銀行信貸與房地產價格的研究綜述

【摘要】文章認為已有研究成果對防范房地產價格泡沫以及金融、經濟危機起到了促進作用，但在研究內容方面存在不足，最后，針對不足提出了兩點建議。

【關鍵詞】銀行信貸 房地產價格 關系 機制

一、引言

在2008年美國次級房貸危機引發的全球金融風暴影響，金融機構受到不同程度的沖擊。陶長高（2005）認為，擴張銀行信貸會導致資產價格的膨脹，而膨脹的資產價格又會反向作用于銀行信貸，二者互為因果關系。回顧歷史上的信貸危機可以發現，在全球范圍內，銀行信貸與房地產價格波動的關系日趨緊密，房價隨銀行信貸的增長而顯著提高。長期以來，國內外學者已對銀行信貸與房地產價格的作用關系進行了深入的研究，并取得了可觀的成績，對防范房地產價格泡沫以及金融、經濟危機起到了促進作用。

本文試圖通過文獻回顧，歸納總結已有的研究成果，分析已有研究的優點和不足，并提出研究建議，以為銀行信貸和房地產的協調發展而促進經濟發展起到促進作用，同時，為防范二者不協調發展導致的房地產泡沫及金融、經濟危機提供借鑒。

二、國外研究綜述

國外關于銀行信貸與房地產價格的研究較早，主要從以下幾個方面進行了研究：銀行信貸對房地產價格產生的影響；二者之間的互動關系等。

（一）在銀行信貸對房地產價格產生的影響研究中，國外研究者對銀行信貸是否會引發房地產價格泡沫存在分歧。

Collyns和Senhadji（2001）對于四個東亞經濟體（香港、韓國、新加坡和泰國）的研究表明，在這些經濟體之中，銀行信貸的增長對房地產價格具有顯著的同步效應。基于此發現，他們推論出銀行信貸是造成1997年東亞金融危機之前的房地產泡沫的顯著因素之一。究其原因，有研究者從金融管制、政府等方面進行了探討。Bertrand（1995）認為，金融管制的放松使為占領放貸市場的金融機構間的競爭不斷加劇，超額貸款加速了金融風險的集聚，房地產周期亦急速縮短，從而加快了房地產泡沫的破裂。另一方面，政府作為金融市場的有形臂膀，以對資產進行擔保的方式增加了資產的信用評級，使資產的價格提高，當這種上漲超出合理范圍時便開始孕育資產泡沫了（Mckinnon Pil，1998）。然而，韋斯頓（Winston T.H.Koh，2007）等則提出不同觀點，通過實證分析印度尼西亞、泰國等國的房地產數據，得出結論：市場樂觀情緒引發資產價格泡沫。

（二）在銀行信貸與房地產價格的互動關系研究，存在單向及長期雙向因果關系兩種結論。

Davis（2004）和Gerlach （2007）等通過實證分析，得出單向因果關系：房地產價格的波動影響銀行的信貸擴張，而銀行的貸款卻不影響房地產價格。而HoaIm（2001）通過研究16個工業化國家發現：房地產價格沖擊對銀行信貸具有顯著的正效應，反之亦然，同時揭示出銀行信貸與房地產價格之間存在長期的雙向因果關系。

三、國內研究綜述

國內研究者們從各種角度研究了銀行信貸與房地產價格的關系及作用機制，得出銀行信貸對房價存在正向影響關系及房地產價格和銀行信貸之間在長期內存在互為因果關系等結論；并發現銀行信貸是如何影響房地產價格的。

（一）銀行信貸與房地產價格的作用關系

1.銀行信貸對房價的正向影響關系研究

張濤、龔六堂、卜永祥（2007）通過實證分析，驗證了中國房地產價格與銀行房地產貸款有較強的正相關關系。薛磊（2006）從定量的角度用簡單回歸的方法對我國房價與銀行信貸之間的關系進行研究，發現二者存在高度正相關關系。此外，還有學者通過建立一般均衡模型（武康平、皮舜、魯桂華，2004），從博弈論、宏觀角度等檢驗了房地產價格與銀行信貸供給存在正反饋效應，得出銀行信貸是房價上漲的重要原因的研究結論。

