城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對(duì)策研究

【摘要】城鄉(xiāng)結(jié)合部位于城市和農(nóng)村之間的銜接過渡地帶，是連接城市和農(nóng)村的橋梁。研究城市化與城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各自內(nèi)涵和相互關(guān)系，探討當(dāng)前城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)結(jié)合部房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并針對(duì)這些問題，提出實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】城市化；城鄉(xiāng)結(jié)合部；農(nóng)村房地產(chǎn)

1 前言

改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生著日新月異的變化，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高和城市化腳步的不斷提速，我國城市周邊農(nóng)村的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，農(nóng)村居民的居住環(huán)境發(fā)生著革命性變化，同時(shí)由于長(zhǎng)期以來對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的重視不夠、認(rèn)識(shí)不足，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還存在一系列的問題，成為建立和諧社會(huì)和環(huán)境友好型社會(huì)的瓶頸因素。因而，我國的城市化進(jìn)程必須與建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村有機(jī)結(jié)合，走出一條城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新道路。

城市化水平在30%-70%之間是一個(gè)國家城市化加速發(fā)展的時(shí)期。2013年我國城市人口超過6億，城市化率接近50%，已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。按照黨的十八大設(shè)定的兩個(gè)一百年宏偉目標(biāo)，到本世紀(jì)中葉我國將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，中國的城市化率要達(dá)到70%-80%。這意味著中國的城市化增長(zhǎng)率要以每年0.8%-1%的速度增長(zhǎng)；也意味著在這35年內(nèi)，中國有5.7-7.3億農(nóng)村人口被城市化，平均每年達(dá)1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設(shè)。

2 城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

2.1 該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不充分

由于起步較晚，基礎(chǔ)不牢，城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平不高市場(chǎng)中介和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，主要表現(xiàn)在：融資渠道單一，對(duì)自有資金和資金周期要求高；地價(jià)評(píng)估、市場(chǎng)策劃、銷售代理機(jī)構(gòu)缺乏；地方新聞媒體缺乏，且居民關(guān)注率低；供需實(shí)現(xiàn)的模式仍較傳統(tǒng)，以現(xiàn)房銷售為主，定金和預(yù)收款風(fēng)險(xiǎn)高，期房銷售模式受到一定程度抵觸，銷售周期比較長(zhǎng)，回款速度較慢。

2.2 法律監(jiān)督體系不健全，監(jiān)督管理難到位

上文提及，我國正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，其中一大矛盾城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難以打破，體現(xiàn)在土地制度上就是國有用地與集體土地管理依據(jù)的巨大差異，這就導(dǎo)致了城鄉(xiāng)土地所有制之間的內(nèi)在矛盾突出，社會(huì)轉(zhuǎn)型期間不可避免地形成制度真空，市場(chǎng)主體有機(jī)會(huì)制度尋租。

2.3 投資建設(shè)主體不一，多種隱患交織

一方面，農(nóng)村居民收入的不斷增加，農(nóng)戶對(duì)改善自身居住條件的需求不斷增長(zhǎng)，造成了村集體或農(nóng)民自行集資，自行效仿城市房地產(chǎn)建設(shè)，無序擴(kuò)張，導(dǎo)致農(nóng)村村落的膨脹；另一方面，開發(fā)方與村集體聯(lián)合，避開土地一級(jí)市場(chǎng)，違法租占集體土地，違法開發(fā)建設(shè)；第三，征收集體土地時(shí)為解決還遷問題村鎮(zhèn)集體趁機(jī)肆意圈占、擴(kuò)占其他集體用地。

以上投資建設(shè)主體所開展的農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)，大多缺乏足夠的資金，即便順利完成開發(fā)后質(zhì)量難以保證，周邊鮮有完善的配套綜合商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，加上業(yè)主文化意識(shí)和風(fēng)俗習(xí)慣差異難以得到改進(jìn)，導(dǎo)致多種隱患交織。

