國內城鎮住房質量指標體系研究

劉偉麗 孟慶昇 付雪輝

摘要：居民生活水平的一個重要衡量指標是住房質量。本文通過梳理國內外住房質量的相關研究文獻，收集三個房地產最發達的城市住房質量相關指標數據，構建我國城鎮住房質量指標體系，該體系包含居住質量、住房市場、住房保障和住房金融四個方面，每個方面都建立了一級、二級和三級指標，該體系不僅能夠體現“住有所居”、“住有所安”的短期住房質量目標，而且能夠反映“居有所宜”、“居有所樂”的長期住房質量的發展方向。最后，本文對比研究了中國一線城市北京、上海和深圳的住房質量相關指標，得到相關政策性結論。

關鍵詞：住房質量；居住質量；住房市場；住房保障；住房金融

中圖分類號：F293346文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）08005907

一、引言

居民生活質量一個重要的衡量指標就是住房質量，住房問題不應該僅僅包含住房建設的質量問題，還應該包括裝潢質量、安全質量和環境質量等多種因素，建立一個合理和可行的衡量住房質量的評價指標體系非常必要。構建國內住房質量指標體系既要符合中國國內住房發展的現實情況，又要反映居住數量和質量動態變化的各種指標，既要能夠運用已有的住房數據進行區域間的比較研究，又能夠為下一步住房指標的發展預留空間，合理的住房質量指標體系能為居民住房的規劃與建設提供一個科學依據。

住房質量的提升需要經濟發展、社會穩定和居民收入等多種因素的支撐，在居民的收入結構中，住房消費占有很大的比重，解決住房問題可以縮小城鄉居民之間的收入差距，促進經濟社會更加公平、有效和可持續發展，政府對于低收入者的住房保障干預，可以完善市場機制。本文通過梳理國內外住房質量的研究文獻，構建了國內城鎮住房質量指標體系，該體系包括居住質量、住房市場、住房保障和住房金融四個部分，并根據中國一線城市北京、上海和深圳的房地產相關數據，橫向和縱向比較研究了三個城市的住房質量現狀。

二、文獻綜述

國內研究住房質量的專家周運清定義了居住質量和居住質量指標體系的概念，居住質量是指居民對現有居住狀況的客觀認知和以此為基礎的主觀感受；居住質量指標體系是指對人們居住質量進行衡量的一套客觀和主觀指標群，是對居住質量進行衡量和測評的標準[1]。

1國內住房質量相關研究綜述

國內對于住宅方面的研究最先大都聚焦在住房商品化、住房政策選擇和住房金融市場等經濟問題上。近年來，隨著人們對于居住條件、居住環境等指標的關注，研究居住狀況與住房質量的文獻指標逐漸增多。

叢吉增在《對商品住宅質量的經濟評價》中將住宅視為商品，從商品住宅生產企業能夠獲得較好的經濟收益角度出發，對住房質量進行經濟評價，認為住房不僅要保障好的質量，還要保障低成本與低消耗、合理工期以及低使用維護費用等[2]。對住房質量的評估，通常都是建立一個完整的指標體系，定性或定量地評估住房質量，必須按照以人為本、科學性、動態性和可操作性原則，根據研究分析，采用層次分析法從物質與社會環境方面構建了一個評價我國小城鎮居住環境質量的指標體系，以指導小城鎮居住環境的合理建設[3]。朱永林等將目光鎖定在住宅工程質量上，通過定性分析影響住宅工程項目的多個因素，用層次分析法建立了住宅工程項目質量因素的層次結構，包括工程實體質量、室內環境、使用功能等，再結合灰色關聯理論進行定量分析，較為科學地評價了住宅工程項目的質量[4]。通過人們對于住房質量的要求研究，從功能指標和實物指標兩個方面劃分，建立了我國小康住宅指標體系，住宅功能指標包括了品位、安全、耐久、健康、便捷、生態環保、社交與發展和居住功能等，實物指標項下則更細致地包括了人均居住面積、住房成套率、住宅結構的合理性、住宅設施的配套水平、建筑密度、住宅建筑布局合理度、容積率、人均景觀綠地面積、停車場面積、物業管理專業化程度、環境優雅度、住宅市場化水平指數、社區配套服務設施和小區設計的質量與水平[5]。開始催生現代住房質量要求的文獻是將住宅質量放在一個人、自然與社會相互融合的復合系統中來分析，認為現代住房質量涵蓋的內容豐富，應當包括住房的舒適性、健康安全性、交通與配套方便性、幽雅性、經濟性、生態環保性、人文傳承性、抗災性及合法合規性等特性，這些特性進一步拓寬了住房質量的指標體系[6]。嚴梭杰等從湖南農民的角度進行研究，結論表明農民住房存在的質量問題主要是我國目前住房市場發展的水平滿足不了農民對住房舒適性、安全性與實用性的需求，提出需要政府加大農民住房安全系數的監管、促進農民住房觀念的更新、以更加科學合理的設計提高農民住房舒適性要求等[7]。保障性住房方面的研究比較新穎的觀點是，保障性住房質量是上級政府、基層政府和建筑商三方博弈的結果，通過研究發現，對于保障性住房質量的保障，上級政府應當在監管機制的基礎上建立激勵與懲罰機制，擴大對基層政府的激勵作用，使基層政府嚴格監管保障住房建筑成本，同時加大對建筑商的獎懲力度，嚴懲偷工減料行為，從而使保障性住房質量得到有效保證[8]。

