城市住宅價格控制目標橫向比較及其合理性分析

李智

摘要：近些年來，隨著房地產行業的快速發展，住宅房價的上漲已經引起了各地政府的重視。在響應國家政策的基礎上，根據各自城市的實際情況，各地政府結合調控目標不斷出臺文件加強對房價進行調控。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標和基于房價收入比的房價調控目標。本文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例研究。

關鍵詞：城市住宅；房價調控目標；統計分析

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進，我國房地產行業取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問題密切相關的特殊商品價格在全國范圍內的不斷攀升，不斷上漲的房價受到社會的普遍關注[1-3]。

針對房價及房地產快速上漲的情況，我國相繼頒布了一系列調控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國八條”、“新國八條”；2006年“國六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應加大和限期開發。到了2008年， 由于國際經濟危機的爆發，國內經濟陷入低迷期， 為了抵御金融危機對國內經濟的沖擊， 政府推出了一系列的房地產經濟刺激措施， 拉動國民經濟增長，從“降率免稅”、4萬億元財政投資到地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。經過一年的深度調整后，大城市的樓市成交量又開始節節攀升， 部分房價甚至超過了2007年， 這些反映了救市的調控政策是有效的，但是又使得房地產價格的調控上有了明顯的失效。2010年4月“國十條”的出臺，政府調控政策開始變得更為嚴厲，連續出臺了“新國四條”、“新國十條”、“新國八條”；2013年的“新國五條”，從房價控制目標、考核問責制、經濟上貨幣緊縮、差別化信貸到限購令、限貸令、房產稅、“十二五”住房保障計劃等。眾多的調控政策聯合出擊，主要針對的是房地產業非理性發展。一方面是調控需求結構，抑制過熱的投資和房價的過快上漲；另一方面，從建設保障房的民生地產著手， 調整住房供給結構，建立住房保障系統[4-6]。

我國的房地產市場和房地產宏觀調控己經發展到一個非常重要和關鍵的時期。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標，基于房價收入比的房價調控目標。論文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例分析[7-8]。

二、南京市房價和不同房價調控目標的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標

基于GDP 增幅的房價調控目標，其實就是對住宅價格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價格增幅與 GDP 增幅之比這一指標是衡量住宅市場相對于宏觀實體經濟增長速度的動態相對指標。一般該指標取值在 1 以內屬于合理范圍。

近些年來，南京市GDP保持快速增長，城市GDP和人均GDP都保持兩位數以上的增長速度。較快的經濟發展速度，為南京市房地產行業的持續發展提供了良好平臺。2011年全年實現地區生產總值6 14552億元，比上年增長1200%。2012年全年實現地區生產總值7 20157億元，比2011年增長1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經濟運行表現出快速發展的良性勢頭，為南京市房地產行業發展提供了良好平臺。endprint

摘要：近些年來，隨著房地產行業的快速發展，住宅房價的上漲已經引起了各地政府的重視。在響應國家政策的基礎上，根據各自城市的實際情況，各地政府結合調控目標不斷出臺文件加強對房價進行調控。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標和基于房價收入比的房價調控目標。本文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例研究。

關鍵詞：城市住宅；房價調控目標；統計分析

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進，我國房地產行業取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問題密切相關的特殊商品價格在全國范圍內的不斷攀升，不斷上漲的房價受到社會的普遍關注[1-3]。

針對房價及房地產快速上漲的情況，我國相繼頒布了一系列調控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國八條”、“新國八條”；2006年“國六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應加大和限期開發。到了2008年， 由于國際經濟危機的爆發，國內經濟陷入低迷期， 為了抵御金融危機對國內經濟的沖擊， 政府推出了一系列的房地產經濟刺激措施， 拉動國民經濟增長，從“降率免稅”、4萬億元財政投資到地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。經過一年的深度調整后，大城市的樓市成交量又開始節節攀升， 部分房價甚至超過了2007年， 這些反映了救市的調控政策是有效的，但是又使得房地產價格的調控上有了明顯的失效。2010年4月“國十條”的出臺，政府調控政策開始變得更為嚴厲，連續出臺了“新國四條”、“新國十條”、“新國八條”；2013年的“新國五條”，從房價控制目標、考核問責制、經濟上貨幣緊縮、差別化信貸到限購令、限貸令、房產稅、“十二五”住房保障計劃等。眾多的調控政策聯合出擊，主要針對的是房地產業非理性發展。一方面是調控需求結構，抑制過熱的投資和房價的過快上漲；另一方面，從建設保障房的民生地產著手， 調整住房供給結構，建立住房保障系統[4-6]。

