房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制研究

內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 裴艷慧

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇，各相關(guān)利益主體則在從不同方面尋找新的突破點(diǎn)。而實(shí)現(xiàn)對(duì)其工程項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有力途徑，也越來(lái)越受到青睞和重視。這一策略能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目資本的全面優(yōu)化配置和科學(xué)掌控。

一、審計(jì)尋租：建設(shè)方、工程方和審計(jì)單位三方經(jīng)濟(jì)利益分析

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，目前多采用事后審計(jì)的策略，即在工程項(xiàng)目竣工后才對(duì)各審計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)，由于不能及時(shí)審計(jì)，必然存在審計(jì)上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論“租”在經(jīng)濟(jì)學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟(jì)租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過(guò)其機(jī)會(huì)成本的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)租價(jià)值利益的存在，能夠吸引對(duì)這一資源要素的利用，并促進(jìn)資源要素的合理流動(dòng)，直至該資源要素經(jīng)濟(jì)租價(jià)值的消失，這一過(guò)程也是資源要素流動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)均衡調(diào)整的過(guò)程，能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，由于其技術(shù)優(yōu)勢(shì)，能夠獲得差額利潤(rùn)，既存在經(jīng)濟(jì)租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對(duì)該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟(jì)租的利益，這一過(guò)程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動(dòng)的合理的市場(chǎng)化行為。相反，如果未獲取當(dāng)事人利益采取扭曲市場(chǎng)要素流動(dòng)，具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項(xiàng)目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動(dòng)，尋租行為能夠?yàn)楫?dāng)事人帶來(lái)利益的增加，卻會(huì)引起社會(huì)整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟(jì)關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計(jì)方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和代理關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項(xiàng)目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，支付工程方相關(guān)款項(xiàng)，而工程方則是作為代理方，承包房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目，完成代理任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤(rùn)空間的款項(xiàng)。作為委托方和代理方的建設(shè)方和工程方是獨(dú)立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進(jìn)審計(jì)方對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。審計(jì)方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔(dān)部分二者的風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將三方的經(jīng)濟(jì)利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來(lái)源于工程項(xiàng)目成本與后期的銷(xiāo)售價(jià)值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤(rùn)回報(bào)是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項(xiàng)目成本報(bào)價(jià)，以及審計(jì)方的審計(jì)結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟(jì)利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項(xiàng)與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費(fèi)用等成本費(fèi)用的差額，能夠獲得更多的工程款項(xiàng)和采用盡可能低的成本費(fèi)用對(duì)其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲?jì)方，其費(fèi)用主要來(lái)源于其承擔(dān)的審計(jì)業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國(guó)工程項(xiàng)目的審計(jì)業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項(xiàng)目的承包權(quán)。對(duì)建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費(fèi)用上作假，從而提升工程方的利潤(rùn)空間；其次是審計(jì)方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計(jì)業(yè)務(wù)，獲得更高的審計(jì)業(yè)務(wù)報(bào)酬，另一方面，還利用審計(jì)的信息優(yōu)勢(shì)對(duì)建設(shè)方進(jìn)行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲?jì)方行賄，實(shí)現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對(duì)審計(jì)信息進(jìn)行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目事后審計(jì)的時(shí)間差以及相關(guān)事項(xiàng)事后難以確認(rèn)情況的存在，為審計(jì)尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制在現(xiàn)階段的實(shí)施過(guò)程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來(lái)源于建設(shè)方、工程方或者審計(jì)方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中難以廣泛實(shí)施，解決這一難題，則必須對(duì)該審計(jì)控制現(xiàn)狀和問(wèn)題有較為清晰地認(rèn)識(shí)和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的首要環(huán)節(jié)，而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進(jìn)的地方。（1）對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目聘用的有償審計(jì)機(jī)構(gòu)，一般是工程造價(jià)的咨詢機(jī)構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時(shí)，將重點(diǎn)集中在該公司的營(yíng)業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計(jì)費(fèi)用上，很少對(duì)審計(jì)資質(zhì)進(jìn)行關(guān)注。事實(shí)上，我國(guó)工程造價(jià)咨詢公司是有甲乙等級(jí)之分的。具有甲等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔(dān)各種類型的工程審計(jì)業(yè)務(wù)。而乙等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請(qǐng)這類公司承擔(dān)審計(jì)業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于沒(méi)有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請(qǐng)的非專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制策略的實(shí)現(xiàn)。

