淺談房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管

李玉忠　周敬平

摘 要：通過對房產(chǎn)測繪成果檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行專項監(jiān)督檢查的重要性及房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的看法。

關(guān)鍵詞：質(zhì)量監(jiān)管 重要性 存在問題 改進(jìn)方法 建議

中圖分類號：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）06（c）-0253-02

房地產(chǎn)測繪保障住房和住房的土地和其他相關(guān)的信息是準(zhǔn)確的，完整的，目標(biāo)的重要手段，公平和反映，交易可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，提高科學(xué)性和準(zhǔn)確性，物業(yè)管理是對當(dāng)事人合法權(quán)益的有效保護(hù)的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對重要的城市建設(shè)和管理的基本數(shù)據(jù)。因此，如何保證和提高測繪質(zhì)量一直是測繪行業(yè)關(guān)注的重要話題。

1 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的重要性

對房地產(chǎn)測繪測量房屋面積測量包括房屋的建筑面積的測量，使用面積計算，房產(chǎn)面積測量，共有建筑面積的測算與分?jǐn)偂７课萁ㄖ娣e計算時要考慮哪些屬于計算全部建筑面積的范圍，哪些屬于計算一半建筑面積的范圍，哪些屬于不計算建筑面積的范圍，可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，以及共有面積如何處理等等。如：與房屋相連，有上蓋無柱的走廊，檐廊等，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半進(jìn)行面積計算；層高小于2.20 m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室等是不計算建筑面積的；共有的電梯間、電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井等，作為共有的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅粸槎啻狈课莘?wù)的警衛(wèi)室，設(shè)備用房，管理用房等不應(yīng)作為本幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)價格一漲再漲，我們不能排除個別開發(fā)商為了使其利潤最大化，最小化的責(zé)任，套內(nèi)建筑面積是相對固定的，將不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅蚴褂貌煌囊?guī)則之間的區(qū)別，故意欺詐業(yè)主，由此產(chǎn)生的糾紛，甚至官司。這些現(xiàn)象不僅影響了商品房市場的銷售，也影響了住房制度改革和住房商品化制度的促進(jìn)。質(zhì)量問題的發(fā)生說明監(jiān)督和緊迫感的特殊性能檢驗的測繪成果，重要性。因此，通過專項監(jiān)督檢查房產(chǎn)測繪成果，根據(jù)規(guī)范房產(chǎn)測繪單位，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商，但也對財產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。

2 有房地產(chǎn)測繪成果檢驗問題

（1）房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，監(jiān)管不到位。雖然房地產(chǎn)測繪專業(yè)的技術(shù)服務(wù)，市場，政府，在競爭和監(jiān)督機(jī)制，但由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不完善，存在一定的不正當(dāng)競爭行為或違規(guī)行為，擾亂市場秩序。目前，房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)督體系和相關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，測繪、房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量是不夠的測繪行政監(jiān)管部門，測繪業(yè)務(wù)資格和技術(shù)指導(dǎo)的不足，不能在質(zhì)量監(jiān)督檢驗測量測繪成果的地方，不利于的合法權(quán)利和利益，產(chǎn)權(quán)保護(hù)。

（2）存在區(qū)域差異，實踐的不統(tǒng)一。房地產(chǎn)測繪不能沒有現(xiàn)場實地調(diào)查和數(shù)據(jù)計算，圖的內(nèi)業(yè)處理，但對于相同的工作，不同的地區(qū)的測繪機(jī)構(gòu)，或不同的測繪人員，他們的做法有差異。

此外，在經(jīng)營，房地產(chǎn)測繪模式數(shù)據(jù)格式，數(shù)據(jù)處理，信息等方面也存在差異，技術(shù)質(zhì)量是難以評估，不利于信息交換面積，單位和檢查監(jiān)督部門之間，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也不利于標(biāo)準(zhǔn)化。

（3）特殊部位容易誤解。對于室外樓梯，按規(guī)定：“無蓋的室外樓梯沒有覆蓋計算”的各層水平投影面積的一半，有三種理解現(xiàn)實中：第一是沒有蓋的室外樓梯的建筑面積是相等的水平投影面積的一半和室外樓梯層二是把；樓梯為無蓋罩上一層樓梯，只為室外樓梯上說。因此，無蓋的室外樓梯頂部應(yīng)計算一半，低層應(yīng)該計算所有的建筑面積；第三是由于室外樓梯頂無蓋，不應(yīng)計算面積，低層一層樓梯上面的上蓋，每層應(yīng)一半的水平投影面積計算。三種不同的認(rèn)識結(jié)果是不同的。

