從商業地理學角度談北京零售百貨業中出現的問題

沈梅梅

摘 要：在中國超大城市（Megacity）北京，商業零售行業在快速地發展。但同時，也開始顯現激烈競爭、壟斷和集聚的態勢。本文主要借助德國商業地理學的一些基礎理論與研究成果，來嘗試剖析，哪些因素對現階段中國大城市零售業會產生影響。

關鍵詞：商業地理學；區位理論；集聚效應；零售業

中圖分類號：F713.32

一、北京零售百貨商業的現狀和存在的問題

根據2004年第一次全國經濟普查統計數據的調查結果，當年零售市場體系中法人單位40%的份額已經是零售業，實際產業活動單位中46%是零售業，并且整個零售市場體系的88%是個體零售商。在中國大城市零售業尤其得到迅猛的發展，例如在北京市，以購物中心、百貨商店、便利店、超市市場、專業店、專賣店、倉儲式商場七種新型業態的經營企業來說，雖然它們的企業數量不及北京市零售業企業總數的一半，但營業面積2004年已經達到了北京市總零售業面積的59.1%，即1811.57萬平方米，而零售額則已經達到總零售額的67.2%（參見圖1）。這一格局顯示，七種新型業態的經營企業是零售百貨業中最具有活力和潛力的。

圖1：2004年北京零售業的企業數量、經營面積和零售額百分比

九年過去了，目前尚無可使用的官方全國范圍的經濟普查統計數據，只能從一些商業區域發展報告書中，大致能夠反映出，在中國超大城市的零售百貨商業的現狀和存在的問題，商場七種新型業態的經營企業再次面臨困境。

《北京2013年商業藍皮書》以北京統計局的官方數字，對北京地區的商業零售業的現狀作出以下幾點總結：

第一，北京市社會消費品年度零售總額至2013年11月已達到7558.6億元，比2012年增長8.8%（參見圖2）。

第二，網絡零售額占全市社會消費品零售額的10.5%，超過了傳統百貨業，成為其壓力來源之一。也就是說，同比增長的8.8%，幾乎建立在網絡零售的基礎上，實際的傳統百貨業呈低迷趨勢。

第三，傳統零售企業均面臨業態調整的戰略抉擇。基于此，30位專家關于商業轉型分別提出了建議。但是，專家們只是零售品商品類型發展與調整、繼續增加網絡購物形式、行業性內部管理等方面來思考，商業零售行業下一步的模式，但如果不從更宏觀的角度進行觀察，實際上解決不了目前存在的行業危機。

圖2：2004年至 2013年11月末北京市社會消費品總零售額年度比較

北京作為中國超大城市之一，其商業零售企業現狀和問題極具代表性。

二、德國商業地理學的區位與集聚效應理論

這里，德國派的商業地理學理論可以提供很多全新的觀察與思考角度。

德國商業地理學的區位與集聚效應理論認為，對零售行業起到關鍵性影響作用的，是那些對零售行業區位的結構及其發展會產生影響的因素，包括三大部分內容：

-外部影響因素包括社會系統、政治和公共系統；

-內部影響因素來自經濟系統；

圖3：影響因素和決策運行機制的模式

這三部分系統之間始終處于互動的狀態，商業企業將基于生存其中的經濟系統本身的成本費用因素和收益因素，權衡外部種種影響因素，制定和調整經營模式和競爭戰略，最終形成零售行業區位的結構。

從圖3種的社會系統中可以看到，需求方面的變化，諸如消費和購物行為的變化，或人口結構、社會結構、市郊化、流動性（指依靠交通工具）、日常消耗行為等，能迫使商業企業，特別是零售業企業對其保持適應狀態。換句話說，零售業企業之間的一部分競爭，實際上是在進行適應能力的競爭。企業設置滿足消費者的服務設施以使營業額達到最大，這使他們要盡可能地接近其顧客；顧客購買貨物和獲得服務都盡可能利用最近出行可能，無障礙地達到零售地（又稱：最佳流動性），才能讓時間成本和流動費用最小化，以使他們消費行為的總體費用最小化；不同類型的設施需要不同水平的營業額來支撐起成本，也就需要不同規模的顧客人數來完成它的預期收益。另一方面，需求方面變化的信息也同時會輸送到政治和公共體系中去，從而產生了政治人和公共計劃人與企業之間的互動關系。

