淺談房地產開發企業的財務風險及預防措施

【摘要】在飛速發展的同時，房地產業也面臨著諸多的問題：投資大、生產周期長、風險高、回收慢等。而隨著日益激烈的市場競爭，一方面，房地產企業要有效的控制成本，另一方面，要能解決財務風險。而且，近年來國家加大對房地產業的宏觀調控讓房地產業的發展受到挑戰，面對諸多難題，房地產業必須在發展過程中想出辦法有效規避、控制財務風險。

【關鍵詞】房地產企業 財務風險 預防措施

1.前言

我國國民經濟支柱產業之一——房地產，在經濟全球化的環境下既面臨著大批進入中國市場的跨國公司的挑戰，又要緊跟國家政策，兩方壓力讓房地產業面臨著越來越大的風險。而財務風險是房地產企業所有風險的集中表現。從財務風險預警這方面來看，企業的財務風險既包括籌資活動產生的風險，也包括不當的運營活動、投資活動等帶來的風險。在優勝劣汰的市場經濟下，要想讓企業有長久的發展之路，就必須加強對房地產企業的風險管理。

2.房地產企業財務風險

2.1籌資風險

目前，我國房地產企業融資的主要方式是向銀行貸款，其對金融市場的依賴性較強。房地產企業籌資存在風險有四個原因：

第一，資金結構不合理，即權益資金和負債資金的比例不合理。自有資金在房地產企業資金結構中占的比例較小，但是負債資金所占的比例高達70%。如果房地產企業在經營決策時稍有差池就會有到期不能還本付息的財務風險。

第二，融資決策不科學、不完善。某些房地產企業往往是在憑著經驗融資決策，沒有詳細的計劃，缺乏理性的思考，沒有對各種籌資渠道進行充分的了解，不注重融資方案，或者是在進行融資決策時，不計算資產負債率……這一系列的疏忽都給企業埋下了巨大的財務風險禍根。

第三，籌資渠道單一。我國房地產企業的主要渠道是銀行的貸款。其他的方式有：債券、信托融資、股票等。但是我國在融資方面的政策尚不夠完善，所以，操作起來有一定的難度，而多元化的籌資渠道還未形成。這使得籌資困難。

第四，缺乏多層次房地產金融體系。造成我國房地產企業籌資風險的一個原因是，我國還沒有形成一個多層次的房地產金融體系，缺少專業的房地產抵押貸款機構、幾乎沒有多元化的房地產金融產品體系。

2.2投資風險

近年來，我國房地產市場蓬勃發展，開發規模逐漸擴大、銷售價格節節攀升。但是房價過高，百姓買不起又形成了許多空置房，讓企業不能在短期內收回資金。首先，粗放型的房地產企業開發是房地產企業投資風險的第一原因。為了經濟利益，開發商不顧法律，囤積土地，在盲目的投資、建設時，忽略了社會和生態的平衡，占用、浪費了大量的土地資源。其次，房地產投資增長速度過快也是投資風險之一。近年來，房地產投資率逐年看漲，這也潛在的表明了經濟過熱，但是經濟適用房的增長腳步卻很慢，此種現象是不符合我國國情的，勢必會造成供求矛盾。最后，管理水平低。某些房地產企業自行開發了項目，但是又不具備一定的施工能力，就會發包施工。在這種情況下，如果管理不善就會增加成本，經濟效益變低，嚴重的，就是整個項目的虧損。

