淺析中國房地產市場的發展

管立君

摘 要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產市場也在迅速發展。房地產市場作為一個涉及領域廣、關聯性強的產業，如果在房地產的經營或管理中出現問題，將會很快波及到其他領域，也影響其他行業的發展。因此，房地產發展中出現的問題不容小視。分析研究房地產發展的現狀及發展趨勢，對房地產市場的健康發展以及國民經濟的健康發展具有重要的意義。

關鍵詞：房地產；按揭貸款；可持續發展

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0089-02

房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，其健康發展可以支撐和帶動整個國民經濟的發展。但近些年來，一些城市房價急劇飆升，異常火熱，并累聚風險。這讓每一位關心中國經濟健康成長的人都十分擔憂。目前，房地產業的“火爆”現象也引發了國內專家、學者、業內人士和政府主管部門的警覺和重視，必須加以調控。

一、當前房地產市場現狀

近幾年房地產升溫過熱，其根本上的原因在于投資性購房需求在越來越強地主導整個市場。全國性的房價快速增長，幾乎所有城市的主體需求都來自于城市所幅射區域的高收入人群家庭，以及城市內有錢有房家庭“住房升級”需求；同時，投資性需求也在推動房價上漲。這樣的趨動關系構成了當今中國房地產市場的全部利益鏈條。而房價、地價大幅被抬高的局面形成，客觀上制造了兩個高門檻，一個是對真實自住需求居民的門檻，一個是未上市的沒有融資能力的開發商繼續開發商品房的門檻。

1.市場供應結構不合理。現今的房地產市場已成為有錢人追逐的投資工具，相對應的是自住需求的階層無力承受過高房價。眼下的狀況是，許多地方房地產市場結構性矛盾問題突出，長期以來適合中低收入人群購買能力的中小戶型、中低價位的住房仍嚴重“缺乏”。此外，商品房結構性過剩，是一些地方政府推波助瀾、開發商過度追逐超額利潤的結果，因為建造大戶型豪宅的利潤遠高出建普通住宅。因此，在超額利潤的引誘下，在某些地方政府的默許甚至引導下，才導致中高檔住房過剩、中低價住房供不應求的結構性矛盾，高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動了房價的上漲。

2.投資性需求火上澆油。由于房地產具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，房價的顛覆性上漲，房地產的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長了普通購房人的投資和投機心理，民間大量游資紛紛注入房地產市場，加劇供需矛盾，于是出現排隊購房甚至搖號的現象，加上開發商坐地抬價，形成了樓市“一房難求”的惡性循環。

3.瘋狂的“地王”帶動房價上漲。目前，中國各大城市房價“突飛猛進”，其推動力量很大程度上產生于拍賣地價過高。從杭州、上海、重慶、東莞、長沙等地的新一輪“地王”爭奪戰紛紛上演來看，土地價格的高漲，意味著開發商對未來的商品房住宅價格繼續看漲，導致購房人提升對房價上漲的預期，從而引發投資性買家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價買單的自然是購房人。

當前日益高漲的房價使得中國房地產“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對應的是，地產寡頭們通過不斷推高房價，力圖在最短時間內實現其利益，而政府必須面對房地產崩潰時的動蕩風險。對于地產寡頭以一己之私挾持房價和整個社會，我們不得不保持警惕。

二、預售商品房按揭具有的法律特征

按揭是英語“MORTGAGE”一詞的粵語音譯，它是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。

1.預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；

2.預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

3.預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力；

4.預售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。

預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在中國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能；同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但中國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展。

三、房地產市場發展中出現的問題

1.房價漲幅驚人，不合理。在近幾年來，幾個大城市的房價漲幅驚人，出現不合理的房價。年輕人普遍都有買房難、住房難的情況，房產供需有很大的問題。高端的住房較多，但基本無人問津；商品用房供不應求，保障性住房嚴重不足。這嚴重影響了人們正常的生活，同時也間接性地影響了社會秩序的穩定，不利于社會經濟的發展和人們生活質量的提高。

2.供給決定需求的不合理性。目前，房地產市場上政府的供給決定需求，房地產的規劃離開了市場化的進程，房地產的規模、范圍、選址等方面不是市場需求決定的，這存在嚴重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產市場才能運行良好，房地產經濟才能健康發展。endprint

3.房地產市場的發展不健康，存在不合理的發展，很多城市的房價不斷地上漲，人們沒有能力去支付；在房地產市場中巨額利潤的驅使之下，大量的企業都不斷地進入，本來并不完善的房地產市場不斷地受到各方企業的沖擊，使房地產經濟發展形勢更加嚴峻。

四、當今房地產可持續發展策略

1.合理政府調控。中國房地產市場的健康發展是中國房地產開發實現可持續發展的必要條件，而抑制當前房價的過高過快增長則是保持中國房地產市場健康發展的重要保證。合理調控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數人的住房問題。是中國政府當前面臨的重大任務，政府首先該做好自身定位，對應該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應加強對中、高檔商品房市場監管，杜絕開發商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現象。政府應進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產市場的長遠健康發展。

2.規范土地市場，促進可持續發展。目前中國已進入了全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化的發展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來中國的土地市場建設取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經驗。同時，我們也應清醒地看到，中國土地市場建設距離充分發揮市場配置資源的基礎性作用還有相當大的差距，政府的宏觀調控還需要改進和完善，土地產權保護制度還存在缺陷，相關配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發揮市場在資源配置中的基礎性作用，健全統一、開放、競爭、有序的現代市場體系。黨的十六大為土地市場建設進一步指明了方向。培育規范土地市場，一是必須始終服從和服務于經濟建設中心，維護改革、發展、穩定大局。建設用地供應優先保證國家基礎設施、主導產業和生態環境建設。二是必須堅持土地資源、資產管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規范。全面推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進，推進制度創新。在運用好行政手段的同時，注重發揮經濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉讓土地、非法批準征地占地、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰。按照尊重農民土地財產權和維護農民土地合法權益的思路，開展農民集體建設用地流轉和征地制度改革試點。培育規范土地市場是社會主義市場經濟體制的重要組成部分，同時也是房地產市場能夠良性、健康、有序發展的重要保證，是實現房地產業可持續發展的必然途徑。

3.重視環境保護，維護生態平衡。可持續發展的核心是生態的可持續性。社區生態系統是在自然生態系統的基礎上通過房地產開發建設而形成人工生態系統，因此，處理好這個系統的基礎問題就在于處理好人、自然與技術之間的關系。房地產開發應當順應自然，在遵循自然規律的基礎上為人民服務，技術是人與自然發生關系的中介。

房地產的規劃布局、建設與后期物業管理都應有超前的生態觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎上，創造出人與環境有機融合的舒適空間和居住環境。首先，在房地產開發項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀，應在荒地、廢棄地上進行建設開發。其次，應建立規范的房地產建筑質量保障制度，通過消費市場約束機制，抑制劣質、有毒材料的使用。再次，大力推進房地產建筑節能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又能節約能源和改善環境的目的。最后，在城市規劃區內逐步形成一定規模的綠化帶和綠化區域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環境。

[責任編輯 李 可]endprint