2國外住房質量相關綜述研究

國外對于住房質量的研究可追溯到19世紀中葉，那時的城市住宅嚴重短缺、居住條件極端惡劣，居住質量迅速下降，引發了一系列社會問題，也引導更多的學者對居住質量問題進行研究。Enosh等通過一個概念模型和實證檢驗來評估住宅質量，得出人們對于住房質量的評估是建立在對鄰居評價基礎上的，并把這一標準細分為質量、資源和特定資源的質量，將“品質為標準”這一概念與矩陣框架聯系起來，創新地提出通過尋找替代資源，來彌補缺乏素質的社區環境以保證住房質量的觀點[9]。Kurian和Ashalatha在對住房質量的評估中顯示，住房質量早已成為綜合指標，上升到各種涵蓋面上，住房除了有基本的建筑質量外，還需要足夠自由與隱私的空間、足夠多單獨設立的房間、好的氣候條件、足夠的陽光、空氣和自由傳遞、附近水的可用性和良好的排水和衛生設施等[10]。相對于普通的居民住房區，高級住房質量水平測量系統主要包括當地服務、建筑與庭院、單間公寓以及網絡服務四大因素，高級住房的房地產開發商更需要在建筑住房的設計中關注老年人，即最終用戶的估計與需求，除此之外還需注意確保住房的便利性、建筑設計與公寓風格的整體和諧性，以此來突出住房的高質量[11]。總而言之，隨著經濟的發展，人們對住房質量要求也在不斷提升，納入評估住房質量的指標涵蓋內容也日益豐富，主要從自然、經濟和社會各方面進行拓展，不斷拓寬住房質量的指標體系的內涵。endprint

三、國內城鎮住房質量指標體系的構建

根據國內外住房質量指標的相關研究和目前可獲得的住房指標數據，本文構建了國內城鎮住房質量指標體系，因為城鎮和農村的住房問題區別很大，所以，僅以城鎮住房為研究對象，構建相應的指標體系。本文希望通過理論和實踐的研究，建立符合具有科學性、實踐性和有效性，又可量化和可操作的綜合評價指標體系。在構建指標體系的過程中，不僅僅參照了國內外與住房質量相關的指標體系研究，而且確定了指標體系建立的原則。在指標選取的過程中，首先，遵循理論來源于實踐，并高于實踐，才能夠指導實踐的原則，不局限于目前能搜集到的公開數據進行指標體系的構建；其次，遵循以人為本的基本原則，根據人類對于住房質量應該具有哪些指標體系進行理論上的探討，從居民的居住需求出發開始構建指標體系；最后，指標的選取，遵循可操作性和可量化性的原則，指標來源于實踐又高于實踐，有些指標體系雖不能從公開的數據中直接提取，但是很多指標目前在國內住房發達的地區已經開始研究，并具有一定的抽樣樣本數據，為實踐部門的未來發展預留了可以繼續完善住房質量數據提取的空間。

住房質量的問題本身，不僅僅是一個建筑質量的增長問題，還包含住房發展和住房保障問題，所以，本文的住房質量指標體系的建立不同于國內外其它學者的構建體系，本文構建的指標體系包括四個方面：居住質量、住房市場、住房保障和住房金融。其中，居住質量主要反映住宅質量的高低。質量很難衡量，所以居住質量的指標包括安全、生態、便捷、衛生、人文、舒適、經濟和福利等不可直接觀測的因素；住房市場主要按照供給、需求和交易進行分類；住房保障主要包括經濟適用房、廉租房、棚戶區改造等在內的針對中等收入水平和低收入水平居民的保障性住房；住房金融主要反映住房貸款和借貸主體的內容。

