房地產產權產籍管理淺析

【摘要】隨著社會和經濟的飛速發展，房地產市場的交易愈加活躍。房地產產權產籍管理工作與人民群眾的根本利益和國民經濟的發展密切相關，如何有效地加強房地產產權產籍管理成為社會各界普遍關注的熱點。本文將主要圍繞房地產產權產籍管理展開論述。

【關鍵詞】房地產產權產籍管理；目的；問題；措施

1、房地產產權產籍管理的目的

我國進行房地產產權產籍管理的主要目的是維護房地產權利人的個人利益，為國家土地的規劃、建設以及管理提供有效的依據。加強房地產產權產籍管理，是房地產管理中的一項最基本的管理工作。在進行房地產產權產籍管理過程中，需要準確、及時地對房地產進行產權登記，經過審查之后，確定房地產產權的歸屬，發放房屋產權證書。經過房地產有關管理部門確定并頒發房屋產權證書的房屋，其房屋的權利人在房地產方面的所有權利都受到法律的保護，例如：房屋的所有權、土地使用權、房屋租賃權和抵押權以及公民的合法繼承權等權利，任何個人及組織都不能侵害到房地產權利人的合法權益，若房屋權利人的合法權益受到損害，相關的工作人員或組織均應承擔相應的法律責任。在加強城市規劃、建設和管理的過程中，需要全面地了解城市土地的自然狀況以及房屋建筑的具體布置格局、使用功能等，而房地產產權產籍管理則能夠全面、準確地提供上述資料，有助于促進城市規劃的科學性、合理性。同時，房地產產權產籍管理中提供的資料還能為舊城區、道路、市政等工程的改造和建設提供科學依據，是城市建設、管理中不可缺少的重要部分。另外，在進行房地產開發和居民住宅建設、管理時，需要有關的房地產產權產籍管理部門提供全面的建設區域內的土地以及原有房屋的各種數據資料，從而能夠科學合理地建設和規劃城市用地，合理安排原有住戶，并且嚴格按照有關的規定和要求對需要拆遷的房屋給予一定的補償。

2、房地產產權產籍管理中存在的問題

2.1只重發證，不重管理

在房地產產權產籍管理中，各地的房地產管理部門都比較重視房屋所有權的登記發證過程。但是，一般都輕視發證后的日常工作管理，經常出現注銷、轉移、產權統計不到位以及變更登記辦理不及時等問題，比如，一些地區房屋拆遷之后，沒有及時辦理房屋注銷登記，待新的房屋建立之后，又辦理了新的房屋產權證，因此，出現了“一房多證”的情況。還有的房屋已經出現轉移，但是有關的房地產管理部門沒有及時了解這種狀況，結果導致一些房地產產權交易人沒有及時辦理房屋轉移登記，逃避國家稅費，使房地產產權產籍管理工作處于被動和松散的狀態。

2.2房屋確認面積不統一

房屋面積確認是目前房地產產權管理工作中的難點問題。在檢驗房地產證書時，經常出現房屋的檢驗面積與原產權面積存在較大的差異。出現這種狀況主要有以下幾個方面的原因：一是職業道德存在問題；二是在進行房屋產權驗證和換證的過程中，經常出現房屋驗證面積與原產權面積存在較大的差異等問題。產生這種問題的主要原因是在進行房地產測量以及房屋面積計算的過程中，出現了面積政出多門的情況，當地政府的有關部門、房地產管理部門、房地產開發企業以及具體的操作部門各自為政，各自出臺不同的房地產政策、標準和規定，導致房地產面積確認沒有一個統一的標準，因此，經常容易出現房地產產權糾紛等問題。

2.3房地產產權產籍管理信息化中存在的問題

房地產產權產籍管理信息化中存在的問題主要體現在以下幾個方面：（1）無法實現數據信息的充分共享。首先，沒有在房地產產權產籍管理系統中的各個子系統的內部以及各個子系統之間建立密切的關系。因此，無法實現數據信息資源的完全共享，導致許多數據重復輸入，從而增加了房地產產權產籍管理的工作量和工作難度。比如，對于一些新開發的樓盤而言，需要保證預售登記數據與房地產產權銷售登記屬性保持一致，如果無法實現數據信息的充分共享，則不必進行數據信息的重復錄入，反之，則應該將數據信息重復錄入一次，這樣則大大降低了工作效率。其次，數據無法實現充分共享，導致各個不同部門在信息數據信息錄入的過程中出現諸多錯誤，同一屬性的房地產可能出現不同屬性，從而有效地降低了數據信息錄入的正確性。（2）數據庫結構不合理。目前，在房地產產權估計管理的信息系統中主要存在以下問題：第一，由于屬性數據庫中有些數據的字段比較長，占據大量的存儲空間，促使有的重要的數據信息無法準確地錄入到信息系統中，從而影響著數據信息的傳輸速度；第二，在進行數據表設計時，沒有嚴格按照規定的要求，促使數據庫結構不規范、不合理，或是出現數據表字段重讀的情況。由于數據表設計的不合理，從而出現空值等問題。比如，在有的信息系統的房屋屬性中，由于沒有填制房地產開發商名稱屬性以及建筑物名稱屬性，導致房地產產權檔案信息不完整；第三，數據信息查詢手續比較繁瑣。在進行房地產數據信息查詢之前，申請人先要提出查詢申請，經批準之后才能到房地產產權產籍管理辦公室或者是檔案室，在有關工作人員的協助下進行數據信息查詢。由于房地產產權數據信息查詢手續比較繁瑣，給相關工作人員的工作帶來了很大的不便，嚴重影響著房地產產權管理人員的工作效率和服務質量；第四，房產與地產的獨立管理。房地產產權估計管理工作是建立在房地產的基礎上進行的。但是，目前，房產產權與地產是分開管理的，從而極大地增加了群眾辦理房地產的難度，同時，也給有關部門的工作增加了難度，嚴重影響著房地產產權產籍管理的工作效率。