我國的房地產市場和房地產宏觀調控己經發展到一個非常重要和關鍵的時期。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標，基于房價收入比的房價調控目標。論文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例分析[7-8]。

二、南京市房價和不同房價調控目標的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標

基于GDP 增幅的房價調控目標，其實就是對住宅價格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價格增幅與 GDP 增幅之比這一指標是衡量住宅市場相對于宏觀實體經濟增長速度的動態相對指標。一般該指標取值在 1 以內屬于合理范圍。

近些年來，南京市GDP保持快速增長，城市GDP和人均GDP都保持兩位數以上的增長速度。較快的經濟發展速度，為南京市房地產行業的持續發展提供了良好平臺。2011年全年實現地區生產總值6 14552億元，比上年增長1200%。2012年全年實現地區生產總值7 20157億元，比2011年增長1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經濟運行表現出快速發展的良性勢頭，為南京市房地產行業發展提供了良好平臺。endprint

摘要：近些年來，隨著房地產行業的快速發展，住宅房價的上漲已經引起了各地政府的重視。在響應國家政策的基礎上，根據各自城市的實際情況，各地政府結合調控目標不斷出臺文件加強對房價進行調控。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標和基于房價收入比的房價調控目標。本文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例研究。

關鍵詞：城市住宅；房價調控目標；統計分析

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A

文章編號：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進，我國房地產行業取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問題密切相關的特殊商品價格在全國范圍內的不斷攀升，不斷上漲的房價受到社會的普遍關注[1-3]。

針對房價及房地產快速上漲的情況，我國相繼頒布了一系列調控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國八條”、“新國八條”；2006年“國六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應加大和限期開發。到了2008年， 由于國際經濟危機的爆發，國內經濟陷入低迷期， 為了抵御金融危機對國內經濟的沖擊， 政府推出了一系列的房地產經濟刺激措施， 拉動國民經濟增長，從“降率免稅”、4萬億元財政投資到地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。經過一年的深度調整后，大城市的樓市成交量又開始節節攀升， 部分房價甚至超過了2007年， 這些反映了救市的調控政策是有效的，但是又使得房地產價格的調控上有了明顯的失效。2010年4月“國十條”的出臺，政府調控政策開始變得更為嚴厲，連續出臺了“新國四條”、“新國十條”、“新國八條”；2013年的“新國五條”，從房價控制目標、考核問責制、經濟上貨幣緊縮、差別化信貸到限購令、限貸令、房產稅、“十二五”住房保障計劃等。眾多的調控政策聯合出擊，主要針對的是房地產業非理性發展。一方面是調控需求結構，抑制過熱的投資和房價的過快上漲；另一方面，從建設保障房的民生地產著手， 調整住房供給結構，建立住房保障系統[4-6]。

我國的房地產市場和房地產宏觀調控己經發展到一個非常重要和關鍵的時期。有608個城市公布新建住房價格控制目標，各個城市的調控目標各不相同，大致可以分為以下幾類：基于GDP增幅的調控目標，基于收入增幅的調控目標，基于房價收入比的房價調控目標。論文針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例分析[7-8]。

二、南京市房價和不同房價調控目標的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標

基于GDP 增幅的房價調控目標，其實就是對住宅價格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價格增幅與 GDP 增幅之比這一指標是衡量住宅市場相對于宏觀實體經濟增長速度的動態相對指標。一般該指標取值在 1 以內屬于合理范圍。

近些年來，南京市GDP保持快速增長，城市GDP和人均GDP都保持兩位數以上的增長速度。較快的經濟發展速度，為南京市房地產行業的持續發展提供了良好平臺。2011年全年實現地區生產總值6 14552億元，比上年增長1200%。2012年全年實現地區生產總值7 20157億元，比2011年增長1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經濟運行表現出快速發展的良性勢頭，為南京市房地產行業發展提供了良好平臺。endprint