3.房地產開發企業財務風險的預防措施

3.1財務管理預算化

企業預算管理的核心部分是財務預算管理，通過財務預算讓每個部門的財務資源都得到合理的利用，還可以解決一些潛在的財務問題。可以利用財務預算來實現對費用支出的有效控制，降低公司的運營成本。通過建立全面的預算體系能預測到潛在的資金風險，及時找出對策來控制或降低財務風險，最終達到減少企業損失的目的。在房地產企業開發經營的周期當中，企業的財政部門應該以資金預算、經營預算、財務預算、項目預算等方面進行全方位的預算，對企業投入的資金、能獲得的收益、經營成果等做出具體明確的安排。企業財務部門可以在項目預算上對前期工程費、項目土地費、管理費、房屋開發費等成本費用進行整體的預算，如此可以提高項目開發投資決策的正確性，規避、降低給企業帶來的損失。而在資金預算上，財務部門要按照企業整體運營的現狀，依據對項目成本費用的預算，對全部資金進行細致的規劃。

3.2建立財務預警、優化、管理系統

財務戰略和企業戰略是從屬關系，但財務戰略又在一定程度上制約著企業戰略，財務戰略和企業戰略互相配合，結合兩戰略制定出相適應的戰略、措施才能有效促進房地產開發企業健康持續發展。

設置、研究一些較為敏感的財務指標的變化，對企業的盈利能力、償債能力、成長能力和運營能力等具有代表性的指標進行重點分析，通過財務、企業管理、金融等理論，利用比例分析等方法來找出企業可能存在的風險，用切實的數據提醒管理者，對企業可能面臨的財務風險進行預報，以便企業及時采取措施來防范財務風險。而且，雖然負債經營能增加股東的收益，但是隨負債比例的增大，籌資風險也隨之變大，這就是其帶來的財務杠桿效應。企業要盡量避免這種不合理的資本結構，依據自身當前的發展情況、融資能力，選定最優的資本結構、最佳組合來降低企業的財務風險。

房地產業投資大、投資回報易受外界因素影響、生產-回報的周期長，這些都是房地產投資高風險的重大因素。所以，房地產開發企業必須要加強對項目投資的管理以及對投資風險的控制，確保實現整體投資回報的目標。可以從投資立項、過程監控、運營管理、投資評價、檔案管理等方面來加強整個投資過程的管理工作，最大限度的降低投資風險。

3.3強化資金管理

首先，要創新融資模式，實現融資多元化。房地產企業要挖掘本身的潛力，開拓融資渠道，實行多元化的融資策略。除此之外，還可以利用已有的資金，不再過度依賴銀行貸款，走出這種單一的融資方式。

進一步推進資金集中管理也是有效的管理措施，能夠調控存量資金，讓資金的調配更加合理，從而讓資金的使用率提高，讓資金進行良性循環，把融資控制在一個適當的規模中。

3.4提升運營能力規避財務風險

前期策劃。在前期工作中，房地產企業要做好項目的策劃與定位，力求打造一流品牌，做出一流產品。對房地產開發企業來說，產品定位是否準確、產品的市場接受度等都會決定房地產開發項目的成敗。從這個角度來看，在前期就開始策劃、定位，進行科學的規劃以確保項目的順利實施、避免財務風險對房地產開發企業來說至關重要。

管控能力。房地產開發企業不能忽視基礎的管理工作，要將企業各部門管理職責分解落實，注重各部門之間的團結協作。發揮企業的主觀能動性，優化企業管理流程，使房地產開發的各個環節變得完善。還可以依托電子信息技術對企業實行流程自動管理化、信息化。

內部監督和財務分析。通過健全內部的控制制度來夯實房地產開發企業的財務管理工作。適當的對財務進行監督和分析，防范財務風險，通過檢查、監督財務預算、財務管理等內部工作來規范企業的財務管理，讓企業的內部監控力度加強。

4.結語

房地產企業的財務風險預防是對風險進行一定的動態控制，不是一定就可以減少風險。有時，風險越大，收益也就越大，敢于冒風險的企業也是能抓住時機的，在高風險中獲得高收益。房地產開發企業的管理階層應該要充分認識、控制財務風險，將財務風險問題放到企業管理的突出位置，多多把握市場中的機遇，采取財務風險管理措施，避免財務危機，以保證企業的穩定、長期、有效發展。

【參考文獻】

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