（2）審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度的缺乏。我國(guó)很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，使得在為工程項(xiàng)目選擇審計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，存在較大的制度漏洞，許多審計(jì)機(jī)構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計(jì)技能而獲得審計(jì)業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的實(shí)現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計(jì)機(jī)構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)審計(jì)功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計(jì)效果差強(qiáng)人意，還會(huì)造成人力、物力、財(cái)力資源的浪費(fèi)。故而完善的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度迫在眉睫。發(fā)生審計(jì)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)也較高，必須加強(qiáng)控制管理，提高審計(jì)人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計(jì)工作內(nèi)容的不明確。我國(guó)的審計(jì)工作涉及面極為廣泛，尤其是針對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來(lái)看，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以包括工程項(xiàng)目的投資預(yù)算、投資回報(bào)、工程程序管理、工程招投標(biāo)事項(xiàng)以及工程方案設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，如果將所有的事項(xiàng)都包含在內(nèi)，則審計(jì)人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制難以為繼。故而必須對(duì)全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的內(nèi)容進(jìn)行一定有條理的梳理和明確，使得審計(jì)人員能夠條理清晰的開(kāi)展工作。

（4）對(duì)招投標(biāo)的不規(guī)范管理。致使我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的審計(jì)控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標(biāo)管理。誠(chéng)然，我國(guó)的相關(guān)合同法、招標(biāo)法在找投標(biāo)管理上進(jìn)行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過(guò)于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標(biāo)的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項(xiàng)目合理代理方、審計(jì)方的選擇，而且審計(jì)材料、信息的真實(shí)性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過(guò)程的審計(jì)控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會(huì)從自身利益出發(fā)，當(dāng)尋租成本低于尋租收益時(shí)，會(huì)采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計(jì)條款的存在。合同雙方從自身利益角度會(huì)在合同中計(jì)量的載入有利于己方的條款，工程方通常會(huì)利用合同的這一特性，在合同寫(xiě)入一定的條款規(guī)避審計(jì)，從而更好地維護(hù)自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計(jì)的期限規(guī)定的較短，從而使得對(duì)工程量、等審計(jì)事項(xiàng)的審計(jì)缺乏足夠的時(shí)間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過(guò)程的審計(jì)控制的價(jià)值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計(jì)。工程組織設(shè)計(jì)方案是建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計(jì)方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢(shì)，通常會(huì)在組織設(shè)計(jì)方案中按照己方的設(shè)備、組織機(jī)構(gòu)以及技能設(shè)計(jì)出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計(jì)方在專業(yè)知識(shí)上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計(jì)工作不能正確的對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)的資源配置，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制的功能降低。

（3）利用材料價(jià)格規(guī)避審計(jì)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的材料價(jià)格采用由工程方核價(jià)申請(qǐng)使用的方式進(jìn)行，雖然，具體的材料價(jià)值是由市場(chǎng)根據(jù)供需狀況而形成，但是核價(jià)申請(qǐng)方式，卻使得工程方具有了對(duì)材料價(jià)格報(bào)價(jià)一定的主動(dòng)權(quán)。工程方可以利用工程項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、材料價(jià)格波動(dòng)頻繁的特點(diǎn)，在材料價(jià)格較高時(shí)申請(qǐng)重新核價(jià)，而在材料價(jià)格下降時(shí)卻仍然保持較高的價(jià)格，從而提高了工程方的利潤(rùn)空間。工程方的這一舉措，促使，審計(jì)方的審計(jì)核算不能反映即期的真實(shí)資本需求狀況，出現(xiàn)審計(jì)誤差。

（三）審計(jì)方角度 審計(jì)方在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計(jì)指南和缺乏勝任的審計(jì)人員兩個(gè)方面。（1）缺乏合理的審計(jì)指南。審計(jì)制度在我國(guó)的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過(guò)程的跟蹤審計(jì)更是近些年才出現(xiàn)的審計(jì)理論和方法，我國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有對(duì)前有支持性的條款規(guī)定，而沒(méi)有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計(jì)指南，從而使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)工作仍然只能在摸索中前進(jìn)，故而，進(jìn)程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計(jì)人員。從工程項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，其審計(jì)工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計(jì)人員資本的投入，而對(duì)于審計(jì)人員來(lái)說(shuō)，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)要求高，需要審計(jì)人員極強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心。但是我國(guó)對(duì)審計(jì)人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計(jì)人員的進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，管理較為松散，使得審計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，達(dá)不到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制優(yōu)化