3 重視城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要意義

第一.是全面貫徹落實(shí)“十二五”規(guī)劃的重大舉措。繼續(xù)推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)黨的十八大所勾畫的宏偉藍(lán)圖得以實(shí)現(xiàn)的必然途徑，這就要求我們既有序地開展城市建設(shè)，又要將城市化社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合。城市化進(jìn)程中如何把握好城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展問題，尤其是把握好該區(qū)域的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)問題具有重大理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。我國城市周邊共有32.7 萬個(gè)自然村，6.4 萬個(gè)行政村；有千余個(gè)集鎮(zhèn)；總建設(shè)用地接近1.7 萬平方公里；有2 億人口在這里居住、工作和生活；具不完全統(tǒng)計(jì)，2013年城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)投資2334 億元，城市周邊住宅建設(shè)量近10 年來一直保持在6 億平方米以上。城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到億萬城市化農(nóng)民的切身利益，對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、解決“三農(nóng)”問題都有著重要意義，事關(guān)我國整個(gè)現(xiàn)代化建設(shè)和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二.有利于集體土地的集約利用，有利于管理統(tǒng)一，促進(jìn)城郊地產(chǎn)開發(fā)制度化建設(shè)。依據(jù)既要解決必要的城市發(fā)展空間，又要保護(hù)耕地、集約用地原則，處理打擊違法開發(fā)，鼓勵(lì)統(tǒng)一規(guī)劃、有序推進(jìn)的城市周邊房地產(chǎn)開發(fā)，鼓勵(lì)發(fā)揮主觀能動(dòng)性開展農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)，建設(shè)節(jié)能省地、特色鮮明是農(nóng)村房地產(chǎn)住宅，加強(qiáng)農(nóng)村土地的集約利用管理。

第三，有利于統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展，重視城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將建設(shè)社會(huì)主義新城市與建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村相結(jié)合，按照土地利用總體規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將村莊建成社區(qū)，農(nóng)村建成城鎮(zhèn)，改善農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生，使城鄉(xiāng)居民居住在和諧優(yōu)美的環(huán)境中，從根本上解決人對(duì)自然環(huán)境的破壞，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。

4 重視農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高居住質(zhì)量的措施

第一.要提高認(rèn)識(shí)，積極引導(dǎo)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既關(guān)系到數(shù)億城鄉(xiāng)群眾的切身利益，又是農(nóng)村城市化、現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化的重要組成部分。要把城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高到農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略的高度來認(rèn)識(shí)，對(duì)各主體實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)。地方各級(jí)政府要高度重視城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極指導(dǎo)各主體實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第二，必須堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊要按照因地制宜、突出特色、量力而行、分年實(shí)施的原則，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，認(rèn)真編制城市規(guī)劃和周邊村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，把城市和周邊配套規(guī)劃同農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、公用工程建設(shè)結(jié)合起來，整體布局，綜合配套，一次到位。另外，要加強(qiáng)規(guī)劃管理，提高規(guī)劃的科學(xué)性，嚴(yán)肅性，做到“一張圖紙管到底”；確實(shí)要調(diào)整的，要嚴(yán)格經(jīng)過有關(guān)部門的論證和審批。

第三，必須科學(xué)設(shè)計(jì)，合理建房，區(qū)別對(duì)待。對(duì)于已經(jīng)上樓但仍從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的城市近郊農(nóng)戶的住房設(shè)計(jì)要求具有多用性特點(diǎn)，除生活用房外，還包括一部分生產(chǎn)用房，如倉庫、庭院等等；對(duì)于城市居民住宅要相對(duì)簡(jiǎn)單，重點(diǎn)考慮生活起居與工作的便捷程度。為此，建筑設(shè)計(jì)單位要做出合理的設(shè)計(jì)，以適應(yīng)多用性的要求，既要體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奶厣?，又要融入積極向上的現(xiàn)代生活氣息，營造和提煉農(nóng)村住宅的建筑美。在建房標(biāo)準(zhǔn)方面，要做到新建住宅達(dá)到磚木、磚混以上的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，提高建筑質(zhì)量，減少低水平的重復(fù)建設(shè)。

第四，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力度、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、明確職責(zé)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)，需涉及到國土資源、住建、農(nóng)業(yè)、水電等部門，要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，由政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各有關(guān)部門通力協(xié)作，相互配合，引導(dǎo)農(nóng)民相對(duì)集中建房，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民建房的技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)。

結(jié)語：

必須堅(jiān)持完善制度，進(jìn)一步加強(qiáng)集體用地和農(nóng)村宅基地管理，要充分發(fā)揮基層國土資源管理單位在地區(qū)集體用地管理中的作用，建立一戶一宅檔案管理制度；積極探索防范土地違法行為的有效措施，做到防患未然；充分發(fā)揮社會(huì)公眾參與監(jiān)督的作用，加大對(duì)集體用地的管理力度，保障城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)的合理有序進(jìn)行，為城市周邊農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。

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