財務預算管理在房地產開發經營中的應用探討

劉平

摘要：近年來，房地產已成為推動我國經濟快速發展的重要產業。房地產企業由于投入資金多，建設周期長，也面臨越來越大的政策風險和市場風險， 因此加強財務預算管理，是房地產企業資本經營、投資決策的必然需要。本文闡述了財務預算管理在房地產開發經營中的必要性、相關的問題以及加強財務預算管理的措施，從而提高財務預算管理在房地產開發經營中的作用。

關鍵詞：財務預算 管理 房地產 開發經營

財務預算管理是企業預算管理的一個分支，也是預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。經營預算是對企業收入、費用和利潤作出的預計；資本預算是對企業的資本性投資方案所進行的計劃和評價；財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。

一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性

房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的傳略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。

財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益；此外，還可以在市場銷售和銷售價格一定的情況下，降低成本費用；最后，為了提高經濟效益提供廣闊的空間和時間，房地產企業的預算管理重心應從目標利潤到業務預算、資金預算、資產負債預算以及現金流量預算。

二、我國財務預算管理在房地產開發經營中的問題

（一）對全面預算管理認識不夠

很多的房地產企業建立財務預算管理多數都是考慮如何降低成本費用，缺乏對價值管理和系統管理的觀念，不了解財務預算也是和企業的直接、間接的費用掛鉤。而且企業管理者往往還忽視了財務預算管理部門和其他部門管理的相關性，將預算和計劃相混淆，其他部門也只是對財務部門所提交的具體數據進行分析和確認，缺乏了相對的可操作性。

（二）財務預算管理在房地產開發中的管理機制不健全

一些房地產企業雖然編制了一定財務預算制度，但是卻沒有建立相對應的制度執行組織機構，從而使得房地產企業無法對財務預算進行有效的控制、監督以及協調。所以，未賦予財務部門全部的預算管理職能、相關財務預算管理、監督制度的不完善、法人治理機構的不健全以及部門領導對財務預算管理與監督的作用缺乏足夠的認知等，這些情況均是我國房地產企業在實際房地產財務預算管理中所存在的問題。

（三）企業的財務預算管理與企業的經營活動相脫節

在房地產企業中還存在著一類現象，很多的企業為了決定下一年度的預算指標值，往往都是通過對以前的經營狀況和上一年度的預算指標值進行計算，卻沒有認真的研究分析該企業在下一年度的生產經營狀況，一旦企業出現變化較大的外部環境、發展速度等變化時，這種財務預算就會缺少了客觀性。有的企業在制定財務預算的時候只制定了短期目標，例如以一個季度為目標，這就造成了各個時期的預算不能很好地相連接，這也無法滿足企業的經營活動。

（四）缺乏對預算管理的執行和監控

有些房地產企業不注重對預算進行執行和監控，一昧的關注、下達預算編制和總匯。還有些房地產企業對財務預算管理十分重視，還為此建立了預算職能部門，對財務預算進行管理，可是預算職能部門對管理的執行和監督力度薄弱，管理制度跟不上企業的經營速度，無法對預算的情況進行反饋，起到的作用可謂是微乎甚微。

（五）缺乏專業的財務管理人才

雖然說現在的高校在財務管理專業上面加大了教學力度，市場上的財務管理人員也幾乎飽和，但是高級的財務管理人才卻十分稀少。很多財務管理人員認為當下所學的知識已經足夠其進行工作，從而不愿意再去深造，造成房地產企業在進行財產預算管理上面的漏洞和偏差，對企業的經營帶來一定的影響。

（六）缺乏有效地考核和激勵機制

很多的房地產企業缺乏一個合理有效的考核和激勵機制，導致員工在工作時缺乏積極性，工作效率得不到提高。考核時也會帶著一定的個人感情，考核結果往往缺乏公正公平性，并且企業管理者重視度不夠，讓這個考核變成了一個形式，對企業的發展起不到任何的幫助作用。

三、加強房地產開發經營中財務預算管理的措施

（一）財務管理要處于項目管理的核心地位

因為市場競爭的日趨激烈，國家對于房地產行業的調控已經不能適應項目管理的需要，所以企業在對房地產開發經營的管理的前提是讓財務管理要處于項目管理的核心地位，這樣做會避免因為企業資金鏈的斷裂而造成的房地產企業的破產，也會避免項目因為超支的預算而造成的虧損。

（二）編制恰當的項目預算

由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。

（三）加強財務預算管理的執行和監督

房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。

（四）提高財務預算管理人員的專業素質和水平

房地產企業應當每過一個階段就對管理人員做一次專業考核或者專業培訓，讓他們與時俱進，了解當下的管理模式。同時提高每個財務管理人員的自身修養，將一些有才能的管理人員替換掉那些素質較低的管理人員，使得企業的管理隊伍更加的強大。

四、 結束語

房地產企業細致分解各項指標，科學地制定財務預算管理方式，將企業的經濟活動納入到預算管理環節，確定每個部門管理人員的職能、管理以及獎懲。并且通過財務預算管理規避了許多內部管理的問題，降低了企業的經濟損失。綜上所述，希望房地產企業能夠在當前房地產行業激烈的競爭中，在房地產開發與經營活動中，通過不斷加強自身在財務預算方面的管理力度，從而達到對房地產企業進行合理有效目標管理的目的，進而讓房地產企業能夠因此得到長足的發展。

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