新型城鎮化與房地產業互動協調發展對策探討

■ 余 杰 黃小平（江西經濟管理干部學院 南昌 330088）

城鎮化推動了房地產的需求和投資，而房地產業的發展又推動了城鎮化的發展，兩者是相互促進的關系。但是由于各種原因，目前我國的房地產業價格過高，房地產結構不合理，阻礙了我國新型城鎮化的進程，因此，如何促進新型城鎮化與房地產業的互動協調發展，化解兩者的利益沖突，就成為值得探討的課題。

新型城鎮化需要與房地產業協調發展

（一）新型城鎮化對房地產業的發展有巨大的促進作用

1.新型城鎮化有利于促進房地產的需求。新型城鎮化進程的加快會引起房地產需求的巨大增加，首先，新型城鎮化率的提高會吸引大量人口到城鎮集聚，這會直接引起房地產需求的增加。根據國家發展規劃，到2050年，我國的城鎮化水平要達到中等發達國家平均水平，這意味著在未來30多年中每年大約有1400萬人口需要從農村向城鎮轉移，這會對房地產產生巨大的需求；其次，在城鎮化進程中，城市規劃布局更加合理，建筑質量明顯提高，各種配套設施、交通便捷度及各種管理設施合理布局，激發了消費者對房地產的需求；最后，城鎮化進程的提高，居民收入提高更加有保障，城鎮居民的生活水平不斷提高，他們對房屋的建筑面積和建筑質量的要求都在不斷提高，如1980年我國城鎮人均住房面積僅為7.2平方米，2000年上升到20.3平方米，2013年上升到34.66平方米。

2.新型城鎮化有利于促進房地產的投資與供給。一是城鎮化的推進會引起人口素質的全面提高以及生活質量的提高，居民對居住條件要求提高，如對居住環境、住宅面積、住宅質量、物業管理及基礎設施等，這會刺激房地產投資的增加，提高住宅建設質量，完善各種設施及服務；二是在城鎮化進程中，政府對城市規劃布局更加合理，學校、醫院、公交等配套設施布局齊全，有助于開發商更快的銷售房屋和銷售價格的提高，提高了開發商的積極性。

（二）房地產業的發展有利于新型城鎮化的提高

1.房地產開發改善了人居環境，有助于城鎮規模擴大。房地產開發有利于形成基礎設施完善的大型社區，提高了城鎮居民的生活質量和居住環境。居住環境和生活質量的改善，又會吸引更多的農村人口向城鎮轉移，從而加速了城鎮化進程，推動城鎮規模不斷擴大。改革開放以來，我國的城鎮化率不斷提高，由1978年的17.9%上升到2013年53.73%，平均每年提高1.02個百分點，遠高于改革開放前29年（1949年－1978年）平均每年提高0.25個百分點。其中一個重要原因就是我國加大了城鎮房地產開發，改善了人居環境，吸引了大量人口向城鎮集聚。

2.房地產開發解決了大量農民工進城就業，加快了城鎮化進程。房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一，能夠帶動建筑業和裝飾裝璜等相關產業的發展，拉動了建筑材料和裝璜材料的消費，促進了運輸業和勞務產業的發展，而這些行業往往是農民工進城就業的主要行業。在國家鼓勵農民工進城落戶和解決子女教育、醫療保險等諸多利好政策的配合下，農民工進城落戶的數量不斷增加，增加了房地產的需求，從根本上加快了城鎮化進程。

新型城鎮化與房地產業協調發展存在的主要問題

房地產價格過高影響了城鎮化進程。隨著城鎮化進程的不斷提升，房地產的需求增加，對房地產的投資與投機日漸增多，使房價整體出現過高，房價收入比嚴重不合理，阻礙了城鎮化進程，表現在：一是房價增長幅度超過了城鎮居民收入增長幅度，降低了居民的實際收入，原有城鎮居民生活質量無法得到提高，就沒有更多的收入去改善住宅；二是影響了農民工進城買房，農民工被迫只能把城鎮當作流動打工的場所，無法安心固定下來就業；三是房屋價格的上漲，會帶動房屋租金的上漲，增加了大學生等群體的租房成本，增加了這些群體落戶城鎮的成本。以上三個因素都會對城鎮化進程造成嚴重的阻礙。