在國內城鎮住房指標體系中包括以下四類：第一類是居住質量，它反映住房品質，不僅反映了居住安全、功能、配套和服務等質量，還反映了居住質量對居民的滿足程度。其下設的一級、二級和三級指標較多，包括：居住空間水平（住房成套率、社區規模、人均住宅建筑面積、人均居住面積、套戶比和套均面積）；居住住宅水平（每常規住宅單位可居住房間的平均數、維修周期、住宅使用時間、安保時間、采光系數、通風開口面積、噪聲級別、日照間距系數、建筑密度、容積率）；居住片區水平（人均公共活動空間）；居住環境（生態環境——綠地率、綠化面積；地面變形案發率——含地面沉降、地裂縫、流體抽取等）；人文環境（鄰里關系、家庭關系）；居住基礎配套設施——住房成套率、小區基礎設施配套（輪椅通道面積、停車場所、地下停車面積占比、地上停車面積占比、為高齡者對應的設施項目、為殘障者服務項目、停車數量與居住戶數的比率）；居住公共配套設施（距商業街區的距離、休閑設施數量、生活市場、醫療、學校、交通和社區衛生服務機構覆蓋率）；居住服務與安全（安防配套、保安數與住戶數配比、犯罪事故、安全事故和破壞事故）；對基本居住的滿意度（對居住性能的滿意度、對住房建筑質量的滿意度、對戶型與布局設計的滿意度、對住房基本配套設施的滿意度）；對公共配套的滿意度（對居住區交通便捷程度的滿意度、對居住區餐飲便捷程度的滿意度、對住宅區治安狀況的滿意度、對物業管理水平的滿意度、對文體設施的滿意度、對教育資源的滿意度、對醫療服務的滿意度）；對居住環境的滿意度（人文環境和綠化環境）；對居住變化的滿意度（住房搜索成本、變化改善的滿意度）；物業管理水平；綜合評價。

第二類為住房市場，一級指標包括：住宅需求、住宅供給和市場交易。住宅需求的二級和三級指標包括：住房需求、住房市場化（商品房面積/總住房面積）、住房自有率、保障房比率、城鎮人口數、戶居人口增長率、住房購買力評價（城鎮居民家庭可支配收入、房價收入比、購房收入比、租房收入比）和舊房改造人口數。住宅供給的二級和三級指標包括：住房總面積（商品房總面積、保障房總面積、其他住房總面積）、住房總套數（商品房總面積、保障房總面積、其他住房總面積）、存量（搬遷住戶數、住戶數）、增量（新增商品房面積、新增商品房套數、新增保障房面積、新增保障房套數、新增其他住房面積、新增其他住房套數）、減量（當年拆除合法住宅建筑面積數、當年拆除非法住宅建筑面積數、住宅折舊率）；市場交易的二級和三級指標包括：空置面積、住房閑置率、吸納周期、市場吸納率、住房交易周轉次數、租售比、商品房銷售價格與居民可支配收入比率、房價收入比（結果）、住宅供需比、二手住宅交易率。

第三類為住房保障，有些學者將住房保障歸類為住房金融中，但是由于中國人口眾多，住房問題嚴峻而重要，國家對于房地產相關的政策更多地傾向于住房保障，所以，將住房保障單獨列示出來。住房保障的一級和二級指標包括：政府住房保障投入占政府財政收入比重；住房困難戶數；保障性住房便捷程度；住房補貼戶數；房屋補助發放輪候時間；保障房輪候時間；住房保障戶數（廉租住房數、經濟適用房數、棚戶區改造安置住房數、公共租賃房數）；住房保障戶數（廉租住房數、經濟適用房數、棚戶區改造安置住房數、公共租賃房數）；各類保障性住房對象占城鎮低收入家庭的比重（廉租住房人數占城鎮低收入家庭的比重、經濟適用房人數占城鎮低收入家庭的比重、棚戶區改造安置住房人數占城鎮低收入家庭的比重、限價商品房人數占城鎮低收入家庭的比重、公共租賃房人數占城鎮低收入家庭的比重）；住房保障覆蓋人群；保障性住房覆蓋率；城鎮最低收入家庭人均住房建筑面積；住房保障戶數增長率；住房保障額占GDP比率；保障性住房要素投入總額（資金、土地、其他投入）；土地出讓凈收益占廉租住房保障的比例；市場保障房平均價格；家庭人均住房保障面積；住房保障資金籌集額。

第四類為住房金融，其設定的一級指標包括住房金融和住房財稅兩個方面。住房金融下設的二級和三級指標包括：貨幣總量（M2）；境外貨幣流入量；房貸總余額（開發商貸款額、個人貸款額）；房貸利率；房貸不良貸款率；個人存款余額；首付成數；商業性住房金融（公積金額度、公積金歸集率、公積金使用率）。住房財稅下設的二級和三級指標包括：房地產稅收（土地增值稅、個人所得稅、營業稅）；土地出讓金。endprint

