山西省城鄉居民住房問題研究*

太原師范學院 李 博

進入21世紀以來，世界各國政府最關注的問題是什么?無外“民生”二字。在改革開放30多年之后，在基本解決溫飽問題的今天，中國最大的民生問題是什么?無非“住房問題”。房價的不斷飛漲與百姓渴望改善居住條件的現實是當前最尖銳的社會矛盾之一，關注居民住房問題，不僅是關注民生，是改善城鄉居民生活質量的重要環節，也是推動地方經濟健康穩定發展，增加地區居民收入的重要途徑。

一、山西省城鄉居民住房現狀分析

(一)山西省城鄉居民住房狀況和房地產業發展歷程。

1.發展緩慢的三十年(1949～1978)。從新中國成立到實行改革開放政策之前的30年，山西省社會經濟雖然有一定程度的發展，但是城鄉居民生活水平整體上處于貧困落后的狀態，城鄉居民的溫飽問題并沒有得到徹底解決，改善住房條件只能放在城鄉居民生活的次要位置。據相關資料統計，新中國成立初期的1954年，山西城鄉居民人均擁有住宅面積僅7.3平方米，直到1978年才增加到10.2平方米。這一期間，城鄉居民住房質量沒有明顯變化，城市居民以磚木結構，農村居民以窯洞土屋為主，城鄉居民住房條件未發生根本性改觀。由于是完全計劃經濟，當時不存在房地產市場，也沒有房地產企業，房地產在這三十年處于空白期。

2.居住條件發生轉折和房地產業復蘇階段(1979～1992)。家庭聯產承包責任制解放了山西省農村生產力，增加了廣大農村居民收入。伴隨著收入增加，農民逐漸開始擯棄舊式的窯洞土屋，興建磚木結構和鋼筋混凝土結構房屋，居住條件開始發生質的改變。同期，由于我國城市土地使用制度改革的起步，為了解決長期積累的城鎮居民住房困難問題，山西省各級政府開始重視城鎮居民住宅建設問題，一方面鼓勵企事業單位自籌資金建設住宅，另一方面成立住宅建設辦公室或者房地產開發經營公司，劃撥籌集資金建設城市住宅，改善城鎮居民生活條件，山西省城鎮居民住宅條件也發生了質的改觀。伴隨房地產開發經營公司的出現，受到計劃經濟禁錮的房地產業逐漸從停滯萎縮走向復蘇。

3.居住條件日漸改善和房地產業摸索發展階段(1993～2003)。伴隨土地使用制度改革的深入，山西省城鄉居民的居住條件日益改善，山西省房地產業也隨之日益發展壯大。這個階段，山西省農村居民基本實現了“住有所居”的目標，全省農村居民擁有住宅的戶數達到90%以上，農戶人均擁有住宅面積30.69平方米，住房條件明顯改善。隨著住房制度改革的深化，山西省多數城鎮居民由租房向買房過渡，擁有了屬于自己的住房，人均擁有住宅建筑面積也由80年代中期的5.8平方米增加到1995年的14.24平方米，住房條件大有改觀。住宅條件的改善必然導致房地產業的迅猛發展，一方面公有住房和商品房大量出售，房地產市場日益活躍，1991年到1993年間就出售商品房187萬平方米，實現銷售收入12億元;另一方面房地產開發規模迅速擴張，房地產開發企業數量猛增，商品房投資規模迅速擴大。不過由于這一階段房地產業發展處于探索時期，山西省房地產業發展狀況不穩定，經歷了繁榮、低迷、停滯、再恢復發展的一個過程。