根據對二戰后歐洲的零售行業發展過程得觀察，也可以發現一個規律，即當勞動力、工資、原料、生產條件、技術、環境等內部經濟因素都近似或相等的情況下，而企業之間的價格戰也不起作用時，只能在區位上和空間上進行競爭。 因此，在經濟系統中除了區位外，集聚效應（集聚優勢和集聚劣勢）常被是作為商業地理學和城市地理學研究的重點。地理學認為，對這一問題的分析和研究，能對經營模式和結果起到決定性的作用，因為它導致了完全不同的經營和競爭戰略的制定，并能影響銷售收益，它是解釋零售業空間結構與分布的核心概念。

集聚效應（Agglomerationseffekte） 可以劃分為積極的和消極的，即集聚優勢和集聚劣勢（見圖4）。

圖4：集聚效應原理

所謂集聚優勢（積極的集聚效應）是指各種因同行業企業集聚在同一空間而產生的成本費用的節約，例如步行街、食品一條街、裝飾城等，在這些地方企業主們分攤一些費用、分享一些服務。可以從兩方面來理解：

一方面同行業企業集中到一個區位中來，從而有了機會共享成本費用的優勢，并使組織機構性能達到最佳化。

另一方面，因為空間上企業間距離接近，可以共同享有成本低廉的不同因素的積極影響，例如良好的城市公共基礎設施、信息源、供貨商、勞動力市場和銷售市場等的共同使用利用（Localization Economics and Urbanization Economics）。

但是，這些積極的節約因素也有可能被另一些消極的集聚因素所抵消，即集聚劣勢，例如：這一地區上漲的運輸時間和費用、較高的地租、稅金、環境承受能力、交通狀況和因集聚產生的其它城市化和都市化劣勢。一定數量的同行業企業集中在同一地區，還將造成激烈的競爭諸如價格戰和租金的上漲，甚至導致公共基礎設施的過渡使用、缺乏維護與修繕、過高的行業競爭壓力等，則必將使零售業企業削弱自身的理智化經營和品種合理化進程。而這正是2013年北京藍皮書反映出的現狀。endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業功能區各類零售業主高密度集中，另一方面喪失了與居民區近距離的空間布局，加上交通網絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現在零售業主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業經營管理戰略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業地產投資的過熱，也導致了零售業內部各種類型企業的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業規劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業的快速發展，房地產投資熱和房地產價格的持續上漲，帶動了商業地產過熱發展。2006年全國商業地產供應量比上年增長33%，一些大城市商業地產增速更是驚人，商業地產投資熱不僅表現在商業發展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發展。[……]商業地產投資熱中的一個突出問題是業態結構和布局結構不合理，表現為適合大型零售業態的地產多，且大多集中在城市商業中心區”。

最后，中國的零售業還受到全球化的深遠影響。國際零售業連鎖集團對第三世界國家商業的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業地產過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內城步行街的企業帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措。可以理解的一點，一個城市老城區步行街不僅作為零售業的戰場，它還往往體現著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業地產如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區的未來和城市零售業結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業主如何應對經營上的艱難局面，也要由城市管理者和規劃者的支持和合作。無論如何老城區步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規劃那樣，利用老城區的歷史建筑和廣場等來強調傳統和再次體驗傳統、文化和歷史。讓零售百貨業所處的老城區步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業地理理論的思路，在零售行業發展戰略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區步行街零售企業間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區位、另一個空間的同行業企業，例如，對老城區最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優勢和寬敞而相對舒適的購物環境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區步行街零售銷售狀況，必須與規劃專業人士、由政府出面的區位經銷和城市營銷達成合作關系，將老城區步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節的一部分是零售商業活動。這出戲的內容越豐富，質量越優異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業地產目前如何火爆，政治家、規劃者和零售業主都應兼顧一個現象：城市社會氛圍內各種經濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經濟原因而愿意居住于城市區的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經濟的障礙，雖然兩者顯然有聯系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業主決定了一個經營戰略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調查和研究。