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的要求越來(lái)越強(qiáng)烈，而要實(shí)現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計(jì)出合理的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的合理流程。

（一）審計(jì)單位審計(jì)程序確定 審計(jì)程序關(guān)系到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的貫徹實(shí)行，做好這一工作需要從以下幾個(gè)方面著手：第一，選擇最佳的審計(jì)單位。要根據(jù)項(xiàng)目需要選擇具有較高等級(jí)的審計(jì)單位，同時(shí)綜合考察審計(jì)單位的業(yè)績(jī)情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽(yù)等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計(jì)單位，為工程項(xiàng)目選擇最佳的審計(jì)單位。第二，對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行考察，審計(jì)工作具體是由審計(jì)人員來(lái)操作和完成，故而審計(jì)人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計(jì)程序確定的重要內(nèi)容。全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)審計(jì)人員的要求較高，故而對(duì)審計(jì)人員也要進(jìn)行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對(duì)其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計(jì)承諾書(shū)，審計(jì)承諾書(shū)是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過(guò)程跟蹤神審計(jì)控制中的風(fēng)險(xiǎn)。第四，采用先進(jìn)的技術(shù)評(píng)標(biāo)方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟(jì)標(biāo)的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計(jì)，而技術(shù)標(biāo)能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標(biāo)方案。

（二）準(zhǔn)備階段的全過(guò)程審計(jì) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計(jì)結(jié)果將對(duì)后續(xù)的審計(jì)工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴(yán)把關(guān)口，為全過(guò)程的跟蹤審計(jì)奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個(gè)方面著手：首先，對(duì)工程方招標(biāo)文件的嚴(yán)格把關(guān)，招標(biāo)文件時(shí)建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標(biāo)方介紹、招標(biāo)疑問(wèn)解答、造價(jià)意見(jiàn)書(shū)、初審合同等資料。其次，對(duì)承包委托合同的審查，合同是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的主要依據(jù)，故而對(duì)承包合同需要進(jìn)行認(rèn)真的審查，主要包括合同價(jià)款、單價(jià)以及中標(biāo)價(jià)等信息，工程材料、設(shè)備等品種價(jià)格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對(duì)工程項(xiàng)目合理性的審查，工程項(xiàng)目的建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方對(duì)于工程項(xiàng)目會(huì)有不同的見(jiàn)解和要求，在審計(jì)的準(zhǔn)確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，以求達(dá)成一致。最后，對(duì)工程項(xiàng)目方案的優(yōu)化，在準(zhǔn)確階段需要對(duì)審計(jì)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行一定的了解，在工程項(xiàng)目開(kāi)始前做好規(guī)劃控制工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實(shí)施階段的全過(guò)程審計(jì) 工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴(yán)密核查，在工程項(xiàng)目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計(jì)需要重點(diǎn)突破的地方，在跟蹤審計(jì)過(guò)程中一定要嚴(yán)格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計(jì)變更的謹(jǐn)慎審查，在工程項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)變更的情況較多，對(duì)審計(jì)工作的干擾也比較大，故而需要采取謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待，在發(fā)生設(shè)計(jì)變更情況下需要對(duì)變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價(jià)進(jìn)行周密的核查。第三，對(duì)設(shè)備及材料價(jià)格的審查，設(shè)備以及材料價(jià)格是工程方獲取利益的重要來(lái)源之一，為此建設(shè)方和審計(jì)方應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)設(shè)備及材料市場(chǎng)價(jià)格的知悉度，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)這一信息滯后的弊端，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。第四，工程索賠款的嚴(yán)格控制，工程索賠是工程項(xiàng)目所面臨一大風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的防止這一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可以在事情對(duì)可能發(fā)生的索賠事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真分析、預(yù)防措施，事中對(duì)索賠事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)記錄措施以及事后進(jìn)行清晰地責(zé)任區(qū)分措施進(jìn)行防范和控制。第五，合理支付進(jìn)度款項(xiàng)，對(duì)于按期支付的工程進(jìn)度款項(xiàng)，要進(jìn)行合理的核算，既保證款項(xiàng)的及時(shí)支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過(guò)程審計(jì) 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，還需要對(duì)驗(yàn)收結(jié)果及未支付款項(xiàng)進(jìn)行核算，主要包括：第一，實(shí)體完工的審查，這是對(duì)竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收以及完善，以確保項(xiàng)目的全面竣工，并完成對(duì)質(zhì)量的檢驗(yàn)；第二，對(duì)合同履約情況的審查，這是保證審計(jì)結(jié)算的措施，主要是對(duì)工程方的承包資格、所使用材料品種、價(jià)格、數(shù)量以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進(jìn)行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實(shí)性和完整性況，這是確保審計(jì)結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對(duì)竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進(jìn)行編制，否則將會(huì)影響到結(jié)算進(jìn)程；第四，對(duì)審計(jì)過(guò)程的監(jiān)控，審計(jì)方也是尋租行為的主要參與者，同時(shí)也為了保證審計(jì)的客觀和公正性，需要對(duì)審計(jì)過(guò)程進(jìn)行一定的監(jiān)督和控制。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制優(yōu)化設(shè)計(jì)流程