2.銀行信貸與房地產價格之間的互動關系

在銀行信貸與房地產價格之間的互動關系研究中，基本上得出一致的結論：房地產價格和銀行信貸之間在長期內存在互為因果關系，且房地產價格波動主要是在長期內對銀行信貸增長產生影響。

段忠東、曾令華、黃澤先（2007）從理論和實證兩方面分別探討和驗證了房地產價格波動影響銀行信貸增長的作用機制。研究結果表明，房地產價格和銀行信貸之間在長期內存在互為因果關系，房地產價格波動在短期對銀行信貸發放的直接影響十分有限。此外，涂序平、程國雄（2008）運用協整理論對我國房地產價格影響銀行信貸的效應進行實證分析，結果表明，只有在長期內房地產價格和銀行貸款之間才存在互為因果關系，否則只存在銀行貸款對房地產價格的單向影響關系，對于這一點，江彤（2007）也進行了論證：銀行信貸是房地產價格短期波動的格蘭杰原因。

（二）銀行信貸對房地產價格的作用機制

很多研究者在研究銀行信貸對房地產價格的作用機制時發現，銀行信貸從供需角度、首付約束等方面對房地產價格的影響。

李宏瑾（2006）在一項關于房地產市場供給和需求決定因素的實證研究中發現銀行信貸資金是決定我國房地產供求的最直接和最根本的因素。具體表現為在流動性過剩的條件下，房地產市場的收益率較高，銀行過于樂觀地對房產部門提供資金（張銘，2002），而投資渠道的不暢，使得房地產也不斷依賴銀行信貸發展，在貨幣資本驅動的房地產市場上，房地產價格泡沫隨之升高（朱述斌、申云、周潔，2011）。鄒朋飛（2009）則從投資者的視角將房地產價格做了分解，得出了以下結論：房地產價格存在明顯的正反饋效應，信貸規模的增長對房地產價格上漲貢獻最大；房地產價格的上漲及上漲預期增加了銀行的貸款沖動，刺激了投機需求和地方政府官員的政績需求，它們共同推動房地產價格和土地交易價格進一步上漲，兩者循環作用，最終導致了房地產價格的螺旋式上升。

四、總結及建議

本文通過回顧文獻，歸納總結了部分國內外研究者對銀行信貸和房地產價格的研究。通過研讀發現，筆者認為已有的文獻存在以下的不足：1、多數文獻從宏觀的角度進行研究，較少從微觀的角度出發來研究；2、一般采用的是直接研究銀行信貸與房地產價格的關系，很少從時間序列上動態的研究二者之間的關系和作用機制、影響因素等。故本文從已有文獻中存在的不足出發，提出兩點建議：1、建議研究者們可以適當從微觀視角的研究；2、建議研究者們可以試圖通過時間序列數據對銀行信貸與房地產價格進行動態的實證研究。

參考文獻：

[1]Carey，Marks，Feeding the Fad： the Federal Land Banks，Land Market Efficiency，and the Farm Credit Crisis，Ph.D.dissertation， University of California Berkly，1990

[2]Bertrand Renaud，The 1985一1994 Global Real Estate Cycle：Its Causesand Consequences，World Bank Research Paper，No.1452，1995

[3]Ronald I. Mckinnon and Huw pill，International Overborrowing：ADecomposition of Credit and Currency Risks， Working Paper，stanford University，Departement of Economics，No.98004.，1998

[4Krugman. P. Bubble，Boom，Crash：Theoretical Notes on Asia's Crises.Working Paper，MIT，Cambridge，Massachusetts，1998

[5]梁斌.銀行信貸首付約束與中國房地產價格研究[J].國際金融研究.2011.3

作者簡介

姓名：李素蕓 出生年：1989年 性別：女 工作單位：廣西大學商學院。籍貫：廣西桂林 學歷：在讀碩士 研究方向：審計理論與實務。