4.居住條件進入小康，房地產業高速發展階段(2004年至今)。這一階段中央政府實施了一系列惠農政策，山西省農村居民收入增長顯著。收入的增加使農民有更多的財力改善住房條件，農村居民住房開始追求質量，一方面住房由平房變成樓房，人均居住住宅面積達到32.39平方米;另一方面住房結構向堅固耐用轉變，農村住宅開始講求結構，講究功能，住房質量得到顯著提高。這一階段隨著住房分配貨幣化改革的實施，一方面終止了實物福利分房的政策，樹立了城鎮居民改善住房條件靠市場的觀念;另一方面住房貨幣化補貼的實施和二手房市場的完善，使城鎮居民有能力購買質量更好，面積更大的商品房。截至2012年年底，全省城鎮居民擁有住宅的戶數已經超過91.7%，人均住房建筑面積已經超過30.64平方米，全省城鎮居民住房情況已經步入小康。由于住房需求形成熱潮，房地產交易市場基礎牢固扎實，全省房地產投資快速增長，新增商品房數量巨大，房地產業步入高速發展階段。

(二)山西城鄉居民住房狀況和房地產業發展現狀分析。

1.山西城鎮居民住房條件實現質的飛躍。隨著住房制度改革的深化和城鎮住宅建設速度加快，山西省城鎮居民住房條件，無論是住房面積，住房自有率，住房結構還是住房配套措施等的建設都發生了顯著的變化。2011年年底山西省城鎮居民人均住房建筑面積突破30平方米，實現了城鎮居民住房條件質的飛躍。

表1 2004～2012年山西省城鎮居民住房指標數據

分析表1相關數據，可以得到如下結論:(1)人均住房建筑面積在2004年之后快速增加，2006年突破人均面積25平方米，2011年突破人均面積30平方米，反映出山西省城市住宅建設速度逐漸加快，山西城鎮居民住房面積實現質的飛躍。(2)城市居民住房自有率持續上升，2012年突破90%，城市居民住房消費支出比重一直維持在12%左右波動，說明山西省城鎮居民對于住宅的需求一直比較旺盛，促進了山西省房地產業的發展，也提高了山西省城鎮居民的住宅自有率。(3)兩居以上住宅比重維持在80%左右波動，一方面說明山西省城鎮居民住房結構有了相當程度的改善，另一方面也說明政府和房地產企業為了讓更多的城鎮居民擁有自己的住宅，建造了一批一居室的小戶型住宅，滿足城鎮居民中不同收入群體對于住宅的不同需求。(4)自來水的住宅獨自擁有率基本達到100%，暖氣使用率超過80%，這一方面說明山西省城鎮居民住宅基本配套設施基本普及;另一方面也說明，山西省城鎮中依然存在絕對數量不少的老式住宅，這部分住宅的居住條件需要在以后的城市改造中不斷完善和提升。(5)管道煤氣(天然氣)的擁有比率呈現下降趨勢，說明當前與城鎮居民息息相關的一些配套設施的建設滯后于住宅的建設速度，影響了城鎮居民生活質量的提高。

綜上所述，山西省城鎮住宅的建設實踐實現了山西省城鎮居民住房條件質的飛躍，但是還存在基礎配套設施跟不上住房建設步伐的問題。

2.居住條件改善已經成為山西省新農村建設的標志。山西省農村居住條件的改善，對于山西省農村居民生活質量的提高，對于山西省社會主義新農村建設的全局發展具有重要意義。山西省農村居民居住條件的提升，已經成為衡量山西省新農村建設的重要指標之一。

分析表2，可以發現:(1)山西省農村居民在住宅上的支出呈現上升趨勢，而且在消費中所占的比重超過城市居民。隨著住宅建設支出的增加，農村居民新建房屋面積呈現出上升趨勢，正是不斷增加的新增住宅面積，導致山西省農村居民的住房面積超過城鎮居民。(2)農村居民住房質量也呈現不斷提高的趨勢，住宅中鋼筋混凝土面積比重已經超過住房總面積的1/4，這一方面說明農村居民收入有了顯著提高，已經有財力注重住房質量，另一方面也說明農村居民的居住觀念有了顯著變化，更加看重居住質量和居住環境。