房地產結構不合理，影響了城鎮化的后續發展。從總體上看，我國房地產市場保持了健康、快速發展的態勢，但在某些地區出現了投資增幅過大、土地供應量過多、價格上漲過快和結構不合理等突出問題，重點表現在6大方面：一是脫離經濟發展水平和實際需要，盲目攀比、急功近利，導致房地產開發規模過大；二是部分城市政府將規劃、土地管理權限下放，導致土地供應過大，房地產開發無序擴張；三是部分城市調控房地產不力，引起房地產價格快速上漲和投機炒房客大量出現；四是部分政府嚴重依賴“土地財政”，盲目上大戶型、高層、高檔項目，導致中低收入家庭買房困難，商品房積壓嚴重；五是個別城鎮任由開發商侵占城市綠地、景區興建別墅和“豪宅”，不僅造成土地資源浪費，而且破壞城鎮規劃；六是部分城鎮經濟增長過分依賴房地產的開發，一旦房地產開發投資增幅下降，勢必將對城市經濟發展造成較大影響。以上六大因素都會影響房地產的健康發展，影響城鎮的后續發展。

城鎮建設缺乏合理規劃，影響了房地產業的開發秩序。城鎮規劃是對城鎮土地使用和建設發展進行控制的社會活動，它確定了城鎮未來一定時期的發展性質、規模和發展方向（柴青，2010）。但是由于體制機制的原因，目前我國城鎮建設缺乏合理規劃，主要表現在：一是城鎮建設規劃滯后，布局不合理，嚴重影響了建設質量；二是城鎮規劃不嚴肅，更改的隨意性強，導致用地布局較為混亂，一些城鎮甚至出現先建設、后規劃或邊建設、邊規劃，規劃跟著建設走的現象。在這種規劃不合理的引導下，往往會出現開發商片面追求高容積率或更改規劃圖，占用城鎮其他公共設施的資源，損害業主的利益，導致房地產開發秩序混亂，一定程度上影響了城鎮化進程。

保障房建設跟不上城鎮化進度，影響了城鎮化的進程。我國政府加快了經濟適用房、廉租房、公租房和限價商品房的建設力度，但從總體上來看，我國保障房建設力度趕不上城鎮化進度。主要表現在：一是保障房的準入、退出機制不完善，對弄虛作假者懲罰輕；二是保障對象覆蓋面較窄，主要針對城鎮低收入家庭或個人，大批農民工和剛畢業的大學生基本享受不到住房保障；三是保障房地理位置不理想，缺乏必要的交通、醫院、學校、購物等配套設施，造成居民工作生活極不方便（施風蕾，2012），從而在一定程度上影響了城鎮化的進程。

新型城鎮化與房地產業互動協調發展的對策

加快戶籍制度改革，建立城鄉均等的公共服務體系。由于戶籍制度的限制，雖然有大批農民工進城務工，但他們依然享受不到市民待遇，無法在城鎮安家，消費需求無法釋放出來。因此，推行在中小城鎮全面取消戶籍制度，建立人口登記制度，剝離戶籍制度的福利分配功能；大中城市戶籍制度基本放開，全面實行居住證制度等核心的戶籍制度改革，才會使新市民釋放出更大的房地產投資與消費潛力，更好地推進我國城鎮化進程。同時，建立城鄉均等的公共服務體系，解決好農民工進城后的就業、住房、看病、養老及小孩上學等問題，實現城鄉勞動者同工同酬、城鄉居民教育機會均等、城鄉醫療、養老保障等制度并軌，可以使農民工能夠在城鎮安心就業創業。

破解土地財政，防止城鎮化就是房地產化。土地財政是一些地方政府依靠出讓土地使用權獲取土地使用權出讓金收入來維持地方財政支出。其產生的弊端是：一是將土地收入大多用于城市建設，城鄉差距不但沒有縮小，反而擴大了；二是政府將土地收入大量投向城市建設，刺激了房地產業、建筑業的繁榮，出現“城鎮化就是房地產化”的現象，造成房地產投資和價格過高，阻礙了城鎮化進程。因此，為了切斷地方政府與房地產業的利益捆綁，一是要創立土地財產稅，讓地方政府從土地交易和級差收益上漲中獲取長期的稅收；二是完善公共財政體制，將地方政府從城市投資的主導者變成公共服務的提供者；三是改變土地單一招拍掛制度，阻斷地方政府的賣地機制。

