特征價格理論中變量的設計與賦值方法的探討

摘要： 特征價格理論是研究各種因素對房地產價格影響的重要方法，如何合理的對特征變量進行設計和賦值，關系到結論的準確性。本文以青島市房地產為例，從區位因素、鄰里因素和結構因素三個方面對特征變量的設計和賦值進行了闡述，希望能夠為相關研究提供些許思路。

關鍵詞：特征價格理論；特征變量；賦值

特征價格理論是研究各種因素對房地產價格影響的重要方法，該方法將房地產的各項特征加以量化，通過特征價格模型分析來分析每一種特征對房地產價格的影響。特征價格理論的關鍵之一就是特征變量的設計與賦值，變量設計和賦值越合理，得到的結論就越準確。

1.特征價格理論概述

特征價格理論認為，商品是由眾多不同的特征組合而成的。商品本身和商品價格之所以存在差異，是由于其所包含的特征、特征數量以及特征的組合方式不同造成的。當商品的某一個或幾個特征發生變化時，其價格就會隨之發生改變。特征價格理論是將各項特征對房地產價格的影響加以量化，分析每增加單位特征，消費者愿意額外支付的費用，以此作為評價這種特征的隱含價格，即特征價格。

2.影響房地產價格因素

影響房地產價格的因素通常被分為六大類，即社會因素、經濟因素、行政因素、區位因素、鄰里因素和結構因素。

社會因素、經濟因素和行政因素屬于宏觀因素。社會因素主要包括當前的政治局勢、社會的治安狀況、以及房地產的投機心理。經濟因素從多個方面影響著房地產的價格，如經濟發展狀況、居民消費能力、銀行利率、物價上漲等都會對房地產價格產生影響。行政因素主要是指影響房地產價格的相關制度、政策、行政行為等。

區位因素、鄰里因素和結構因素屬于微觀因素。區位因素主要是指某房地產與其它房地產在空間位置和距離上的關系，表明了房地產在城市中相對位置，不僅包括了距離市中心的遠近，還包括了交通便捷程度、與城市重大項目的距離、與城市重大景點的位置關系等。鄰里因素是針對房地產周邊的社會、經濟、環境等因素而言的，包括周邊基礎配套設施、小區綠化率等。結構因素反映了房地產的自身狀況，如房間的面積、戶型、容積率、樓層、裝修狀況等。

本文僅對區位因素、鄰里因素和結構因素進行討論，因為社會因素、經濟因素、行政因素這三個因素難以量化。這三類因素通常是在時間序列上對房地產的價格產生縱向的影響，而且它們均屬于宏觀因素，會對整個區域甚至一個國家產生整體的影響。所以在研究中，通常只是選取某研究區域內的某個時間截面的數據，這樣不僅可以統一這三個因素對整個區域的影響，還可以有效消除時間序列上的影響。

3.青島市房地產區位特征變量的設計與賦值

（1）城市CBD

CBD是一個城市的核心，其高度集中了一個城市的經濟文化，并擁有較為完善的交通系統，與市民的生活息息相關。由于青島市特殊的地理位置，使得青島市的繁華地段沿南部沿海分布，所以并沒有明確的市中心，在CBD的設計上需要特別注意。香港中路是青島市最繁華的地段，這里不僅有青島市政府，還有五四廣場、奧帆基地等標志性地點，而且匯聚了大量的金融機構、大型購物商場，是青島市CBD的最佳選擇。但是，如果將香港中路一線作為CBD設為特征變量的話，會帶來一個問題：由于香港中路緊鄰青島南部海岸線，如果再另外設計房地產到南部海岸線的距離為特征變量的話，就會產生變量重復，在模型回歸時發生多重共線問題，造成分析結果不準確。

經過考慮，本文認為可以將二者結合起來設計變量。也就是說，香港中路一線不僅作為青島市CBD，同樣作為青島南部海岸線，將兩個特征合二為一。如果采用此方法設計“與CBD距離”特征變量的話，考慮到青島市CBD和南部海岸線的雙重影響，在賦值時就不能采用傳統的測距方法。本文認為，可以將范圍的概念納入變量賦值中。例如，將房地產與香港中路一線的距離以500m為界限劃分，與CBD距離在500m之內的樣本統一賦值500，在500～1000m之內的樣本統一賦值1000，依此類推。

（2）公交線路

區位特征本身就是對可達性的量化，而公交線路數則是可達性的直接體現。人們的生活離不開交通工具，房地產所在區域的公交線路的數量，決定了居民的出行是否方便。公交線路越多，居民出行所消耗的時間成本和經濟成本就越少，自然影響著房地產的價格。本文認為可以將房地產周邊的公交線路數作為一個區位特征變量。

