房地產企業多項目下成本管理的一個框架

摘要：近些年，國家宏觀調控力度不斷加大，內外部環境競爭日趨激烈，在此背景之下，房地產企業若要求得生存，行業內合作、兼并將成為市場主流。在這樣的背景下，本文提出房地產企業多項目下成本管理的一個框架。該框架建立主要理論依據有企業價值鏈理論、全生命周期理論以及多項目管理理論。根據該框架，作者對房地產企業多項目的成本管理提出一定建議。

關鍵字：房地產企業、成本管理、核心競爭力

0.緒論：

我國房地產業經過 20 多年的發展，已經進入了多項目規模發展階段。自 2003年以來，政府對房地產土地、資金是宏觀調控力度也不斷加強，特別是 2011之后我國實行的提升房貸利率和房屋限購政策，更是讓一部分實力相對較差的中小企業面臨了更大的融資壓力和更高的起步門檻，難以獲得土地的局面影響了中小企業在房地產市場中的份額和發展，使其受到大型房地產企業的兼并和擠壓風險；而另一部分發展潛力較好的中小房地產企業的生存壓力也非常大，在日益激烈的市場競爭中，必須通過單項目向多項目的轉型來擴大企業規模，提升企業的管理水平才能夠增強企業的實力和生命力。本文將著重提出房地產企業多項目條件下成本管理對提升企業核心競爭力的重要意義。

1.房地產企業多項目發展趨勢

1.1市場提出更高要求

房地產項目開發不在僅僅圍繞著“居住”功能，具有多種社會服務功能的大型城市綜合體不斷出現，而城市綜合體很多是以大項目、多項目開發的形式進行開發。目前大型房地產企業開發的項目一般不局限于某一產品。多產品組合、配套體系的綜合化帶來房地產大項目、多項目更好的市場反響。

1.2市場競爭更加激烈

目前房地產行業競爭激烈，房地產開發企業進行大規模的跨地域擴張，企業間的分化重組加劇，行業集中度快速提升。從當前情況來看，我國的主要房地產開發商市場占有率還僅僅處在8%左右，全國百強企業的銷售份額只占大約20%，排在首位的萬科集團市場占有率從2005年的0.94%上升到現在的3%。在當前房地產企業規模逐漸擴大的背景下，房地產項目多項目管理已經達到所有項目九成以上的項目價值。調查顯示，我國目前的房地產企業已經逐漸向多項目方向發展，有70%以上的企業正在進行兩個或多個項目的同時研發，而其中又有10%以上的企業是跨地區經營項目的。

1.3房地產投融資規模多元化

目前，房地產企業在融資規模上已經呈現出多元化的方向發展，國內房地產企業的融資方式主要為外商投資、外資注入、銀行貸款以及自籌資金等，這幾項已經達到總資金來源的33%以上。隨著2011年國家新政的調控，銀行貸款額在房地產業的比例有所下降，信托資金在房地產業的投放比例和額度有所上升。融資模式的多元化發展，規模化效益以及投資主體的多元化改變已經為房地產企業提供了更多的資金用來發展大型項目，也給房地產企業的發展減小了財務風險。

2.多項目成本管理研究現狀

面臨我國房地產企業多項目規模發展的趨勢熱點，我國學者也從不同角度對多項目管理進行了研究：邢以群，鄭心怡研究認為，目前大多數企業的多項目組織管理模式常用的是矩陣式組織架構，但是由于多項目計劃管理的復雜性，這種結構模式不能解決多項目計劃管理的各種問題。賀國海，陳新葵針對多項目管理，提出了以項目群管理模式進行多項目管理，認為在多項目管理中，制訂計劃時的準確性、彈性、穩定性和靈活性是項目群管理模式中需把握的難點和重點。楊曉娜，周國華通過研究提出，相對于單項目模式的項目績效評價來說，多項目模式在運作上復雜性較高，并且統一評價體系也較難形成，不同企業所處的不同發展階段也會有不同的情況，需要從企業成長軌跡和企業戰略構建的角度綜合考慮才能夠得到評價模型，從而實現企業的多項目管理。