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制是充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項(xiàng)目中的尋租行為，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目審計(jì)管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計(jì)介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，建設(shè)方和工程方是工程項(xiàng)目中最為主要的利益主體，設(shè)計(jì)方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔(dān)的主要職責(zé)在于實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計(jì)方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅(jiān)持審計(jì)的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計(jì)方的合理定位，才能促使審計(jì)方在自身的職責(zé)范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計(jì)介入時(shí)間的掌控 審計(jì)工作設(shè)計(jì)的范圍較廣，不能盲目的開(kāi)展審計(jì)工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計(jì)程序設(shè)計(jì)階段就工程項(xiàng)目的周期、工程量、工程要求進(jìn)行深入的研究，進(jìn)而明確審計(jì)內(nèi)容，選擇適用的審計(jì)方式，再確定合理的審計(jì)介入時(shí)間。同時(shí)，還需要根據(jù)審計(jì)程序的設(shè)定，全面履行全過(guò)程跟蹤審計(jì)的職責(zé)，履行過(guò)程中，也要注意對(duì)審計(jì)介入時(shí)間的掌控，根據(jù)審計(jì)對(duì)象的不同特點(diǎn)，調(diào)節(jié)審計(jì)方式，從而使審計(jì)結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計(jì)法律法規(guī)的健全 我國(guó)有關(guān)審計(jì)的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對(duì)審計(jì)事業(yè)的促進(jìn)作用，因此，急需要完善我國(guó)審計(jì)的法律法規(guī)體系，使其成為促進(jìn)我國(guó)審計(jì)規(guī)范化發(fā)展強(qiáng)有力的支持后盾。同時(shí)通過(guò)法律實(shí)現(xiàn)審計(jì)的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為進(jìn)行有效地遏制和削減，促進(jìn)我國(guó)工程項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制能夠在我國(guó)得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計(jì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，還需要結(jié)合審計(jì)力量的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，在目前我國(guó)審計(jì)力量還不足的情況下，實(shí)現(xiàn)審計(jì)控制效能的最大化是重點(diǎn)完成對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過(guò)程跟蹤審計(jì)過(guò)程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項(xiàng)的審計(jì)，能夠促使其他的審計(jì)事項(xiàng)能夠順利的實(shí)現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計(jì)力量，也極大地提高了審計(jì)效率。

（五）審計(jì)費(fèi)用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)是一項(xiàng)工作量繁重，審計(jì)資源耗費(fèi)巨大的工作，為了更好地激勵(lì)審計(jì)工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計(jì)工作貢獻(xiàn)力量，就需要合理的設(shè)置審計(jì)工作的費(fèi)用。一方面，合理的審計(jì)費(fèi)用有利于審計(jì)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計(jì)行業(yè)的隊(duì)伍；另一方面，審計(jì)資源也能夠在審計(jì)費(fèi)用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計(jì)工作能夠更好地開(kāi)展。

［1］秦宏：《企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部跟蹤審計(jì)研究》，重慶大學(xué)2010年碩士學(xué)位論文。

［2］羅家倫：《基于建設(shè)方的工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制研究》，西南大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文。