（4）建筑面積的計算是不合理的。成套房屋的建筑面積，套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。其中，按套內(nèi)建筑面積使用面積在住房的套，套內(nèi)墻體面積，包括陽臺建筑面積三部分組成的；共同占有或共同使用的建筑面積的物業(yè)業(yè)主的公用建筑面積，按照“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t。但在具體實施中，對房屋結(jié)構(gòu)部分的使用性質(zhì)經(jīng)常是沒有嚴(yán)格的定義，服務(wù)范圍也很難區(qū)分。

（5）房產(chǎn)測繪單位在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計書編制時，無上級主管部門對設(shè)計書的審核，蓋章。因此個別房產(chǎn)測繪單位在技術(shù)設(shè)計時，選取的房產(chǎn)面積的精度等級低于應(yīng)選擇的等級，造成房屋測量誤差在無形中被放寬。

（6）房產(chǎn)測繪單位提交的成果資料不全面及不規(guī)范。如缺少房屋調(diào)查表，房產(chǎn)分戶圖繪制未按規(guī)范要求進(jìn)行繪制及房產(chǎn)分戶圖繪制不全等；房產(chǎn)測繪單位提供的資料無二級檢查一級驗收的報告，尤其是一級驗收的報告。

（7）房產(chǎn)測繪單位未對整幢樓房屋進(jìn)行逐層逐戶測量，只是挑選了某個單元的一戶進(jìn)行了現(xiàn)場測量或只是對整幢樓不同戶型的房屋進(jìn)行了現(xiàn)場測量，就編制了整幢樓每戶房屋的面積測算報告。

（8）房產(chǎn)測繪單位未到現(xiàn)場進(jìn)行房產(chǎn)測量，而是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商提供的藍(lán)圖的房屋數(shù)據(jù)，就直接編制了房屋面積測算的報告：個別房產(chǎn)測繪單位為了使資料齊全，現(xiàn)場也進(jìn)行了房屋測量，但提供的資料中房屋測量草圖中的個別數(shù)據(jù)與房屋分戶圖中的數(shù)據(jù)進(jìn)行校核計算時，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)無法進(jìn)行一致性驗算，個別數(shù)據(jù)還是采用了藍(lán)圖數(shù)據(jù)，因此造成了房屋面積的不準(zhǔn)確。

3 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的改進(jìn)措施

（1）加快房地產(chǎn)測繪市場，規(guī)范和創(chuàng)造競爭有序的房產(chǎn)測繪市場。首先，衡量分離和測繪市場準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，防止和制止亂掛現(xiàn)象的收費(fèi)，規(guī)范市場行為；加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理，市場準(zhǔn)入，推進(jìn)開放房地產(chǎn)市場進(jìn)入市場，專業(yè)化，法制化的軌道。

其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快信用體系的建立房地產(chǎn)測繪。嚴(yán)格按照市場機(jī)制，防止惡性競爭，防止暗箱操作失敗的行業(yè)行為；房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)測繪成果的法律責(zé)任，給測繪不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)或故意弄虛作假的個人行為，認(rèn)真調(diào)查，追究負(fù)責(zé)。

（2）建立測繪信息系統(tǒng)平臺，房地產(chǎn)管理，加強(qiáng)交流與合作。測繪部門和房產(chǎn)管理部門要通力合作，詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)測繪規(guī)范和統(tǒng)一，建立房產(chǎn)測繪技術(shù)的信息系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一的操作模式，操作過程和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的結(jié)果，自動處理發(fā)送接收的全過程，測量，繪制，檢查，負(fù)責(zé)認(rèn)證，歸檔。對于信息技術(shù)管理，指導(dǎo)方便，通信和資源共享，而且還可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步；不僅規(guī)范房地產(chǎn)測繪，與房產(chǎn)測繪成果的權(quán)威的建立，保持房地產(chǎn)市場的正常秩序。此外，對測繪行業(yè)協(xié)會和測繪高校專家的技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)交流與合作，互通有無來實現(xiàn)地區(qū)之間的平衡，房地產(chǎn)測繪工作的發(fā)展。endprint

（3）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)測繪值班人員的專業(yè)素質(zhì)。一個合格的房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員應(yīng)該不僅能測量專業(yè)知識及相關(guān)房地產(chǎn)知識，但也有高度的責(zé)任感，嚴(yán)格按照“規(guī)范”特性的測量和相關(guān)的法律法規(guī)來進(jìn)行性能測試。測繪人員缺乏地區(qū)需要增加對努力做房地產(chǎn)的支持，衡量業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用，計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，提高房地產(chǎn)測繪科技含量。兩個“設(shè)置”的建議，即房地產(chǎn)測繪人員資格考試制度和定期培訓(xùn)制度的建立；測繪人員專家建立，行業(yè)專家，探討“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”的實際測量，為測繪，測繪行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新的革新，促進(jìn)人員提供必要的技術(shù)支持。