參考文獻

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]參照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12頁

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37頁

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37頁

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

數據參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業功能區各類零售業主高密度集中，另一方面喪失了與居民區近距離的空間布局，加上交通網絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現在零售業主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業經營管理戰略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業地產投資的過熱，也導致了零售業內部各種類型企業的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業規劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業的快速發展，房地產投資熱和房地產價格的持續上漲，帶動了商業地產過熱發展。2006年全國商業地產供應量比上年增長33%，一些大城市商業地產增速更是驚人，商業地產投資熱不僅表現在商業發展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發展。[……]商業地產投資熱中的一個突出問題是業態結構和布局結構不合理，表現為適合大型零售業態的地產多，且大多集中在城市商業中心區”。

最后，中國的零售業還受到全球化的深遠影響。國際零售業連鎖集團對第三世界國家商業的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業地產過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內城步行街的企業帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措。可以理解的一點，一個城市老城區步行街不僅作為零售業的戰場，它還往往體現著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業地產如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區的未來和城市零售業結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業主如何應對經營上的艱難局面，也要由城市管理者和規劃者的支持和合作。無論如何老城區步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規劃那樣，利用老城區的歷史建筑和廣場等來強調傳統和再次體驗傳統、文化和歷史。讓零售百貨業所處的老城區步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業地理理論的思路，在零售行業發展戰略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區步行街零售企業間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區位、另一個空間的同行業企業，例如，對老城區最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優勢和寬敞而相對舒適的購物環境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區步行街零售銷售狀況，必須與規劃專業人士、由政府出面的區位經銷和城市營銷達成合作關系，將老城區步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節的一部分是零售商業活動。這出戲的內容越豐富，質量越優異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業地產目前如何火爆，政治家、規劃者和零售業主都應兼顧一個現象：城市社會氛圍內各種經濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經濟原因而愿意居住于城市區的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經濟的障礙，雖然兩者顯然有聯系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業主決定了一個經營戰略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調查和研究。

參考文獻

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]參照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12頁

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37頁

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37頁

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

數據參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint

三、分析與研究

像北京這類超大城市的城市功能規劃，一方面使得例如王府井步行街這一類商業功能區各類零售業主高密度集中，另一方面喪失了與居民區近距離的空間布局，加上交通網絡設計的缺陷，對各個消費群體來說，一個簡單的購物行為變得不無疲憊困頓，因此，這種零售業的集中目前毫無疑問地受到集聚劣勢因素的影響，這表現在零售業主們對客流量的不滿意程度。盡管，作了多方企業經營管理戰略方面的努力，例如加強廣告攻勢等，但集聚劣勢因素并未得到削弱，因此不能真正從劣勢因素壓倒集聚優勢因素的影響中擺脫出來。

另外一個造成這一局面的重要原因是，大城市商業地產投資的過熱，也導致了零售業內部各種類型企業的布局既不是按照消費者的需求，也不是政府商業規劃的結果。這里引述一段關于這個問題的描述：

“[……]我國零售業的快速發展，房地產投資熱和房地產價格的持續上漲，帶動了商業地產過熱發展。2006年全國商業地產供應量比上年增長33%，一些大城市商業地產增速更是驚人，商業地產投資熱不僅表現在商業發展程度較高的大城市，而且向二、三線城市快速發展。[……]商業地產投資熱中的一個突出問題是業態結構和布局結構不合理，表現為適合大型零售業態的地產多，且大多集中在城市商業中心區”。

