房地產開發目標成本管理

摘 要：房地產企業目標成本的管理是全過程、全員的管理。作為房地產企業一定要具備健全的成本管理體系，切實加強實施過程中的成本分析和監督，并對成本信息予以及時的反饋，從而為企業營銷策略的調整和制定提供依據，使企業能夠獲得更大的經濟效益。

關鍵詞：房地產；目標成本；成本控制

由于我國房地產行業發展時間短、規模尚小，長期以來比較重視質量、工期以及安全管理，卻忽視了目標成本管理。而目標成本管理已滲透在項目開發過程中的每一個環節，并與其他管理體系相互聯系。將目標成本管理體系融入房地產開發項目中，將有助于房地產開發企業制訂目標成本，明確職責與任務、監督實施成本，健全房地產開發機制、糾正成本偏差，建立成本信息反饋機制，從而使得房地產行業日趨規范，房地產市場健康發展。

1.開發項目目標成本的制定

在開發項目建設前期階段需要工程技術人員、市場營銷人員、工程審計人員、財務成本的管理人員共同協作，根據市場狀況以及歷史上相關同類項目成本的資料來對開發項目目標成本予以制定。在銷售人員對建筑產品市場作了一番充分的考察和調研之后，與建設產品自身的賣點和特點相結合，預測各種不同建筑產品的均價，再與建筑產品的可售面積資料相結合，把建筑項目目標收入預算出來。作為項目的財務人員，要在結合公司利潤計劃與中長期計劃的基礎上，確定建設項目的目標利潤。在對目標利潤進行制定的時候，不僅僅要對項目利潤狀況加以考慮，同時還要對項目的現金流量、投資報酬、銷售等因素予以充分的考慮。在前兩個步驟的基礎上，已經預算處項目的目標成本與目標收入，因此由目標成本計算公式就可將開發項目的目標成本計算出來。目標成本的測算不可能通過一次測算就能達到要求，因而需要在目標成本、目標收入和目標利潤之間進行不斷的調整。通常情況下，根據市場情況預測出的單價調整空間不大。在收入不變的時候，目標利潤過高必然會造成目標成本過低，假如在實際的建設中不能夠達到這么低的成本水平，那么這個目標成本的控制就是沒有意義的；同樣目標利潤過低就會造成目標成本過高，這也是不可取的，因為目標成本過高就沒有控制的意義了，并且也不可以拿來作為衡量成本控制效果的依據。因此，在制定目標成本的時候一定要進行反復的測算，從而使制定出的目標成本既合理又可行。

2.開發項目目標成本的分析

2.1對目標成本進行分析

對目標成本進行分析是為了將成本差異的原因找出來，以便找出成本控制的對策，也能夠為企業后續項目的目標成本制定提供依據，與此同時，目標成本分析還是分清責任實行獎懲的依據。目標成本分析存在于目標成本管理的整個過程之中，是目標成本控制最有力的工具。目標成本分析包括差異分析和比較分析。其中，比較分析是目標成本和定期實際成本之間的比較分析，定期對目標成本進行成本分析能夠找出目標成本管理中存在的問題，并及時的提出解決對策，進而實現有效地成本控制。不定期的實行成本分析，通常是發生在個別成本核算出現問題的時候，此時對其進行及時的分析，能夠盡早發現問題，從而做出及時的調整，確保目標成本能夠實現。在與歷史項目的成本進行比較分析的時候，能夠發現現在的項目管理水平較之過去有無提升。所謂的成本的差異分析是指，通過對目標成本與實際成本之間的差異實行較為深入的分析，找出差異形成的原因，從而將造成差異的責任主體予以落實，并作為考評的依據。

2.2對目標成本進行考核

所謂的目標成本的考核是指根據成本分析的資料與實際的成本核算數據，同時與開發項目建設中的實際狀況相結合來考核、評價與目標成本相關的責任主體，同時根據考核結果實行獎懲。目標考核最主要是對主體目標成本計劃的完成情況進行考核。目標成本管理的最后一環便是成本的考核，考核的目的是獎勵成本控制得好的主體，懲罰成本控制得差的主體，以此來促進各責任主體能在后續的項目中更為積極地投入到目標成本的管理中去。

3.目標成本控制

成本管理的核心是控制，控制是在事先制定的計劃基礎上進行。合約規劃體系的建立，已將將項目的成本管理并入合同管理當中。但因房地產開發項目經歷時間長，涉及合同種類繁多，所以只有明確了每項合同成本控制的要點，有針對性的采取措施，才能確保目標成本的實現。

3.1合同的訂立

合同訂立主要方式有招標、競價及合同談判，不同類型的合同應選擇不同的訂立方式。如項目總包可通過公開招標，對于專業分包可進行競價等，但無論采取何種方式，簽訂的合同金額不應超出該合同目標成本。同時因房地產開發項目專業化程度較高，常需要由多個單位協作完成，合同當中必須應對工作界限、場地、及工作面的交接做出明確的約定，防止產生返工或索賠，造成成本的增加。同時對合同條款應仔細推敲，對可能發生的情況提前預計，涉及到成本方面變動的條款一定要嚴謹。

3.2合同的執行

合同簽訂后應及時項目管理人員進行合同交底，使其熟悉合同條款，明確工作界面的劃分，區分不同工作的責任主體，重視不同實施主體的場地或工作交接并有相應的記錄。組織有針對性的圖紙會審，減少設計變更的發生，并盡可能將設計變更控制在項目實施的初期，把損失降到最小。現場簽證是一項無法避免的在施工過程中隨時都有可能發生的事項，如果管理不當極易引起成本失空，所以管理人員應嚴格按照合同約定的流程辦理，進行分級的會簽審核，保證資料齊備，理由充足。

3.3竣工結算

結算應在合同約定的工作全部完成并驗收合格，結算資料齊備后進行。竣工結算應嚴格按照合同進行，成本管理人員應對熟悉合同條款，明確工作范圍，對上報的結算仔細審核，在規定的時間內辦理完成。還應盡早完成甲供材數量的核對，相關往來賬務的確認，按時完成竣工結算是為了盡早確定項目的成本，檢查項目成本管理的效果，防止過程中的跟蹤成本與實際成本存在較大差異造成的成本失控。

參考文獻：

[1]上官琪.房地產開發項目中目標成本管理分析[J].廣東建材，2012

[2]范曉平.房地產開發項目目標成本管理分析[J].企業文化，2013