在賦值時，可以采用經過房地產附近公交站點的公交線路數量來為特征變量賦值。但是由于人們通常是步行到公交站點，所以站點選擇的范圍應有一定限度。例如，將選取的公交車站點的范圍限定在距離房地產500m的范圍內。

（3）城市重大項目

城市重大項目往往會對一個城市的經濟、社會、環境產生重要的影響。僅青島市，就有青島地鐵、青島奧帆中心、膠州灣跨海大橋、膠州灣海底隧道、2014青島世園會場的建設等城市重大項目。下面僅以青島地鐵為例進行闡述。

由于地鐵線路安排在地下，所以對房地產產生影響的實際是地鐵站點，可以將與地鐵站點的距離設計為特征變量。在賦值時，由于道路規劃的限制，房地產到地鐵站點的實際距離往往是要大于測量距離的。本文考慮到這種情況，認為可以采用取整的賦值方法，而不以測距得到的具體數值進行直接的賦值。例如，采用以百米為單位向上取整的方式，即距站點100m以內的房地產均賦值100，距站點100m～200m之內的房地產均賦值200，依此類推。

4.青島市房地產鄰里特征變量的設計與賦值

（1）公共配套設施

公共配套設施包括商業配套、教育配套、醫療配套等一系列配套設施。就青島市而言，由于南北發展不均衡，使得南部的配套設施相對完善，而北部則相對落后，所以公共配套設施對青島市的房地產價格影響較深。在變量設計時，可以根據實際情況選擇綜合設計或者分別設計。

綜合設計的話，在變量賦值時就是以是否有某種配套設施作為賦值標準。每增加一個配套設施，變量賦值就增加1。例如，設計教育、商業、醫療、餐飲這四個配套設施時，如果住宅周邊都沒有這些配套設施，則賦值0，如果有一個則賦值1，依此類推，如果全有則賦值4。

如果將教育、商業、醫療等配套設施分別單獨設計為特征變量的話，賦值的方法就要改變。本文以教育配套設施為例，提供幾種基本賦值方法：

一是以是否有這種配套設施為賦值標準，如果周邊有教育配套設施就賦值1，沒有的話就賦值0；二是以周邊教育配套設施的數量為賦值標準，有一個就賦值1，有兩個賦值2，依此類推；三是繼續將教育配套設施分類，比如，可以將教育配套設施分為幼兒園、小學、初中，如果房地產周邊三者都沒有，就賦值0，有其一就賦值1，最高賦值3。

具體采用何種方法對公共配套設施特征變量進行設計和賦值，需要根據實際情況和研究的內容進行合理選擇。

另外，將房地產周邊多大的范圍作為選擇公共配套設施的范圍，也需要進行合理的設置。范圍如果太大，較遠的配套設施就不能有效發揮作用，對房地產價格的影響就較小；如果范圍太小，一些可能產生影響的配套設施就會被忽略。例如，可以將1km作為范圍，對房地產周邊的公共配套設施進行選擇，不僅不會因為范圍太小而忽略了部分配套設施，而且1km的范圍內交通可達性也有一定的保障。

（2）小區內部環境

隨著生活水平的提高，人們對生活的品質也相應提高，小區內部的環境是否良好，影響著購房者的購房意愿，從而影響了房地產的價格。

小區內部環境還可以繼續劃分，如綠化率、物業費、小區衛生、小區安保等。由于小區衛生、安保等均屬于物業服務范疇，所以本文認為這些特征均可以用物業費來概括，因為通常情況下，高物業費代表了更好的物業服務。

在賦值時，通常可以采用各個特征的實際值進行變量賦值。例如，將綠化率、物業費作為特征變量時，某小區的綠化率為30%，物業費為1.5元，則可以直接賦值30%和1.5。

5.青島市房地產結構特征變量的設計與賦值

房地產的結構特征較多且較為復雜，很多特征之間存在著交集，所以本文針對具有代表性且交集較小的特征進行闡述。

（1）建筑面積與房間數

建筑面積和房間數是房地產的重要結構特征。根據通常的理解，房間與面積的關系呈正比，即房間越多，面積越大。但實際情況卻是很多建筑面積較大的戶型，房間卻較少；而很多建筑面積較小的戶型，房間卻較多。為了保證特征變量設計的合理性，本文認為建筑面積與房間數均應考慮在內。

在設計變量時，可以采用分別設計或比值的方法。分別設計就是將建筑面積和房間數分別設計為特征變量，在賦值時可以用實際建筑面積和實際房間數來賦值。比值方法就是將建筑面積與房間數作比值，設計成為新的特征變量，即單位房間的平均面積，以得到的比值進行賦值。