最后，中國的零售業還受到全球化的深遠影響。國際零售業連鎖集團對第三世界國家商業的“侵入”正不斷加強攻勢。它們帶來越來越大賣場面積的方案，作為需求方同樣也是造成城市商業地產過熱的原因之一。這給本國、本地零售百貨，特別是處于內城步行街的企業帶來額外的壓力。

盡管如此，城市商業步行街仍為各大城市管理者熱衷的舉措。可以理解的一點，一個城市老城區步行街不僅作為零售業的戰場，它還往往體現著這個城市的個性，是一個城市的象征和重要的地標。無論商業地產如何操作，城市管理者 都應該除此之外，還要考慮到城市形象的樹立，老城區的未來和城市零售業結構的合理化問題，這才是對國家利益、城市利益和居民利益負責任。這里的零售業主如何應對經營上的艱難局面，也要由城市管理者和規劃者的支持和合作。無論如何老城區步行街應該尋找新的定位，比如，營造大城市的氛圍，制造一個有交流意義的視覺世界；或者像歐洲城市規劃那樣，利用老城區的歷史建筑和廣場等來強調傳統和再次體驗傳統、文化和歷史。讓零售百貨業所處的老城區步行街不僅是一個購物的地方，還是一個主題體驗中心。

借鑒德國商業地理理論的思路，在零售行業發展戰略上，應該納入以下三種新的理念：

其一，在同一個城市老城區步行街零售企業間的競爭是不必要的，因為這損害了共同的集聚優勢，反而造成集聚劣勢。要認清競爭對手，他們實際上是另一個區位、另一個空間的同行業企業，例如，對老城區最典型的空間競爭對手，是靠近城市邊緣的大型倉儲式商場和購物中心，因為這些賣場擁有價格優勢和寬敞而相對舒適的購物環境，且交通不擁擠。也就是說，競爭存在于不同區位、不同城市空間之間。

其二，想要從結構上改善老城區步行街零售銷售狀況，必須與規劃專業人士、由政府出面的區位經銷和城市營銷達成合作關系，將老城區步行街改造成一個完整的舞臺場景，在這一個場景中戲劇情節的一部分是零售商業活動。這出戲的內容越豐富，質量越優異，才能越吸引更多的人群來此體驗，達到理想的客流量。例如： 開封市的“清明上河圖”一條街等。

其三，無論商業地產目前如何火爆，政治家、規劃者和零售業主都應兼顧一個現象：城市社會氛圍內各種經濟地位群體（或稱階級）、倫理群體以及各種利益群體，這些群體的成員由于各種社會和經濟原因而愿意居住于城市區的各單獨部分，并盡量減少階級之間和群體之間的接觸。距離被表示為一種社會的而不是經濟的障礙，雖然兩者顯然有聯系；各群體為爭奪城市空間中的位置而競爭。也就是說，當一個零售業主決定了一個經營戰略時，他/她將銷售對象所定在一些社會群體的同時，就失去了另一些社會群體的訪問。

當然，零售企業如何與特定的地方和特定的主題相認同，如何理智地認清影響零售業的各種因素和決策運行機制，解決目前的問題，不僅需要從理論上演繹，需要進行一系列的實證性調查和研究。

參考文獻

[1] http：//www.gotoread.com/vo/4673/page488440.html 2010.04.03

[2]參照：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13

[3]R. Pütz （1998）： Einzelhandel im Transformationsprozess. Das Spannungsfeld von lokaler Regulierung und Internationalisierung am Beispiel Polens. Passau：第12頁

[4]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/Müchen/Wien/ Zürich， 第31-37頁

[5]Sch?tzl， Ludwig （2001）： Wirtschaftsgeographie 1 Theorie， 8.Aufl. UTB Paderborn/ Müchen /Wien/ Zürich， 第31-37頁

[6]http：//shscyxs.mofcom.gov.cn/espc/mms/_news/2009/3/1237775834093.html 2104.08.13

數據參考：http：//www.bbtnews.com.cn/special-94/list/1.html. 2014.8.13endprint