大慶市居民住房投資能力分析

賁宏月　羅煥

摘 要：采用2008—2012年大慶市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和相關(guān)圖表，并且與調(diào)查問卷相結(jié)合系統(tǒng)分析大慶市的住房投資發(fā)展與居民收入增加之間的的關(guān)系，綜合分析大慶市居民目前的住房現(xiàn)狀和投資實力，以調(diào)查問卷的形式對于大慶市居民進(jìn)行住房投資調(diào)查。本次研究對大慶市居民未來的住房投資具有一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：居民住房；居民收入；住房投資；大慶市

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0162-02

引言

由于收入的提高，大慶市城鎮(zhèn)居民生活水平也在穩(wěn)步上升，衣、食、住、用、行等各消費領(lǐng)域都發(fā)生了日新月異的變化。城鎮(zhèn)居民人均消費支出由2008年的9 847.1元提高到2012年的15 482.2元，增長57.2%，年均增長9.5%。恩格爾系數(shù)始終保持在31%～33%之間，比上一個五年提高了2～3個百分點，2008年以來，大慶市消費品價格指數(shù)（CPI）累計上漲24.4%，隨著居民收入及生活水平的提高由于全國性的購房熱潮以及居民的日常投資意識的增長，大慶市居民對于住房的投資更是走向歷史新高。本文在投資的角度對大慶市住房投資能力進(jìn)行了分析，站在投資的角度對大慶市居民的住房投資進(jìn)行引導(dǎo)。

一、大慶市居民收入，住房與投資現(xiàn)狀

（一）居民收入與住房現(xiàn)狀

居住條件明顯改善。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均居住支出達(dá)1 712.6元，比2008年增加1.57倍。住房私有化進(jìn)程明顯加快，購買房改房的家庭占67.5%、購買商品房家庭的占26.2%。室內(nèi)裝潢日益考究，用材使料精挑細(xì)選，居室裝潢水平向高檔化、賓館化方向發(fā)展。

2012年城鎮(zhèn)居民已有36.9%的住戶裝修過，城鎮(zhèn)居民居住條件的改善首先體現(xiàn)在住房面積及其建筑質(zhì)量上。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積為28.14平方米。住宅建筑類型大有改觀，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達(dá)88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。此外，在住宅建設(shè)中實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及規(guī)范化的物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美。住宅內(nèi)使用自來水的占94.7%、有廁所浴室的占80.1%、有管道天然氣的占79.6%、有空調(diào)和取暖設(shè)備的占97.6%。其原因主要是由于大慶市近幾年來的收入總水平在不斷提高，人們的可支配收入也逐年增多。可見，大慶市居民的投資能力很強(qiáng)，擁有充足的資金進(jìn)行住房投資。以下為大慶市2008—2012年的地區(qū)總收入水平變動圖。

（二）居民投資情況

大慶市區(qū)居民家庭財富總額約為2 200多億元，按照其價值從大到小地排列，主要由住房、存款、汽車、股票構(gòu)成，其中，前兩項財富價值就超過了1 900億元。其中，住房占了一半，約為1 100億元；800億元為存款；165億元為汽車；140億元為股票；剩下的還包括一些投資品、消費品等財富。據(jù)市統(tǒng)計部門百戶抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，近幾年來，我市居民的人均住房使用面積在逐年增加。其中，到2013年年底，大慶城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已增加到了25.3平方米。由此可見，大慶市居民對住房的投資是非常熱衷的，住房投資成為了居民日常投資的首選。針對此現(xiàn)狀，我們將其歸納為如下的統(tǒng)計圖：

二、居民投資存在的問題

（一）投資結(jié)構(gòu)不盡合理

大慶市作為黑龍江省第二大市，GDP總值連年位于全省前列，僅次于哈爾濱，人均收入也在省內(nèi)名列前茅。隨著近年來的通貨膨脹，大慶市居民也逐漸意識到了錢存在銀行正在一天天貶值，居民也漸漸開始進(jìn)行保值投資。據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計，有大概70%的居民選擇將錢投資于住房投資，50%左右的居民正在進(jìn)行房地產(chǎn)投資，另外20%的居民有意愿進(jìn)行住房投資。而對于金融工具的投資不足20%。可見，居民對于投資是非常慎重保守的，但過度投資于住房是不利于整個城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和居民財富的增值。就目前情況來看，大慶市的住房供給還是比較充足的，而此時居民過度囤房，勢必會把將來的市場供給提高，由此引發(fā)供過于求，房價大跌，不利于居民的長遠(yuǎn)投資。