具體應該選擇何種方法，需要根據搜集到的樣本進行判斷，如果樣本的建筑面積和房間數存在明顯的共線性，則不能夠將二者分別設計為特征變量；如果不存在明顯的共線性，那么分別設計的方法能更真實的反映實際情況。

（2）容積率

容積率是指房地產的地上總建筑面積與用地面積的比率，反映了建筑的密度。由于容積率既可以作為建筑物本身的評判標準，又可以作為整個小區的評判依據，所以容積率到底應該歸于鄰里因素還是結構因素，目前沒有明確的界定。本文暫且將容積率歸于結構因素。在賦值時，可以采用實際容積率進行賦值。

（3）房齡

房齡即一個房地產項目建成之后的使用年份。房地產建成的時間不同，不僅會影響新舊程度，還在一定程度上影響了建筑設計、建筑材料等特征，因此本文認為房齡是一個會對房地產價格產生重要影響的特征變量。在賦值時，搜集的哪年的樣本，就用該年減去房地產建成年份之后得到的差值進行賦值。例如，搜集的是2014年的某個樣本，此樣本的建成年份是2008年，就用2014減去2008得到5，將此房齡特征變量賦值為5。

（4）樓層

樓層的不同往往會對上下樓方便程度、居住環境安逸程度、公攤面積等造成影響，是房地產的一個重要特征。在設計樓層特征變量時，不能僅考慮所選樣本所在的具體樓層，還應考慮整棟樓的總層數。比如說，兩個樣本的所在樓層都是6層，但一個總層數是6層，而另一個總層數是30層，假如只設計所在樓層這個變量的話，得到的數據都是6層。但是由于總層數不同，一個是頂層，另一個屬于底層，所以并不完全具備可比性。僅就青島市普通住宅而言，主要以多層和高層為主，還有部分超高層，總層數各不相同，所以在賦值時就不能只考慮所在樓層。

本文認為在設計樓層特征變量時可以采用分別設計或比值的方法。分別設計就是將所在樓層和總樓層分別設計為特征變量，在賦值時采用實際樓層數進行賦值。比值方法就是將所在樓層數與總層數作比值，設計為新的特征變量，即樓層比，以得到的比值進行賦值。

將搜集到的樓層數據進行了換算，通過計算實際樓層和總樓層數的比值，來反映樣本樓層在總樓層的相對位置，并以此來賦值。本文認為，總層數少的樣本，其所在層數的選擇范圍自然較少，使得樣本之間的可比性還有值得商榷的地方，所以本文建議選擇樓層比作為特征變量可能更合適。

（6）裝修

裝修程度的不同會對購房者的購房意愿造成影響，從而影響了房地產的價格。有的人喜歡毛坯房，因為可以根據自己的意愿進行裝修；有的人喜歡經過裝修的房子，因為可以省去購房后的裝修費用。本文認為，在設計裝修程度這個特征變量時，可以將其分為三個等級，即坯房、簡裝修、精裝修。在賦值時，將毛坯房賦值為0，簡裝修賦值為1，精裝修賦值為2。

（7）其他特征

上述6個特征是本文認為比較具有代表性，且與其他特征之間交集較小的房地產結構特征，但必須強調，不同的研究內容、研究區域和研究對象，可能需要不同的特征變量。

以建筑材料這個特征為例。絕大多數購房者在選擇房地產是并不會關注建筑材料，對房地產價格的影響不大。而且建筑材料隨著年代不斷的革新，房齡與建筑材料這兩個特征就存在一定的交集，雖然不會造成多重共線性，卻會對結論產生影響。所以本文認為，通常情況下可以不將建筑材料設計為特征變量，但是如果研究中有專門針對建筑材料的部分，就要另當別論了。

6.特征變量賦值的建議

在對變量賦值時，本文均闡述了采用實際值直接賦值的方法，并沒有采用去量綱之后的數據進行賦值。但在實際的研究中，需要根據研究內容的不同來決定采用何種方式賦值。

用實際值直接賦值的優勢是可以直觀的了解每增加單位特征對房地產價格的影響，便于對結果進行分析，但是由于數據沒有去量綱，使得回歸系數不具有直接的可比性。用去量綱后的數據進行賦值，雖然可以通過比較回歸系數來直觀的觀察各個變量對房地產價格影響程度的大小，但是卻給分析結果造成了極大的困難。所以，賦值方式的選取必須取決于研究內容。例如，如果研究內容是分析各個特征對房地產價格的影響效應的話，本文認為可以采用直接賦值的方式；如果研究內容是比較各個特征之間的影響程度的話，則可以采用去量綱后的數據進行賦值。

參考文獻

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