以房養老的模式選擇和制度安排

【摘要】以房養老有多種模式，選擇正確模式是第一步。當前我國以房養老模式的推廣遇到了不少阻力。在今后工作中必須要進一步完善各項制度，從而推進以房養老模式。本文將結合上海地區的實踐經驗來重點探討以房養老模式的選擇及制度安排。

【關鍵詞】以房養老；模式；制度

隨著我國經濟社會的快速發展，老齡化趨勢在我國越來越明顯。隨著老年人口在我國的不斷增多，養老已經成為當前人們日益關注的一個焦點。在市場經濟的今天，充分利用市場手段來實現養老是可選擇的措施。以房養老就是一種典型措施。

2007年下半年上海地區開始推行以房養老試點工作。在近些年的養老工作過程中逐漸形成了9073養老格局。一種以房自助養老的新模式在上海地區推廣開來。在養老問題日益突出的今天，加強對以房養老問題的研究具有重要意義。

一、以房養老模式選擇

所謂以房養老主要指的是以住宅生命周期和家庭生命周期為主要依據，實現住房價值流動從而為家庭養老提供保障的一種養老模式。60歲前人養房，60歲后房養人就是對以房養老模式的最經典概括。以房養老模式在國外已經得到了廣泛使用，近些年來在我國以房養老模式也得到了有效推廣。

在國外長期推行過程中以房養老本身衍化出了不同模式。考察世界以房養老模式，基本上可以分為四種模式：售房養老、住房租換、反向抵押貸款以及住房置換。售房養老指的是老人在把房子出售之后，可以通過回租方式把住房出售給特定機構再重新租回從而獲取售房款項。通過這種方式既可以實現老年人的養老，繳納一定費用享受養老服務，同時還可以保證原住所的不變。售房養老模式在上海地區的試點方案中曾有明確規定。住房租換主要指的是老人可以把面積較大的房子租出去，而后再租入較小面積的房子來居住。房租差價則專門用來養老。城市地區不同位置的房租差異是非常大的。合理利用租差，老人將能夠獲得可觀的收益。所謂反向抵押貸款主要指的是老人把房屋抵押給銀行等金融機構，而后從該機構獲取一定貸款來當作養老金。等到去世之后房屋則抵押給金融機構。住房置換主要指的是老人出售面積較大的房子換購小面積房來居住，通過差價款來實現養老。通過對這四種養老模式進行介紹，我們就會發現這四種養老模式本身各具優勢，同時我們也不能忽視其中所含風險。在這四種養老模式中最容易操作的就是住房置換和住房租換。反向抵押貸款是當前世界各國研究的重點。我們怎么選擇這些模式的過程中需要結合自身實際情況來進行針對性的選擇。

二、以房養老自助模式

上海地區推行的是以房養老自助模式。這種模式具有典型意義，詳細分析以房養老自助模式有助于以房養老的推廣和實施。上海地區推行的以房養老自助模式主要指的是老人把房產賣給公益機構，公益機構一次性付款。之后老人再把房子租回來。通過這種方式來獲取養老資金。

以房養老自助模式的推廣對于解決養老問題具有重要的借鑒意義，可是在實際推廣過程中這種模式本身卻有著不小阻力。當前人們對以房養老的認識還存在著一定偏差，傳統觀念也深刻影響著老年人的行為，尤其是養老機制的不健全不完善使得以房養老自主模式的推廣變得非常難。在今后發展過程中必須要采取專業措施來逐步推進以房養老自助模式的推廣。

三、制度安排

以房養老是我國解決養老問題的重要措施，在今后應該采取多種措施來推廣以房養老模式。在實際工作過程中可以從以下幾個方面來采取措施：

（一）加強宣傳，樹立全新的養老理念。當前隨著我國經濟社會的快速發展，自助養老已經能夠實現。傳統的養兒防老的觀念已經不適應于當今社會。在今后應該加強養老新觀念的宣傳力度。要讓更多的老人意識到以房養老是一種比較科學且方便的養老方式。通過以房養老，一方面自己的生活有了保證，另一方面又能夠減少兒女的負擔，此外還可以避免財產糾紛的出現。這樣一種養老模式無疑是值得推廣的。老人應該積極嘗試。當然我們也要看到以房養老并不意味著子女沒有贍養老人的義務。在推廣以房養老的過程中也需要加強傳統孝文化的宣傳，要讓子女常回家看看。

（二）加快住房抵押貸款的證券化。隨著金融市場的快速發展，人們的理財觀念日益成熟和迫切。在房價不斷上漲的背景下把住房當作一種理財產品，日益成為人們投資的首選。以房養老本質上來說也是屬于融資養老形式。這種模式把金融、投資以及保險等金融機構有機統一起來并最終形成了新的金融保險產品。在今后發展過程中為了更好地促進這項工作的發展，更好地防范風險，要進一步實施住房反抵押貸款的證券化。實現住房反抵押貸款的證券化有助于打破當前分業經營體制，對于銀證保一體化的推進具有重要意義。這項措施也能夠進一步激活房地產交易市場，能夠有效促進我國房地產業的發展。這項措施的實施已成為必然選擇。

（三）加強基礎設施建設，完善養老機制。這里的基礎設施主要指的是養老設施的建設。在今后國家應該加強敬老院、老年公寓以及養老院的建設。加強基礎設施方面的建設也是為置換方式養老提供重要保證。加強基礎設施建設有助于減輕老人的顧慮。另外一方面還應該不斷完善養老機制。隨著以房養老模式日益成為當前養老的主要形式，養老機制不完善的問題日益突出。在今后應該不斷完善養老機制。政府應該制定各種政策來鼓勵社會各界力量參與到養老中來。養老是一項社會性事業，養老問題的解決不能僅僅依靠政府。市場經濟條件下的政府本身權力是有限的，只靠政府的決策是很難解決好養老問題的。因而要社會各界力量共同參與，從而實現以房養老模式。

隨著我國養老問題的日益突出，以房養老模式在我國受到的重視程度越來越高。加強對以房養老模式的研究有重要意義。在今后要結合地方實際條件采取相應的模式來推廣以房養老。要不斷加強基礎設施建設，完善養老機制，加強宣傳。

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