3.山西省房地產業呈現出高速增長的發展趨勢。分析表3，可以發現:(1)山西省房地產企業數量越來越多，不到十年時間房地產企業數量增加了1倍多，房地產投資基本維持在25%左右，2012年房地產年投資額是2004年的8倍，這說明2004年以來的這段時期，是山西省房地產業高速發展的黃金階段，房地產業已經成為山西重要的支柱產業之一。(2)年竣工面積呈現出跳躍式上升趨勢，2012年山西省年竣工面積是2004年的3倍多，說明山西省房地產業的整體實力有了顯著提高。(3)年房屋竣工率基本維持在25%左右波動，2012年只有14.8%，說明山西省房地產業整體實力不強，發展依然存在制約因素。(4)2012年山西省住宅銷售面積是2004年的3倍多，說明山西省城鄉居民具有旺盛的改善居住條件的剛性需求。山西省經適房的銷售狀況呈現一個先增后降的發展趨勢，一方面說明山西省城鄉居民收入的顯著提高，使居民傾向選擇更舒適的商品房居住環境;另一方面也反映了山西省各級政府對于低收入居民的關注度下降，政府的財政支出更多地傾向于城市基礎建設，在改善低收入群體居住條件方面投入不足。

表2 2004～2012年山西省農村居民住房基本指標數據

表3 2004～2012年山西省房地產基本指標數據

二、山西省城鄉居民住房條件改善和房地產業發展中存在的問題

(一)城鄉居民住房條件的改善和房地產業發展滯后于全國發展水平。

改革開放以來，山西省城鄉居民居住條件發生了顯著的變化，房地產業發展也取得了巨大的成績。但是與全國、周邊和中部省份相比，山西省房地產業投資總量偏小，占全社會固定投資資產比重不足，對全社會固定資產投資的貢獻率低。(1)就房地產業投資狀況來看，雖然山西省房地產投資額連年遞增，但是投資額只占全國投資的1.3%，不但無法與東部發達地區相比，在中部六省也是倒數第一。(2)從城鄉居民住房人均面積看，山西省城鄉居民的人均住房面積都低于全國水平，在中部六省中又是倒數第一。(3)從住房質量來分析，以農村住房鋼筋混凝土比重這個指標比較，山西省農村居民的住房質量還是居于全國倒數，不僅無法與發達地區比，就是在中部六省中依然是倒數第一。綜上所述，可以知道山西省住房條件和房地產業的發展雖然較快，但是發展速度明顯滯后于全國平均發展水平，從全國整體發展水平上看，還是處于下游水平，這與山西省經濟發展滯后于全國發展水平是息息相關的，正是經濟發展水平的滯后，導致作為經濟發展一份子的房地產業發展滯后，也使山西省改善城鄉居民住房條件的步伐滯后于全國平均發展水平。

表4 2011年山西省與全國住房狀況及房地產指標對比

(二)住房理念落后，建設規劃滯后，土地浪費嚴重。

無論是山西省城鄉住宅的使用者，建設者還是管理者，在住宅建設、管理和使用中都存在住房理念滯后于時代潮流的現象。政府管理部門觀念落后，用過去計劃經濟時期的習慣性管理思維管理市場經濟程度較高的房地產業，導致山西省投資環境相對落后，房地產投資額明顯滯后于全國平均水平。建筑管理部門住宅建筑規劃落后，導致住宅建設規劃不體系，布局不合理，市場規劃不統一、不透明，城鎮居民住宅建設配套設施不完善，住宅建設監管不到位，多數商品房開發項目和單位自籌資金住宅建設項目存在違規行為。這些行為導致城鎮不能形成錯落有序，配套設施完整的住宅小區，農村不能形成整體規劃，方便居民生活的中心村。農村住宅規劃不合理，還會導致農民自建庭院超標嚴重，侵占耕地，浪費土地。