完善住房保障體系，形成多層次的房地產供給模式。1998年我國住房貨幣化改革以來，房地產業發展迅速，住房需求得到合理釋放，房地產投資額不斷增加，2013年，我國房地產投資額達到86013億元，商品房和住宅銷售均價分別為6237元/平方米和5850元/平方米，商品房銷售面積達到13.1億立方米，初步形成了市場供應與政府保障相結合，以市場供應為主的城鎮住房供應體系。但我國住房供應體系也存在一些問題，突出表現在：一是政府對經濟適應房、廉租房、公租房和限價商品房等保障性住房供應不足，覆蓋面較窄；二是商品住房供應結構不合理，大戶型、豪華型商品住房供應多，而價格適中的中小戶型住房供應偏少；三是住房租賃市場不發達，造成住房購買需求旺盛；四是房價過高，嚴重降低了居民的購買能力。因此，我國必須完善城鎮住房供應體系，策略有：一是提高中小戶型住房供應比重，重點建設面向廣大群眾的普通商品住房；二是大力發展租賃房屋市場；三是保護居民的剛性住房需求，抑制投機需求；四是明確保障性住房的政府投資主體地位；五是完善保障性住房的進入、退出機制。

堅持以人為本的城鎮化，有序推進農業轉移人口市民化。城鎮化的本質是人口的城鎮化，目前我國大部分農業轉移人口僅僅完成了從農民到農民工的轉變，并未實現農民工到市民的轉變，所以以現有的通過“城鎮人口/總人口×100%”計算得出的城鎮化率指標并不能全面地反映城鎮化質量（譚曉林等，2014）。因此，應把有序推進農業轉移人口市民化作為城鎮化的重要任務，努力提高人口城鎮化水平：一是統籌推進戶籍制度改革，對戶籍實行一元登記制度，把進城落戶農民完全納入城鎮社會保障體系，解決農民工的就業、住房、醫保、養老及子女的就學等保障問題；二是深化農村土地制度改革，提高農民征地補償，保障農民合法權益；三是將農民工住房問題納入城鎮住房保障體系，建立“經濟適用房、廉租房、公租房、限價商品房”四位一體的城鎮住房保障體系；四是加快發展第三產業及勞動力市場，拓寬農民工就業渠道，增加收入；五是提升城鎮居民綜合素質，鼓勵農民工參加市民素質培訓，提升農民工就業能力。

以綠色、節能、環保的理念推進房地產業的發展。新型城鎮化注重集約、智能、綠色、低碳，未來的房地產業是綠色、節能、環保的產業，因此一定要以生態理論去推動房地產業的發展。一是要以綠色建筑發展和綠色城區建設為引領，鼓勵開發企業建設綠色建筑和住宅小區；二是積極推進既有住區的環境整治、棚戶區改造和城中村改造。加快城市市政公用設施建設、城市綠化、改善城市人居生態環境；三是加快推進住宅產業化，建立符合產業化要求的住宅建筑結構體系，實現住宅規劃、設計、部件生產、施工、管理和服務等環節聯結為一個完整的產業鏈；四是從房地產的規劃、設計、施工、使用、維護和拆除再利用全過程以及建筑全壽命周期著手，努力推進建筑節能、節地、節水、節材和環保。

房地產業是我國經濟的支柱產業，發展房地產業有利于推動我國城鎮化進程，城鎮化進程的加快反過來又會增加房地產的需求與投資。我們應該處理好二者的關系，加快以人為本的城鎮化，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，積極發展綠色建筑、智能建筑和推廣運用低碳技術，實現新型城鎮化與房地產業互動協調發展，建成一個宜居宜業的生態城鎮。

1.柴青.淺談如何做好小城鎮規劃[J].山西建筑，2010.3(9)

2.施風蕾.我國保障性住房建設中存在的問題及對策.鹽城工學院學報（社會科學版）[J].201.6

3.房地產市場逐步降溫調控成效初顯現[N].人民日報，2012年7月10日

4.譚曉林，汪玉奇.2014年江西發展形勢分析與預測[M].江西人民出版社，2014