雖然以上學者從不同角度對多項目管理進行了研究，但對多項目條件下房地產企業成本管理的研究卻很少，因此本文提出一種框架，為房地產企業多項目成本管理提供理論參照。

3.多項目成本管理框架

根據多項目成本管理特點，本文提出一種成本控制框架。該框架建立主要理論依據有企業價值鏈理論、全生命周期理論以及多項目管理理論。

多項目條件下成本管理框架

3.1價值鏈理論

根據我國房地產開發企業業務流程分析，一般可以將房地產開發企業的經營活動分解為在策略上相互關聯的九項活動，包括戰略計劃、立項籌備、項目設計、建筑施工、市場營銷及物業管理六項基本活動和信息管理、技術開發、人力資源管理及企業的基礎設施等四項輔助活動。這十項活動就構成了房地產開發的價值鏈。本文提出的框架將這十項活動與多項目建立邏輯關系，為房地產企業成本的集成化管理提供一定理論依據。

3.2全生命周期理論

本框架除了建立多項目與房地產企業價值鏈的邏輯關系，還將房地產企業的六項基本活動與建設項目全生命周期相聯系。多項目條件下，除了每個項目各自的生命周期以外，更要注重房地產企業負責管理六項基本活動的相應部門，應站在全局角度，從橫向來控制所有項目的成本。以房地產市場營銷活動為例。市場部要統籌考慮所有項目的市場營銷活動，將所有項目的營銷活動統籌管理，節約成本。

3.3多項目管理理論

多項目管理就是從企業戰略管理出發，以資源最大化利用和部門協調為目標的綜合管理。企業的發展戰略可以具體分解為各個項目的成功實施，同時各個項目的成功實施也是企業戰略目標的實現，最終實現企業目標、效益的最大化。多項目規模開發是房地產企業戰略發展的未來趨勢。房地產企業在多項目條件下，可以利用現代信息技術成果，加強各個項目間的信息溝通和知識管理，從集成化發展角度提升企業核心競爭力，為企業長遠發展奠定基礎。

框架模型還將房地產企業資金分為內部和外部兩個流向。向內主要流向支持工作，向外主要通過基本工作流向外部環境。流向外部的資金中部分流入項目中，部分作為非固定資產流向社會。顯然，無論資金的流向如何，都是可以看做是資金流集合的流動。從這個角度來講，房地產企業更容易從總體上把握整個企業運營及項目建設的總成本，從而更好的進行成本管理。

雖然各項目之間的信息溝通以及知識管理并不一定完全轉換為直接利潤，但對企業未來的發展和核心競爭力起到及其重要的作用。因此，房地產企業應對此部分工作足夠重視。

需要說明的是，因為不可能所有的項目都是同時開展的，所以該框架體現的是邏輯聯系，而非時間和空間的關系模型。

4.建議

首先，地產企業對多項目的成本管理，對于同時進行的多個項目要加強信息交流，對于曾經開發的建設項目要重視知識積累，使得信息交流和知識積累成為房地產企業在建項目的依據，最終形成企業核心競爭力。

其次，管理更要強調與外部價值鏈的合作，以節約成本。所有的項目都要與外部環境共同合作來實現各種項目的建設，因此，房地產企業可以與外部環境的某些部門形成長期合作，建立相互信任的關系，以此來節約成本。

參考文獻：

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[4]吳璞.基于價值鏈的房地產企業核心競爭力分析及構建.重慶大學碩士學位論文. . [D].2008

第一作者：張 偉、1989.2.11、男、漢族、內蒙古 包頭、碩士在讀、建筑與土木工程，四川大學建筑與環境學院。

第二作者：譚大璐、1956.8.20、女、漢族、湖北 武漢、碩士、四川大學建筑與環境學院土木工程系副主任、教授、主要研究方向工程項目管理，四川大學建筑與環境學院。

第三作者：楊 威、1988.2.8、男、漢族、遼寧 沈陽、碩士在讀、工程項目管理方向，四川大學建筑與環境學院。