(三)城鎮保障性住宅建設不足，中小型住房供應短缺。

2012年山西省開工建設保障性房屋34.4萬套，竣工12.2萬套，投資完成436.8億元，各項指標均超額完成國家下達的任務。但是，從保障性住宅占整個住宅銷售和開工比重來看，山西省保障性住宅建設情況還是滯后于全國平均水平。2006年山西省經適房的建設比重低于全國水平近30個百分點，從2008年開始山西省經適房開工數量又開始呈現下降趨勢，2012年開工數量雖有回升，但是增加數量有限，經適房的供應根本無法滿足山西省城鎮居民中低收入群體改變居住條件的需求，也不利于山西省城鎮居民生活質量的提高。從2010年起，山西省房地產開發市場的主力軍已經是民營企業，民營房地產企業為了更多的追逐利潤，在商品房建設中偏重大戶型，適宜一般中等收入人群的中小戶型的商品房建設數量相對缺少，2012年商品房開工項目中，90平方米及以下小戶型住房新開工面積只有356.9萬平方米，同比下降63.8%，當年小戶型占住宅竣工面積的比重也由上年的52.2%下降到24.9%，導致中小戶型商品房供應短缺，抑制了山西省城鎮商品房的銷售，導致供應結構性矛盾突出，不利于商品房市場的持續健康發展。不僅商品房供給中存在中小戶型供給不足的問題，就是經適房供給中也存在中小型戶型供應不足的問題，2008年之前山西省經適房建設中超過50%以上的套型是100平方米以上的，即使2008年山西省2號文件中明確指出經適房建設標準要嚴格控制在60平方米左右，之后每年經適房建設中依然有超過20%的套型是100平方米以上的。這種現象一方面使經適房服務于中低收入者的初衷扭曲變形，另一方面也使真正渴望改善居住條件的城鎮弱勢群體無力購買經適房，使經適房的政策效應大打折扣，不利于山西省城鄉居民住房條件的改善。

(四)資金投入相對不足，房屋竣工率創歷史新低，區域發展不均衡。

由于國家房地產領域的各種宏觀調控政策的影響，一方面雖然2012年山西省房地產領域投資額有了大幅增長，但是房地產開發企業資金保障度不斷下降，融資難、融資成本高現象進一步顯現;另一方面受限貸、限購政策的影響，房地產市場表現較為低迷，前期大量上市項目難以消化。2012年全省房地產開發企業到位資金1033.7億元，同比增長21.6%，增幅比同期房地產開發投資增速低6.3個百分點，導致山西省房屋竣工率進一步下滑，房屋竣工率僅為14.8%，比全國平均水平低2.5個百分點，創歷史新低。此外，全省房地產投資總量在增加，但是投資增長率分布極不均衡，晉中市增速達到118.2%，而陽泉市下降3.3%，全年完成投資超過100億元的市僅有太原和大同2市，2市房地產投資額是全省投資額的一半以上，這種房地產業發展的不均衡對于實現山西省城鄉居民住宅條件的共同改善有一定程度的負面影響。

(五)房地產缺少龍頭企業，房地產業對于地區經濟增長貢獻率偏低。

截至2012年年底，山西省房地產開發企業2221家，具有一級資質的只有9家，二級資質的有121家，二級以上資質的企業只占全部企業的5.85%，低于全國平均水平5.25個百分點;具有投資規模上億元項目的企業只有203家，不到整個企業數量的10%;每個企業的平均銷售收入1534萬元，只有全國平均水平的1/3，企業平均資產1.3億元，不到全國平均水平的一半，沒有一家企業是具有全國影響的知名房地產企業。由此可知，山西省房地產企業目前數量雖然不少，但是企業整體實力不強，抗風險能力差，負債率較高，沒有行業的領軍企業，無法引導整個行業的健康有序發展。2008年以來，山西省房地產產業的增加值占地區GDP的比重不斷下降，房地產業對于地區經濟增長的貢獻率同全國相比，明顯偏低。相對于房地產業在全國產業結構中支柱產業的地位，山西省房地產業在山西省產業結構中的地位明顯偏弱，一方面不利于拉動山西省經濟增長，另一方面也不利于山西省城鄉居民住宅條件的改善，生活質量的提高。

