大型酒店式公寓投資經營研究

【摘要】酒店式公寓投資，特別是大型酒店式公寓的投資已越來越吸引開發商的眼球。在當下的房地產投資選擇中，酒店式公寓已占有自己的一席之地。如何做好非產權式大型酒店式公寓的投資，又如何做好其經營以提高投資回報率？本文在解決這些問題的基礎之上，通過實際案例分析對大型酒店式公寓投資經營進行了研究。

【關鍵詞】酒店式公寓；投資經營

一、酒店式公寓概念及特點

酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，定位成為服務高端市場的產品。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念。酒店式公寓的特點：

1.酒店式公寓既有居住功能，又有商務功能。

2.星級酒店的高標準服務融于公寓的日常生活之中

3.酒店式公寓的投資價值，不僅取決于良好的地段、高端的硬件配套，更重要的是取決是否真正提供酒店式的服務、專業的經營管理，使項目受到市場長期的青睞，保持良好的出租率。

二、如何做好酒店式公寓的投資經營

1、做好選址定位

酒店式公寓的目標客戶更多來自外資公司、國內上市公司、國有企業、中小型高科技公司等。他們對住所空間要求各異，對配套服務，交通條件，網絡網速都有很高的要求。對于投資而言，在區域的選址上，一方面可以從產品的功能出發，滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要，設立公寓位置于中心城區和交通樞紐的核心位置；另一方面，從降低置地成本以及降低同業競爭角度出發，也可以將公寓設立于城市新區或開發區配套區之中。大型酒店式公寓前期投入巨大，選址定位是做好大型酒店式公寓投資經營核心之一，好的選址加上好的定位對公寓日后經營發展有著決定性的影響。

2、為在住客戶提高優質的服務管理

公寓建成后，提供優質的服務管理是持續吸引客源、保持高回頭率、保證每平方米出租收益的最直接條件。目前，國內物業管理公司大都存在管理服務粗放、服務不夠細致的確定，打擊了部分高端客人的信心。因此，要做好對客服務，酒店式公寓可以聘請專業的物業管理公司、酒店管理公司進行管理或由業主建立專業的管理團隊達到目的。能為客人提高優質的服務管理不但可以提高客人的忠誠度，并且還能幫助提升整棟酒店式公寓的形象，幫助物業升值。

3、拓寬銷售渠道，做好營銷推廣

拓寬銷售渠道，做好營銷推廣是酒店式公寓開拓客源的重要手段。目前，國內公寓大多采取長租加重點客戶營銷的方式爭取客源。這種方式雖然成本較低又可以為公寓提供穩定的收益，但卻降低了公寓出租的議價能力，同時增大了對某些客戶的依存風險。因此，大型酒店式公寓營銷應結合酒店銷售渠道，實行長、短（日）租結合，長租客、商務客、會議團隊等結合的方式進行，以提高出租率及每平方米租金價格。

4、發展符合區域發展趨勢的配套設施及服務

發展符合區域發展趨勢的配套設施及服務，是留住該區域特殊客戶，提高大型酒店式公寓出租率的重要手段。目前，廣州出現很多針對特殊客戶的公寓，如韓國人公寓、日本人公寓等。作為公寓配套設施、服務，管理者應根據該區域發展趨勢提前做好配備工作。

三、案例分析---廣州香雪國際公寓投資經營研究

廣州香雪國際公寓是廣州開發區工業發展集團為業主單位，并由業主自行組建的管理公司管理的大型酒店式公寓。廣州香雪國際公寓共有五棟建筑，建筑面積10萬平方米，其中有A、C棟22層公寓，B、D棟為8層的大戶型公寓，一棟3層高級會所。A、B、C、D棟公寓四面聳立，會所位于中心位置。四棟公寓大樓共有651套房間， A棟公寓房間有202間，B、D棟公寓房間共有223套，C棟公寓房間有226套；會所建筑面積約4000平，總共有三層，地下一層、地上兩層。負一樓是配套中餐廳，以粵菜為主，一樓主要有會議室、韓國酒吧、便利店、自動提款機等設施。二樓為韓日韓料理餐廳。廣州香雪國際公寓另外設有會議室、健身康樂中心、西餐廳、大型地下停車場等配套設施。

