淺談中小房地產企業的發展

李文芳

摘 要：本文對國家宏觀調控經濟政策下，中小房地產企業通過精細化、標準化管理，提高市場競爭力的思考。

關鍵詞：中小房地產企業；精細化；管理

從2008年起，房地產市場異常火爆，各地房價飆升，尤其以北京、廣州、上海等一線城市為甚。為了抑制房地產市場泡沫日益膨脹，國家有關部門通過采取一系列有關的經濟政策對房地產市場進行規范，宏觀調控房地產市場的過快發展，緩和社會生活矛盾，維護房地產市場正常的競爭秩序，使房地產市場的穩步發展，和諧運行。

從目前房地產市場的現狀看，受國內經濟增速下滑趨勢和房地產業自身發展周期性等因素影響，我國房地產市場銷售量持續下降，供過于求的矛盾比較突出，房價回落的壓力相當大，市場走勢處于一個復雜敏感期。

面對日趨嚴峻的市場環境，中小房地產企業要贏得市場，重點是管理創新。需要調整原來粗放的管理模式，將工作重點放在基礎管理上，通過差異化開發模式和精細化管理，開源節流、降本增效，加強內部挖潛，提高自身的市場競爭能力，才能在這一輪市場調控中打好基礎，贏得生機。

一、實效推進內控、質量和HSE管理體系運行

針對公司生產管理中存在的部門間部分職能重疊，管理界面結合面不夠明確，易造成部門間推諉的情況。一是要加強領導，落實責任。公司主要負責人要親自抓，要動員全體員工圍繞項目開發總目標，加強基礎管理工作和部門間工作協作。二是要立足市場抓開源、立足管理抓節流，充分發揮各項基礎管理工作在降本增效中的作用，同時把在開源節流、降本增效中涌現的好做法、好經驗上升為管理制度、優化為管理流程、提升為管理標準。三是結合內控、質量和HSE管理體系推進，對公司各項工作流程進行清理，進一步明確各部門間的職責，明確工作界面，建立部門間資源共享機制，同時按照體系推進要求建立各級記錄清單，對各類管理報表進行精簡固化，提高工作效率。確保各部門間加強協作，推動公司項目建設按計劃推進。

二、加強前期調研規劃階段調研

良好的開端是成功的一半，目前中國房地產產業已逐漸從賣方市場轉變為買方市場。因此從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。

首先是開展房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研、項目定位、項目的經濟效益分析等。對所開發的項目進行詳細的分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位。

在房地產企業不熟悉的領域和地區適時引進房地產策劃公司充當房地產企業智囊團、思想庫。借助房地產策劃公司的經驗理念、創意和手段，幫助房地產企業出謀劃策、合理決策提供依據，盡可能避免決策失誤。從市場有效需求和居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。通過選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更加舒適。

其次是銷售準備工作。不僅是在售樓處和銷售團隊等硬件準備，更要從軟件方面提前制訂營銷方案。營銷方案從內容上分為：營銷推廣、公關活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。同時應根據市場情況對各階段銷售推廣重點和定價策略及時調整。

三、從細部著手，深化設計

首先由銷售部門根據周邊市場調查結果，確定開發項目的戶型大小及構成比例，并對主力戶型的設計提出指導意見。建議戶型設計參照公司以往開發項目的成功戶型和市場一線開發商的主力戶型圖進行組合。

其次是對開發項目采用設計方案招標，選擇設計實力較強的專業設計團隊進行建筑設計。根據工程的實際情況，針對建筑功能合理選擇建筑結構，力求在功能和成本間平衡，減少建筑材料的浪費。推行限額設計，強化設計人員的工程造價意識。前期對基礎以上部分對鋼筋等主材采取限額設計，逐步推廣至基礎部分和安裝工程。

在設計階段就對小區景觀綠化和物業管理設施設備綜合考慮，對物管用房、設施、設備提前規劃，由物管部門提出基本管理要求和設計意見，交由設計單位綜合平衡。在設施設備選型優先選用市場份額較大、質量穩定、服務好的較為知名品牌的產品，一方面可作為項目賣點同時也便于設施設備的維護。

完善建筑內部空間設計，體現綠色建筑理念。對公共建筑要綜合考慮內部的綜合供暖設施、采光以及通風等問題。具體在采光方面，根據建筑的具體位置來合理安排建筑布局，減少建筑的燈光問題，降低燈光耗能。在通風方面綜合考慮當地的氣候情況，使建筑一定程度上能夠擁有冬暖夏涼的特點，體現綠色建筑的設計理念。