三、改善山西城鄉居民居住環境與促進山西房地產業健康高速發展的建議

(一)推動山西經濟轉型發展，為城鄉居民住房條件的改善奠定堅實基礎。

經濟的發展，一方面可以持續有效的增加城鄉居民的實際收入，使他們有能力購買、修建住宅，滿足其改善居住條件的需求;另一方面，經濟的發展可以為房地產業帶來旺盛的購房需求，為房地產業進一步發展夯實物質基礎。山西城鄉居民收入長期偏低，在全國居于下游水平，山西產業結構長期畸形，過分倚重煤炭，能源等重工業，這種歷史原因形成的經濟格局嚴重制約山西經濟的轉型發展，也不利于山西省房地產業的持續高速增長。一方面應該走“以煤為基，多元發展”的產業轉型道路，促進山西省產業結構的合理化，奠定山西省經濟可持續發展的基石;另一方面，要改變當前的不合理的分配體制，讓利于民，調整地區GDP的構成比例，適度增加勞動者報酬在地區生產總值中所占的比重，保證居民收入增加幅度不低于經濟增長幅度。只有城鎮居民的可支配收入和農村居民的純收入普遍提高，才能增加居民的消費能力，才能提升居民的商品房購買能力，才能改善城鄉居民住房條件，進而拉動山西經濟增長，從而推動山西省房地產業的進一步高速發展。

(二)改善山西房地產投資環境，破解房地產業融資困境。

資金是企業賴以生存的命脈，而“融資難、融資貴”的問題，一直是困擾著山西省房地產業發展和壯大的瓶頸。山西省房地產業基本屬于二三線中小房地產商，本身實力就不強，資金騰挪余地較小，受政府貨幣政策影響極大，而山西省金融市場發展滯后，不利于房地產商籌措資金，進一步擠壓了房地產業的融資空間，不利于山西省房地產業的發展。因此，首先應該轉變政府的理念和職能，切實改善山西省的房地產投資環境，完善山西金融市場，積極推進金融創新產品的開發，改變山西資本市場“外面進不來，自己的留不住”的被動局面;其次是房地產企業要切實提高自身融資能力，按照現代企業制度要求，樹立現代企業的經營管理理念，重視自身的資本積累，增強內源融資能力，鼓勵房地產業通過股票和債券等現代融資渠道籌措資金，降低房地產業對外源性資本的依賴程度。再次是建立融資平臺，引導本省房地產企業和省外、國外金融機構的交流，洽談、完成更多的合作項目。鼓勵、規范民間資本和外來資本流入本省房地產領域，積極探索民間資金的創業投資和股權投資方式，把民間資金與房地產企業的對接多元化。最后是各級政府職能管理部門要積極引導房地產企業通過兼并重組或借鑒國外、省外先進管理經驗，走集團化道路，做大企業規模，做強企業實力，提高企業抗風險能力，盡早實現山西房地產業的蛻變，出現若干在全國有影響力的房地產龍頭企業。

(三)調整商品房供應結構，激活房地產開發市場，切實提高百姓生活質量。

住房需求的總量決定住房供應總量，因此無論是房地產開發商還是政府職能部門都要根據市場需求來調整供給。一是開展住房狀況調查，全面掌握山西省城鄉居民住房總量、結構、居住條件和消費特征等信息，合理科學編制住房建設規劃，確保城市新審批、新開工住房項目房屋結構與城鄉居民實際需求相吻合，特別重視城鄉居民中低價位和中小套型的消費需求;二是從需求結構實際出發，堅持“抓兩頭、促中間”的建設原則，既要成規模、高品位地開發建設精品工程，創造優質人居環境，引導和滿足市場需求，又要充分考慮能更利于人口集聚的小戶型商住房的開發建設;三是有步驟的解決城鎮低收入家庭的住房困難，加大保障性安居工程建設力度，增加公共租賃住房的供應比例，積極發展、規范住房二級市場和房屋租賃市場，切實解決低收入家庭、新進入城市群體和外來務工人員等住房難的問題。