（二）住房投資規(guī)模過大

自2008年以來，中國乃至全世界范圍內(nèi)住房價格都在不斷上漲，居民住房從原來的生活必需品逐漸演變成為了投資品，受該現(xiàn)象的影響，掀起了全國范圍內(nèi)的購房熱。大慶市居民在此熱潮的推動下也開始了住房投資。

截至2013年，大慶市區(qū)居民家庭財富總額約為2 200多億元，其中有1 100億左右為住房支出，其中約有60%為住房投資。截至2012年，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達(dá)88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。據(jù)我們2013年下半年的調(diào)查問卷顯示：有55%左右的居民將家中積蓄的80%用于房地產(chǎn)投資；另外有約37%左右采用貸款投資居民住房；另有10%有意愿進(jìn)行住房投資如此大規(guī)模的住房投資勢必會為將來的居民購房埋下巨大隱患，更不利于長期的投資。過度投資于房地產(chǎn)，變現(xiàn)不易，而且單一的投資方式對投資者的本金缺少保障，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的劇烈動蕩，勢必會導(dǎo)致投資者血本無歸。金融是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表和調(diào)節(jié)器，其活躍程度決定著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和活力。而居民對住房的過度投資正好與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相悖。

（三）居民盲目投資

但當(dāng)前居民金融資產(chǎn)存在著一些亟待解決的問題。一是收入分配機(jī)制的不合理抑制了居民金融資產(chǎn)的增長，收入分配明顯向政府和資本傾斜。這種分配結(jié)構(gòu)明顯抑制了居民金融資產(chǎn)的增長，不利于民生的改善，不利于未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。二是居民金融資產(chǎn)品種較為單一，投資渠道狹窄。目前中國居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中儲蓄存款的占比高達(dá)68%左右，比重明顯過高。而剩余資產(chǎn)主要分布于住房投資、保險準(zhǔn)備金、股票、基金和債券。三是資產(chǎn)分布不均衡，“二八”現(xiàn)象很明顯。四是證券類資產(chǎn)波動幅度大。最后，居民金融資產(chǎn)受通脹威脅比較大。

三、相關(guān)分析及對策建議

（一）原因分析

當(dāng)前，大慶市居民對房地產(chǎn)投資過熱已成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊迫的問題，而究竟是什么促使了房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過度投資現(xiàn)象呢？其中中國利率市場化對其有著較為重要的影響。

首先，中國的利率水平并非取決于市場資金供求力量的對比，而是由央行跟蹤物價水平確定的存款利率，再相應(yīng)地改變貸款利率。利率的水平調(diào)整由行政主觀干預(yù)形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實際利率很低，甚至為負(fù)。在這種低利率的情況下，無法很好地抑制國內(nèi)企業(yè)旺盛的投資需求，在當(dāng)前投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)可謂是高利潤行業(yè)，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，居民也被其高增值的表象所迷惑，不斷地進(jìn)行住房投資。

（二）對策建議

首先，大慶市的各級政府，應(yīng)對居民的日常投資加以正確引導(dǎo)，幫助其建立完善的投資觀念。地方政府發(fā)債應(yīng)該實現(xiàn)自主化，這是中國財政改革的突破口，要讓老百姓通過投資地方債券享受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。同時，利率市場化是銀行業(yè)改革發(fā)展的突破口，要改變存款利率相對固定、貸款利率浮動的格局，讓銀行貸款流向真正需要資金的廣大中小企業(yè)。其次，可以考慮出臺一系列的相關(guān)法律法規(guī)，比如借鑒北京的居民住房限購制度，對房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展采取相應(yīng)的抑制措施等。

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