3、改進房地產產權產籍管理的有效措施

3.1密切“兩證”溝通，堅持長效管理

首先，密切“兩證”溝通。房、地權屬的兩個管理部門需要始終堅持依法辦事的工作原則，積極加強信息交流與溝通，在征求對方意見的基礎上制定地方性法規；在發放房產、地產登記證書時，應建立“房產、地產登記發證聯系卡”，在條件允許的情況下，可以充分利用計算機網絡，加強房產、地產權屬信息管理；其次，堅持長效管理。房產權屬管理的目標是保證房屋產權證與房屋現狀的一致性，為了實現這個目標，需要加強長效管理，而且需要及時制定切實可行的措施。這些措施主要包括：積極宣傳，不斷提高房屋權利人的產權登記意識；嚴格執法，提高房地產權屬管理的權威性；加強交流和溝通；提供優質的服務；建立房屋變更信息網絡，實現有效的跟蹤管理。

3.2規范面積計量

房地產產權登記證出現“面積確認，政出多門”的主要原因是由于有關的政府部門對國家頒布的有關房地產測量以及面積計算規范有著全面的了解和認識，同時，現行的有關房地產面積計算的規范沒有完全覆蓋到各類的房屋結構需要，還有一些人為因素造成這種狀況的發生。因此，需要及時采取有效的措施，房屋的面積確認是一件重要而嚴肅的事情，不能出現政出多門的情況，應該各行其是，始終堅持合法的工作原則。在進行房地產面積測量時，應該嚴格按照國家規定的要求和標準進行，國務院已經出臺了多部法律法規對房屋面積的確認做出了明確的表示，比如，《商品房銷售面積計算以及公用建筑面積分攤規則》、《房屋測量規范》以及《建筑面積計算規則》 等法規。

3.3 解決房地產產權產籍管理信息化中存在問題的策略

有效地解決房地產產權產籍管理信息化問題的措施可以從以下幾個方面著手：（1）加強數據信息資源共享，提高房地產產權產籍管理的工作效率和準確性。在進行房地產產權產籍管理的過程中，需要加強子系統內部以及不同子系統之間的數據信息共享，重點是測繪系統以及登記系統的互相查詢、登記系統產生的數據資料和房地產產權產籍檔案數據等方面的資源共享。比如，在實現數據資源共享的基礎上，可以加強數據信息在預售登記以及銷售登記之間的有效轉換，當對預售登記信息的某些屬性進行合理地修改之后，就可以將其轉換為銷售登記的數據信息，并且可以打印房地產產權證。實現數據信息資源的共享，有助于避免出現信息重復錄入的情況，從而有效地提高了房地產產權管理的工作效率和信息的準確性和完整性。（2）合理調整數據庫結構，不斷完善房地產產權的檔案信息。在進行數據庫構建的過程中，可以適當地增加房地產商、交通以及基礎設施等信息，因為交通的便利與否、基礎設施完善與否、房地產商是否有品牌效應都會影響著房地產的實際價值。通過查詢這些信息，可以加深人們對房地產價值的全面了解，從而為房地產交易提供便利、同時，如果對一些具有特殊屬性采用動態的數據結構，有助于節省存儲空間，提高信息的傳輸速度。（3）簡化數據查詢手續，有效地提高查詢效率。首先，對于一些能夠公開的數據信息，可以將其錄入到網絡系統中，讓查詢人可以通過房地產產權產籍管理部門設置的觸摸屏或者是電子公告屏查詢數據信息，有的甚至可以通過計算機網絡進行遠程查詢。其次，對于不能公開的數據信息而言，應盡量簡化房地產數據信息查詢的審查手續以及具體的工作流程，提供優質的服務，提高工作效率。（4）實現房產與地產的一體化管理。不斷優化房地產產權管理以及地產管理的行政系統和數據信息系統，將土地的屬性數據結構添加到當地房產的屬性數據庫中，最終實現房產與地產的一體化管理，有效地提高服務質量和工作效率。

4、結束語

綜上所述，房地產產權產籍管理關系到廣大群眾的根本利益，應該重視房地產產權產籍管理中存在的問題，及時采取有效措施，比如，密切“兩證”溝通，堅持長效管理，規范面積計量，從而促進房地產行業的穩步發展，為我國經濟可持續發展作出貢獻。

參考文獻

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