(四)加快推進城鎮化步伐，促進全省各市區房地產均衡發展。

2013年全國經濟工作會議提出“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”的方針，為進一步改善山西省城鄉居民的住房條件和房地產的發展帶來重大契機。從全省來看，要積極穩妥推進城鎮化，加快城中村改造步伐，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化，從而擴大城鎮規模，帶動城鎮購房需求。首先要擴大城市規模和設施容量、提高城市運營和管理水平，增強城市綜合承載能力，特別是公共設施的完善應該放在首位;其次是要加快推進城鎮群建設，調整和完善空間開發結構，吸引人口、產業集中，促進區域協調發展;再次是積極推進城中村改造項目，促進城鄉結合帶城鄉居民的融合，發展節地型、節能型住宅，推進住宅產業化進程。最后是統籌規劃管理全省房地產開發項目，合理安排各地市的房地產投資額，加大對落后地區的投資力度，鼓勵、引導房地產分期投資，關注后續項目的潛在收益。

(五)做好村鎮改造規劃，改善農村人居環境。

山西農村各地經濟社會發展、自然地理條件、風俗民情、建房傳統等差異較大，村鎮改造、農宅建設必須因地制宜，不可能一個模式。要針對不同的村鎮改造，立足長遠，以村鎮的區位優勢、產業特點和人口數量等要素為編制依據，以實現城鄉一體化為目標，科學合理的編制村鎮改造規劃。首先要將長遠發展與當前建設需求結合起來，既要考慮當前的生產、生活，也要考慮未來的發展遠景，在發展當前農村生產力的前提下，以最終提升農村居民的生活質量為編制根本。其次是處理好村莊分散與集中問題。對于農村居民而言，建房是大事，住宅凝聚著農村居民的心血和財富。編制規劃要處理好當前集中和長遠集中的問題，合理布局區域內村莊居民點，重點發展中心村是長遠目標，就近集聚，適度集中，搞好舊村改造是當前重點。再次是農村環境綜合整治。改善農村居民生活環境也是規劃重點內容。村鎮改造規劃不僅僅要關注農村居民住宅布局合理的問題，也要重視村莊環衛設施和公共綠化的規劃。逐步實現村莊的硬化、綠化、亮化和美化，改善公共環境，加快村莊公共設施建設，是實現城鄉一體化，提升農村居住環境的必要環節。最后，村鎮改造規劃要落到實處。一方面要加大農村公共事業投入，特別是教育和衛生事業的投資力度，要設立公益型的公共服務設施，切實改善農村居民的生活質量。另一方面要加大農村住宅建設扶持資助力度，增加政府對于貧困鄉村的轉移支付;鼓勵企業、社會和個人的幫扶;增加對農村勞動力的培訓，鼓勵農村勞動力務工經商，著力提高農村居民的收入;對村莊建設中涉及的各種行政性規費要酌情減免，降低農村居民住房建設成本;引導、鼓勵各金融機構積極開展農戶住房貸款，對其住房建設給予貸款支持。最終建立具有新氣象、新風貌、新風尚的適合人類居住的新農村。

［1］范翰章，端然:《房地產市場學》，大連理工大學出版社1998年版。

［2］劉康:《關于中國經濟適用房制度改革的思考》，載于《財經管理》2009年第5期。

［3］荊樹偉，閆俊愛等:《山西省房地產市場區域差異及其影響因素分析》，載于《物流工程與管理》2011年第8期。