同時注重品牌經營和提升，外立面造型在一段時期統一風格和外墻色彩，在設計初期，就應該考慮企業和樓盤標識的設置。同時對商業體設計考慮店招的統一設置。

對電梯間等公共部分、陽臺欄板的裝修統一形式和標準。根據公司開發情況分為高配和基本配置兩種檔次，按項目定位進行選取。

加強各設計階段圖紙的審核工作，及時組織各相關專業人員對設計過程進行監督，定期與設計單位交流溝通，確保設計要求和意圖及時落實。設計完成后組織相關人員對圖紙進行審核，對部分較復雜的開發項目建議借助外部審圖資詢單位力量對圖紙進行審查，較少錯漏碰缺，提高設計質量。

四、招標發包優選承包商

一是嚴格對招標文件涉及造價條款的把關，合理編制工程量清單和標底。特別是對較復雜的公共建筑項目，參建的承包商較多，應對各承包商的工作界面進行界定，避免產生工序間的重疊或缺失。杜絕因招標文件、合同文件等不夠嚴密，在施工、結算時造成糾紛和索賠。

二是對清單中的項目描述和設備材料盡可能詳細，杜絕漏洞。在材料描述中，杜絕大范圍名詞、產品產地等概略性描述。如鍍鋅鋼管應明確熱鍍鋅鋼管、開關閥門不能只寫產地而應明確廠家和品牌，甚至產品系列。對于電梯等成套設備采購，除應明確設備參數外，還應將設備必須的通用件（如電梯空調、監控通訊等及相關配置所需的線路和控制模塊）列入招標范圍，杜絕因此造成費用與合同不符。endprint

三是合理低價者中標，杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡性競爭中標后，拖延工期和降低工程質量。

四是加強對投標文件進行分析。合同簽訂前，詳細列出各投標文件中存在的單價過低和過高項目、漏項和不明確的內容及其對總造價的影響程度，及時在合同談判時進行修正或加以控制。

五、施工管理全過程受控

一是嚴格按照建設項目流程管理，遵守行業相關規范和程序。結合公司質量管理體系、HSE管理體系和內控體系管理實效運行，對施工作業方案（特別是專項方案） 的審批、技術安全交底、作業許可辦理、安全防護措施落實、現場文明施工、“三違”情況、監理履職等全過程進行監管。

同時充分發揮監理的監督作用，對重點環節、關鍵工序，要求監理人員跟班監督。公司各現場項目部對監理人員進行監督管理，確保工程質量一次性驗收合格。

二是明確把標化工地建設工作作為目標，高標準嚴要求。不僅狠抓作業現場人的不安全行為、環境和管理缺陷、物的不安全狀況，還重點檢查承包商“五關”動態監管情況，特別是“五大傷害”的防護措施落實情況。進一步遏制“三違”情況和“低、老、壞”現象，杜絕承包商事故發生。

三是嚴把現場簽證關，對施工過程中出現的工程量洽商、設計變更嚴格控制，對必須發生的設計變更，須經設計單位、現場代表、監理工程師己方共同簽字認可，并由雙方造價管理人員核實簽認工程量，避免因現場簽證不嚴造成結算時的扯皮現象。對超過限額的設計變更須按程序報公司相關部門和分管領導審批后方可實施。

四是對可調價格設備和材料，定期開展市場調研，采取貨比三家，多家比價的辦法，確保合理定價。

六、以人文本強化項目服務和后評價

一是加強售后服務和物業管理水平，目前公司下設的物業公司承擔了較多的維修和與業主溝通的職責，及時解決用戶提出的問題和良好的物業管理將通過業主與其他人士的交流，提升公司的品牌和美譽度，有效地促進房屋房屋銷售。

二是充分利用項目后評價，通過對項目的投資決策、預期收益等項目實際實施過程中的關鍵環節加以分析，發現項目實際運行和預期情況的差距，分析出現的原因，發現項目建設過程中取得的成績和存在的問題。為下步公司項目開發建設管理工作改進提供依據，避免出現類似的問題。

總之，在當前房地產開發市場的競爭日趨激烈的情況下，房地產開發企業必須從精細化、標準化出發，提高管理水平，加強成本管理和市場競爭能力。針對薄弱環節，采取有效措施，使精細化管理落到實處，不斷提高項目管理水平和效益，才能在市場競爭中更上一層樓。endprint