟社會發展實際，在一線城市可以將公共租賃住房統一納入房屋與土地聯合租賃的管理體系，從住房租金中應提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進一步優化住房管理的政策體系

按照不動產統一登記管理的要求，在現有住房管理政策基礎上，健全和完善監管制度，在產權、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監管等各個環節，設置詳細、完備的管理制度和專項標準進行約束，以保證相應目標的實現。

（四）進一步完善土地配置管理機制和價格形成機制

在土地供應方面，調整土地供應計劃、土地收購儲備的作用，科學確定土地出讓和土地租賃供應的規模、區域、時序和結構。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據經濟發展狀況形成動態租金調節機制，發揮土地配置對經濟發展的調控作用。

（五）住宅供應模式調整的重大意義

1.有利于促進社會主義和諧社會建設。改變高房價、高借貸、高風險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應體系，適合現階段中國城鎮化過程中大部分居住群體的實際利益，能夠在現行體制下滿足絕大多數公眾居住權的需要，符合轉型時期社會主義和諧社會建設的訴求。

2.有利于規避現行住房管理制度體系的不足。將租售進行有機結合，可以在短期內實現絕大多數普通住房需求群體的居住權。將復雜、難操作的分類簡單化，實現了全社會住房需求群體對住宅擁有權和居住權的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規避了現行保障性住房政策制度的缺點和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴大了保障性住房覆蓋面，規避先行利益格局下管制體制機制與社會發展需求之間的矛盾。同時，規避了現行保障房制度體系內的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴大內需。以租賃為主體的供應體系，將絕大多數住房消費群體居住成本降低，促進了絕大多數普通收入階層將收入中的相當部分用于多種消費，提高生活質量，有效擴大內需，促進經濟結構轉型和發展方式轉變。

4.促進住宅地產市場健康發展。建立租售相結合的雙通道，提高了整個住宅產業資金回籠規模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內銀行高額銀行信貸而引發的房產泡沫風險，有利于促進住宅市場健康發展。同時，使經濟適用房等無土地收入的項目實現了合理、長期、穩定的土地收益，豐富了國有建設用地市場的價格形成機制。

參考文獻：

[1] 嚴濤.未來住宅市場的細分和開發模式的轉變趨勢[J].北京房地產，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國房地產市場調控的重大問題——住房供應模式選擇[J].特區經濟，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國房地產報，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應模式應轉向“有限市場”[N].經濟參考報，2009-12-18.

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（二）價格形成機制優化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應充分強調市場配置資源的決定性作用，注重政府調控的科學性和公平性。綜合考慮不同地區經濟發展水平和居民實際收入水平，通過調查絕大多數住房需求群體的真實購買力，客觀評價家庭恩格爾系數、基尼系數、日常生活成本的基礎上，引導形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應結構中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應重點考慮以下幾個方面：

1.租金水平應實現一定程度的區位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經濟實力差別，根據城市建成區內不同功能單元和區位差別，統一安排普通公共租賃住房建設。不能只在偏遠郊區或者未來城市建設拓展區建設。在充分體現市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應根據區位體現一定程度的差別。

2.根據普通住房需求家庭的實際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據不同層次需求群體的支付能力、區位、戶型等因素實現差別化，可設定3～5個不同的租金級別，最高租金標準不能超過統計部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據地區經濟社會發展實際，在一線城市可以將公共租賃住房統一納入房屋與土地聯合租賃的管理體系，從住房租金中應提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進一步優化住房管理的政策體系

按照不動產統一登記管理的要求，在現有住房管理政策基礎上，健全和完善監管制度，在產權、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監管等各個環節，設置詳細、完備的管理制度和專項標準進行約束，以保證相應目標的實現。

（四）進一步完善土地配置管理機制和價格形成機制

在土地供應方面，調整土地供應計劃、土地收購儲備的作用，科學確定土地出讓和土地租賃供應的規模、區域、時序和結構。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據經濟發展狀況形成動態租金調節機制，發揮土地配置對經濟發展的調控作用。

（五）住宅供應模式調整的重大意義

1.有利于促進社會主義和諧社會建設。改變高房價、高借貸、高風險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應體系，適合現階段中國城鎮化過程中大部分居住群體的實際利益，能夠在現行體制下滿足絕大多數公眾居住權的需要，符合轉型時期社會主義和諧社會建設的訴求。

2.有利于規避現行住房管理制度體系的不足。將租售進行有機結合，可以在短期內實現絕大多數普通住房需求群體的居住權。將復雜、難操作的分類簡單化，實現了全社會住房需求群體對住宅擁有權和居住權的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規避了現行保障性住房政策制度的缺點和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴大了保障性住房覆蓋面，規避先行利益格局下管制體制機制與社會發展需求之間的矛盾。同時，規避了現行保障房制度體系內的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴大內需。以租賃為主體的供應體系，將絕大多數住房消費群體居住成本降低，促進了絕大多數普通收入階層將收入中的相當部分用于多種消費，提高生活質量，有效擴大內需，促進經濟結構轉型和發展方式轉變。

4.促進住宅地產市場健康發展。建立租售相結合的雙通道，提高了整個住宅產業資金回籠規模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內銀行高額銀行信貸而引發的房產泡沫風險，有利于促進住宅市場健康發展。同時，使經濟適用房等無土地收入的項目實現了合理、長期、穩定的土地收益，豐富了國有建設用地市場的價格形成機制。

參考文獻：

[1] 嚴濤.未來住宅市場的細分和開發模式的轉變趨勢[J].北京房地產，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國房地產市場調控的重大問題——住房供應模式選擇[J].特區經濟，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國房地產報，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應模式應轉向“有限市場”[N].經濟參考報，2009-12-18.

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