著力加強(qiáng)住宅維修資金再籌集制度保障

文/馬亞紅

著力加強(qiáng)住宅維修資金再籌集制度保障

文/馬亞紅

住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。其在性質(zhì)上屬專項(xiàng)籌集、獨(dú)立核算的資金，但與一般的籌集資金在建立、使用和管理等多方面有著本質(zhì)的區(qū)別。設(shè)立維修資金的初衷是使用該筆資金產(chǎn)生的利息有計(jì)劃地維持住宅大修、更新、改造和突發(fā)性緊急開支。

縱觀世界各國的物權(quán)法，都有關(guān)于設(shè)立維修資金的強(qiáng)制性規(guī)定。法律的強(qiáng)制規(guī)定對于保障住宅正常的維修、使用，建立專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制以及維護(hù)社會(huì)的和諧、穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用。1996年6月，上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海市房地局）和上海市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，明確了商品住宅出售時(shí)開發(fā)商和購房人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納維修資金，并實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專款專用，這標(biāo)志著商品住宅維修資金制度開始建立。1997年7月，上海市人大頒布施行《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，將維修資金管理制度通過地方性法規(guī)的形式予以確定。此后，根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部在1998年聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，全國各城市都相繼建立了各自的住房維修資金繳存、使用的具體實(shí)施辦法。

我國現(xiàn)有住宅，從其特征屬性上可分為私有住宅，售后公房和商品房等類別。售后公房源于1994年政府通過房改將使用權(quán)房出售給職工，職工以支付對價(jià)的形式取得房屋的產(chǎn)權(quán)，從而可將其上市交易。隨著此類住宅房齡的不斷增長，公用部位、公用設(shè)施都暴露出老化，年久失修等問題。同時(shí)，還存在管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與市場脫節(jié)，維修資金缺乏造成無法進(jìn)行必要修繕；物業(yè)管理責(zé)任主體不明確；居住小區(qū)環(huán)境較差等歷史遺留問題，影響到了住宅的使用安全和居民的日常生活。對于一般住宅小區(qū)而言，原本存在既定數(shù)額的維修資金，在維修資金充裕的前提下，不會(huì)產(chǎn)生再籌集的問題。但不容忽視的情況是，本市諸多老舊售后公房小區(qū)已交付使用多年，有的卻尚未建立專項(xiàng)維修資金，有的經(jīng)過多次物業(yè)維修，維修資金余額已經(jīng)嚴(yán)重不足。

按照現(xiàn)行法律規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專項(xiàng)維修資金。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于該規(guī)定過于原則造成實(shí)際操作難度加大。如何及時(shí)補(bǔ)充或續(xù)交維修資金？采取一次性繳納還是分期蓄存的方式？業(yè)主是否會(huì)因拒不繳納而產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任？這些都是我們面臨的一道道難題。

本著維修資金“取之于民，用之于民”的精神，建立一套完備的資金繳存及管理制度，促進(jìn)維修資金規(guī)范發(fā)展迫在眉睫。維修資金的再籌集既有利于民生，又有利于社會(huì)，理應(yīng)得到業(yè)主的認(rèn)可。因此，筆者呼吁建立、健全本市住宅專項(xiàng)維修資金再籌集的制度保障。

當(dāng)前維修資金存在的問題

售后公房老化，急需維修資金

本市售后公房大都房齡較長，由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，配套設(shè)施簡單，相反居住密度卻較高，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境較差。近年來，有的公房雖經(jīng)過舊區(qū)改造和“平改坡”工程，環(huán)境面貌有所改觀，但因房屋本身建造年代久，缺乏周期性維修保養(yǎng)，大多外觀立面陳舊，內(nèi)部設(shè)施破損。經(jīng)常出現(xiàn)如下水管道堵塞，電器線路老化，樓頂墻面滲水等現(xiàn)象。即便是老式高層住宅，同樣也面臨著高齡電梯已到使用年限，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制報(bào)廢等問題。

再籌集法律制度建設(shè)缺失

立法將維修資金的再籌集納入業(yè)主自治范疇，立法中僅采取原則性規(guī)定。國家以部門規(guī)章的形式通過的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定了業(yè)主分戶賬面的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。本市隨后出臺(tái)的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，同樣僅明確了再籌集的方式及實(shí)施主體，但未確立相關(guān)程序如籌集標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限，尤其是未明確法律責(zé)任分配，進(jìn)一步增加了資金再籌集的難度。

完整的法律規(guī)定應(yīng)具有“行為模式+法律后果”的邏輯結(jié)構(gòu)。維修資金僅規(guī)定再籌集的行為模式，而沒有對相對人，甚至是相關(guān)主管部門和實(shí)施單位相關(guān)法律責(zé)任的追究，極有可能達(dá)不到調(diào)控行為或關(guān)系的目的。有效的調(diào)控應(yīng)落實(shí)在法律責(zé)任或者說有效的處罰機(jī)制基礎(chǔ)之上，無論是采取行政強(qiáng)制征收方式，追繳滯納金；還是通過民事訴訟途徑，由業(yè)委會(huì)或者經(jīng)授權(quán)的物業(yè)公司作為訴訟代表人代為起訴，都能在一定程度上通過用產(chǎn)生的消極法律結(jié)果的手段來制約當(dāng)事人遵守該行為準(zhǔn)則。