4 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的建議

（1）現(xiàn)有的測量設(shè)備和目前的技術(shù)條件，商品房面積的測量精度應(yīng)提高到至少二級房屋面積精度的水平，這是提高房地產(chǎn)測量信譽(yù)與權(quán)威的一個機(jī)會，也是保護(hù)了產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。因此，上級部門可要求房產(chǎn)測量報告中房屋面積測算的精度按至少在二級精度范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)測量。

（2）測繪主管部門可依據(jù)《測繪法》有針對性地開展專項檢查和整治，擴(kuò)大監(jiān)督檢查范圍，完善監(jiān)督檢查制度，注重實效。既要實行全過程監(jiān)督，又要突出重點、注重治本、完善制度，建立健全懲防并舉的監(jiān)督檢查體系，既促進(jìn)了政府機(jī)關(guān)的管理效能，又解決了房產(chǎn)測繪行業(yè)是否按規(guī)范作業(yè)的問題，切實解決了人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，為創(chuàng)建和諧社會起到了一定作用。

（3）引導(dǎo)房產(chǎn)測繪單位建立健全質(zhì)量管理制度，促使房產(chǎn)測繪單位自覺規(guī)范自身的質(zhì)量管理行為，明確測繪成果質(zhì)量管理責(zé)任，加強(qiáng)測繪成果質(zhì)量宣傳教育，確保房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量。尤其是開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證、房屋竣工后試驗，將通過房屋測繪技術(shù)報告審查和共享將在公開政府信息平臺公示①是共享的目的，地點，面積；②參加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的商品房的名稱，目的，位置，面積，分?jǐn)傁禂?shù)；③無分?jǐn)偣膊糠帧y繪成果質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng)可有效的保護(hù)人的知情權(quán)的權(quán)利，以便業(yè)主可以迅速了解測繪成果映射詳細(xì)的材料，以減少審計的房地產(chǎn)面積和爭議處理該地區(qū)后，進(jìn)一步明確各自的職責(zé)，功能，發(fā)展和建設(shè)單位，測繪單位的責(zé)任。

（4）樹立自我完善，自我反省，自我升華的制度。每一個單位里都應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量上的完善，都應(yīng)該做到把質(zhì)量的保證和日常工作的考核作為一個整體的工作來進(jìn)行。同時進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)上的獎懲制度。另外，每一個單位都應(yīng)該詳細(xì)的記錄好抽樣檢查的信息，不合格質(zhì)量的記錄，審核的結(jié)果，過程控制的觀察結(jié)果，客戶后期的反饋意見，等等進(jìn)行認(rèn)真的分析和記錄，從而找到問題的原因，通過改正和制定正確的預(yù)防措施來保證問題不在出現(xiàn)。

（5）通過定期的審核和對房地產(chǎn)權(quán)屬實的登記進(jìn)行抽樣檢測室測繪主管部門要做的事情，這是加大力度的對房產(chǎn)測繪區(qū)域存在不良規(guī)范的糾正查處，通過部門監(jiān)督，群眾監(jiān)督，輿論監(jiān)督等多種方式，確保房產(chǎn)測繪處在嚴(yán)密的監(jiān)管之中，預(yù)防房屋面積質(zhì)量問題的出現(xiàn)。另外，依照《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》的評分標(biāo)準(zhǔn)評分，對每一個測繪的單位進(jìn)行項目上的管理，實際統(tǒng)計，數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計，抽樣檢測存在的為題并進(jìn)行相關(guān)的記錄，最后向社會公開每一個測繪單位的信用度和檢測結(jié)果。

5 結(jié)語

所謂的房產(chǎn)的測繪就是一種民生工程工作，它的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益，給于產(chǎn)權(quán)人提供的房產(chǎn)的面積上的測算的準(zhǔn)確性的保證是房產(chǎn)測繪的最后的一道保障，準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，從另一種方式來說，就是通過全方位的方面來了解目前這個房產(chǎn)測繪的這項工作的基本情況，從而才能找到存在的問題，進(jìn)一步的規(guī)劃出正確的規(guī)范的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)行為還有措施。因此房產(chǎn)測繪成果專項監(jiān)督檢查是十分必要的。今后還需要把專項治理和權(quán)利運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作結(jié)合起來，研究新的監(jiān)督方式，加大監(jiān)督檢查的力度，突出專項治理的實效。

參考文獻(xiàn)

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