四、北京、上海和深圳住房質量指標體系的比較研究

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部發布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產行業的發軔地區和房地產最發達的城市。住房和城鄉建設部發布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質量現狀。

1居住質量的比較研究

在現有的數據統計中，有關居住質量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數據只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現下降趨勢，上海和深圳則呈現上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產評估發展中心2013年關于居民居住滿意度調查中，通過針對深圳各片區的社會治安、公共交通、教育資源、醫療服務、公共文體、綠化環境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區環境的主觀感受，以評估片區公共和商業供給是否有效。調查顯示，深圳六片區居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區居民對最認可項目的滿意態度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設施、綠化環境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學者根據調查數據研究發現，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據三個城市能夠收集到的指標數據，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數（萬戶）、年末常住人口數（萬人）、人均GDP（元）、城鎮居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據表1所示，2010年之前呈現逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調控政策的影響，“房價收入比”呈現趨同或者快速下降的趨勢。endprint

四、北京、上海和深圳住房質量指標體系的比較研究

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部發布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產行業的發軔地區和房地產最發達的城市。住房和城鄉建設部發布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質量現狀。

1居住質量的比較研究

在現有的數據統計中，有關居住質量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數據只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現下降趨勢，上海和深圳則呈現上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產評估發展中心2013年關于居民居住滿意度調查中，通過針對深圳各片區的社會治安、公共交通、教育資源、醫療服務、公共文體、綠化環境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區環境的主觀感受，以評估片區公共和商業供給是否有效。調查顯示，深圳六片區居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區居民對最認可項目的滿意態度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設施、綠化環境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學者根據調查數據研究發現，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據三個城市能夠收集到的指標數據，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數（萬戶）、年末常住人口數（萬人）、人均GDP（元）、城鎮居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據表1所示，2010年之前呈現逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調控政策的影響，“房價收入比”呈現趨同或者快速下降的趨勢。endprint

四、北京、上海和深圳住房質量指標體系的比較研究

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部發布的資料，按照住房交易量對全國城市進行劃分，可以把我國城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州和深圳，是房地產行業的發軔地區和房地產最發達的城市。住房和城鄉建設部發布的分類方法與住房研究較為密切，本文一線城市是按此方法進行選擇的，本文比較研究了北京、上海和深圳三個一線城市的住房質量現狀。

1居住質量的比較研究

在現有的數據統計中，有關居住質量的指標非常稀缺，可以查到官方公布的數據只有人均住房建筑面積一個指標。自2008年以來，北京的人居住房建筑面積呈現下降趨勢，上海和深圳則呈現上升趨勢，其中深圳人均住房建筑面積最高，2010年達到28平方米。

在深圳房地產評估發展中心2013年關于居民居住滿意度調查中，通過針對深圳各片區的社會治安、公共交通、教育資源、醫療服務、公共文體、綠化環境、住房、購物便利性、餐飲便利性和娛樂10個指標，進行問卷調查，詢問居民針對這些指標的滿意度（分為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”五個層次），然后對每個層次的回答分別賦值1—5分，測量居民對居住片區環境的主觀感受，以評估片區公共和商業供給是否有效。調查顯示，深圳六片區居民對所列10個項目的滿意度都不高，最高項目總體均分得分僅為346，這意味著六片區居民對最認可項目的滿意態度在“一般”到“比較滿意”之間，且偏向“一般”。其中，公共文體設施、綠化環境和住房條件的滿意度總體均分滑落至3分以下，這意味著居民對這三項內容較為不滿意，居住體驗較差。

2住房市場的比較研究

有學者根據調查數據研究發現，北京居民在選擇住房時，收入高和購買經濟適用房的家庭愿意支付更高的房價，中等收入和購買商品房的家庭更看重住房的成本[12-13]。

根據三個城市能夠收集到的指標數據，能反映住房需求的指標主要是：城市年末戶籍人口戶數（萬戶）、年末常住人口數（萬人）、人均GDP（元）、城鎮居民人均可支配收入（元）和房價收入比，其中直接衡量居住質量的指標是“房價收入比”，“房價收入比”是年平均上市住房價格和城鎮居民家庭年平均可支配收入的比值，能夠衡量家庭購買商品房能力。比較三個城市的“房價收入比”，根據表1所示，2010年之前呈現逐年上升的趨勢，2010年達到頂峰，房價占收入的比值為1550左右，2011年受國家住房調控政策的影響，“房價收入比”呈現趨同或者快速下降的趨勢。endprint