2011年，本市房管部門又出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的若干意見》[（2011）23號]，其中規(guī)定首次對未足額繳納維修資金房屋的轉(zhuǎn)讓或抵押行為加以限制，但該規(guī)定也并未針對業(yè)主拒繳行為提供實(shí)質(zhì)的解決方案。此外，該規(guī)定本身屬于房管局內(nèi)部規(guī)范性文件，法律位階較低，難以被公眾所知悉。

資金管理、運(yùn)營機(jī)制亟待規(guī)范

維修資金的使用賬目缺乏監(jiān)督機(jī)制、一方面，業(yè)主往往會(huì)擔(dān)心資金被挪用，因此對資金的安全保存和使用產(chǎn)生隱憂，從而影響到再籌集的積極性。另一方面，維修資金的保值、增值也遇到瓶頸。由于資金管理運(yùn)營方面存在局限，結(jié)合目前每年3%左右的通脹壓力，僅依靠存在銀行中的資金以定期存款利率儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的利息，難以保證其以息養(yǎng)房的維修資金設(shè)立初衷，也無法有效應(yīng)對將來的可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

主管部門及相關(guān)主體管理履職缺位

房屋主管部門及業(yè)委會(huì)存在一定的管理缺位。具體為兩者職責(zé)不明，關(guān)于如何再籌集維修資金的分工管理不明確，對已形成的制度因未明確對應(yīng)的法律責(zé)任，間接導(dǎo)致兩主體工作不到位，甚至不作為。此外，政府職能部門未落實(shí)對業(yè)委會(huì)的工作指導(dǎo)和監(jiān)管。在實(shí)際運(yùn)作中，部分業(yè)主也往往會(huì)對業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)代表性存疑，已經(jīng)成立的業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)，作用難以發(fā)揮，甚至出現(xiàn)挪用維修資金，侵害業(yè)主利益的現(xiàn)象。

部分業(yè)主對于再籌集反應(yīng)冷漠

再籌集維修資金過程中，部分業(yè)主不滿意程度較高，對此反應(yīng)冷漠，甚至不愿再行繳納。具體可以概括為對維修資金從收入，至管理和到支出都存在一定程度上的漠然和不信任。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象有多方面的原因：其一是消費(fèi)觀念不夠成熟。大多數(shù)業(yè)主只認(rèn)識(shí)到住宅的居住性，而忽略其消費(fèi)性。事實(shí)上，住宅也屬消費(fèi)品，其消費(fèi)對象包括管理和維修；其二是概念混淆。有部分業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)和維修資金混為一談，認(rèn)為其已繳納了管理費(fèi)，則無需再行承擔(dān)其他費(fèi)用；其三是政府依賴性強(qiáng)，部分業(yè)主認(rèn)為一旦維修資金不足，自然會(huì)有政府介入管理，自己無需操心，持無所謂態(tài)度。以上種種現(xiàn)象都影響到維修資金的再籌集。

維修資金保障立法建議

鑒于以上情況，我們應(yīng)當(dāng)聽取民意、集中民智，通過立法和制度的保障解決維修資金問題，達(dá)到安居和諧千萬家的目的。我對此的建議包括以下幾個(gè)方面：

第一，本市立法部門可以參照其他省市的立法經(jīng)驗(yàn)，修訂現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，對拒不履行再籌集義務(wù)的業(yè)主設(shè)定法律責(zé)任，并寫入地方性法規(guī)，提高目前僅由房屋主管部門發(fā)布規(guī)范性文件的法律位階，從而起到調(diào)整相關(guān)法律關(guān)系的目的。同時(shí)，賦予業(yè)主委員會(huì)或允許其授權(quán)物業(yè)管理公司對于追繳維修資金款項(xiàng)的享有相應(yīng)的民事訴訟主體地位；

第二，通過法律規(guī)定明確房屋主管部門對維修資金再籌集享有執(zhí)法權(quán)。通過加征一定比例的滯納金，加強(qiáng)禁止過戶審查等方式，對資金予以全方位的保障；

第三，鼓勵(lì)由業(yè)委會(huì)與業(yè)主協(xié)商確定維修資金征集的繳存標(biāo)準(zhǔn)，包括采取一次性補(bǔ)充或分期蓄存的繳存方式，有條件的情況下可以一對一協(xié)商并簽訂協(xié)議方式，通過附加條款約定住房公積金抵扣的特定情形，并在有關(guān)部門處做好備案工作；

第四，相關(guān)主管部門還應(yīng)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)做好現(xiàn)有維修資金的保值、增值工作。通過提高維修資金的固定存款利率，亦或是進(jìn)行分單存款，即在活期賬戶保留一筆備用維修資金，其余款項(xiàng)存入長期定期以增加利息收入。從而避免作為住宅“養(yǎng)老金”的維修資金日后難以維系，保障其“蓄水池”功能的發(fā)揮。（作者系市人大代表、長寧區(qū)勞動(dòng)人事爭議仲裁院院長）