1、占領廣州開發區科學城商務居住高地

廣州香雪國際公寓位于廣州市開發區科學城中心區東部，地理位置優越，自然環境舒適。它西臨南崗河，北靠玉巖中學，毗鄰青少年宮，近望廣州國際演藝中心、廣州國際羽毛球中心，依城傍水，鳥語花香，是科學城CBD內真正的生活殿堂。此外，公寓區域周邊，有中國印鈔造幣總公司、三星通信研究院、索尼電子華南有限公司、LG公司、國家知識產權局、金發科技、興森快捷、開發區領軍人才創業基地等大型外資企業、上市公司及高科技企業，為公寓住客來源、出租率以及租金定價奠定了堅實的基礎。廣州開發區科學城遠離廣州市核心區域，大大降低了前期投入成本，同時也為區域內大型公寓落成的首家，避免了市區內激烈的同業競爭，占據了區域發展的高地。

2、提供星級酒店管家式服務

廣州香雪國際公寓通過提供星級酒店管家式服務以提高客戶忠誠度，提高回頭率。為保持服務質量，香雪國際公寓房務部門主要通過加強面客崗位員工的服務意識、技巧，禮儀方面的培訓和現場督導；樓層員工在清潔時盡量能完成更多細節服務；加強大堂、總機等對客接觸較多的崗位，對賓客意見收集方面的力度；提高管理人員對客訴處理的水平，合理使用權限，盡量不要讓客人帶著抱怨離開；全員豎立“以客為先”的意識，在使用公共設施、經過公共場所能禮讓客人，并遇到有衛生和工程問題能及時反饋；

3、長短租結合、多渠道營銷、完善客戶配套設施

由于客房數量大，為提高出租率及經營收入，香雪國際公寓采取長短租結合、多渠道營銷方式展開市場工作。首先，基于科學城區域發展態勢優良以及公寓自身的建設定位，香雪國際公寓發展了周邊企、事業單位，如知識產權局、中國印鈔造幣總公司、三星通信研究院等公司管理層成為長租客戶。在公寓提高優質居住環境及服務的前提下，長租租金標準基本不低于每月每平方70元，為公寓提供了穩定的現金收入。其次，香雪國際公寓在發展長租客戶的同時兼顧發展收益更高的日租客戶，主要圍繞金發科技、興森快捷、索尼公司等公務出差客戶、商務客戶提供酒店式日租服務、餐飲服務及會議服務。日租收費按照4星級酒店標準收取，一房一廳房型不低于400元一天出租，為公寓整體收益率的提高作出了很大的貢獻。此外，香雪國際公寓還推進與廣州國際體育演藝中心、蘿崗會議中心及烽禾影城等戰略伙伴的合作關系以及強化在線營銷，以促進出租率的提高。最后，香雪國際公寓還把握廣州開發區引進LG集團的商機，通過完善韓日料理、韓國酒吧等，吸引了大批韓籍客人入住，解決了公寓部分大戶型房型出租問題，同時也滿足了韓籍客人群居的生活習慣。

【結語】本文主要針對酒店式公寓的投資經營進行了一定程度的理論與實證研究，對投資者有一定借鑒參考作用。在當前酒店式公寓發展火熱的形勢之下，進行投資選擇時，還應綜合考慮相應的社會因素、行業因素等，與投資者個人因素相結合，理性投資。

參考文獻：

1、陳靜.酒店式公寓目標市場的選擇[J].中國市場，2007（13）.

2、丁運生.酒店式公寓的投資價值分析與經營模式研究[D].同濟大學，2004.

3、劉明學.酒店式公寓營銷策略研究[D].武漢大學，2004.

4、廣州香雪國際公寓內部資料.