淺談房地產開發中的成本控制

【摘要】從項目決策階段的成本控制，項目設計階段的成本控制，項目竣工階段的成本控制闡述了房地產開發過程中成本控制的重要性和控制內容，工程項目成本控制應貫穿于整個項目實施階段，項目決策是成本控制的基礎，項目設計是成本控制的關鍵，只有抓住前期成本控制才能保證項目最

終成本的合理或最低。

【關鍵詞】房地產開發；工程項目；成本控制

作為任何一家房地產開發企業，成本控制始終是關注的重點和焦點，往往也是地產項目運作中的難點。就目前我國房地產開發企業來看，由于不同的房地產公司所擁有的資源實力不同，影響建設成本的因素也較多，造成了成本控制中諸多不確定性。一般而言，不同的公司或同一個公司的不同項目運用的管理手段和方法不可能完全相同，但不管你怎么去管理，總還是有共同的特點和普遍的規律，房地產行業也不例外。

1、項目成本及成本控制內容

房地產開發項目成本屬于業主方項目管理的范疇，同時也稱為工程建設總投資費用，是指完成一個房地產項目需要支付或花費的全部投資額度；投資過程包括從項目評估決策、選址支付土地使用費用、前期相關費用、進行各類設計招標、工程承包招標、現場施工指導竣工驗收、出售交付使用等各個階段的投資管理活動。這是個不可分割、相互聯系的整體，工程項目成本控制應貫穿于整個項目的實施階段，也是從建設立項開始到交付使用的全過程，前期過程的成本控是整個項目成本控制到關鍵，只有抓住前期成本控制才能保證項目最終成本的合理或最低。

2、項目決策階段的成本控制

項目前期費用是一門設計多部門多學科的復雜的系統工程，在當今市場化、高技術和可持續發展的宏觀背景條件下，要求我們“與時俱進”做好投資項目前期工作，要與國家提倡的“科學發展觀”相適應，在規劃方案要充分考慮項目與國民經濟和社會發展目標的一致因素，項目決策與評價要建立在實現宏觀環境和企業自身的發展的基礎上，不僅要考慮投資項目的經濟內部收益率，更要分析項目與宏觀政治、經濟環境、現實社會的協調性。從某種角度上說，房地產項目的定性方面內容的分析甚至比定量方面內容的分析更為重要，宏觀因素的定性分析正確，更有助于避免項目建設和運營的未來潛在風險。從房地產開項目開發的根本目的來說，項目決策階段的成本控制是最基礎的、最根本的。

3、項目設計階段的成本控制

項目設計階段即是把決策階段的設計意圖用實際的圖的形式表現出來的過程，是把想法具體化的過程，是成本控制的關鍵階段，設計是否經濟合理，在很大程度上直接影響著整個成本控制。

3.1項目設計方案的優化對成本的控制

在這一階段除了要遵循一般的規范技術，廣泛考慮采用新工藝、新材料提高勞動生產率和縮短工期外，最主要的是不能忽略設計方案的優選步驟。方案優選是通過工程設計招投標，鼓勵競爭，以便項目投資單位進行設計方案競選，控制設計平米單耗指標。設計方案競選能廣泛吸取多種設計方案的優點，從根本上控制項目投資成本。

3.2項目發包階段的成本控制

在這一階段比較重要的兩個環節是承包方的選擇和工程項目合同的簽訂與管理。

3.2.1通過招標選擇承包方對成本的控制

在投標的過程中，運用怎樣的評標方式選擇相對最滿足投資方需要的承包方式關鍵和重點。運用評標方法來綜合評選相對能滿足需求的承包方是一個行之有效的方法，把投資方相對最關注的方面（一般是造價、技術、質量、工期、信譽等方面）進行權重分配，在綜合評定打分，由此選擇出的承包方能保障項目的造價、質量、工期按計劃和設計完成，從而成本得到有效的控制。

3.2.2工程項目合同的簽訂、管理對成本的控制

只有重視合同的管理，才能有效地控制工程成本。合同的管理應從招投標階段的工程投標文件的編制開始。建設工程招標文件是由招標單位或其委托的咨詢機構編制開并發布的，它是投標單位編制投標文件的依據，也是招標單位將來與中標單位簽訂工程承包合同的基礎，文件中提到的相關要求，對雙方都有約束力，所以從這一階段就要綜合考慮好相關條款，以免后續的扯皮事件影響工程成本。

3.3項目施工階段的成本控制

這一階段根據承包合同把設計圖紙變成現實建筑產品的過程，對簽訂好完備施工承包合同的投資方而言，這一階段認得因素變得較為重要，要采取有效措施保證工期、保證工程質量和做好現場簽證。

3.3.1項目工期成本控制

工程項目是否能按計劃的工期完成關鍵在施工階段，而工期的延誤必然影響工程項目的成本。雖然前期通過招投標進行了承包方的選擇，但在漫長的施工過程中由于不可預見的因素或突發事件，常會對工期產生較大的影響。施工階段可能影響工期的主要是施工中技術難題，特別是地基基礎施工中的難題，如軟基處理、深基坑開挖以及山地工程的邊坡支護等，碰到施工難題后最好的辦法是及時請有關專家會診，找出原因，及時解決難題，使施工能順利進行。

3.3.2工程質量成本的控制

工程質量是建筑產品最基本的要求，在產品的壽命周期內，產品的質量與產品的安全性息息相關，在施工過程中把好工程質量關，可有效地控制和降低工程的質量成本，不論工程質量問題是什么原因造成的，有此而造成的返修或其他損失最終會對投資方造成一定的影響，造成工程成本增加。

3.3.3工程變更成本的控制

由于工程項目實施過程漫長和復雜，出現不可遇見的情形可能性較大，會不可避免地出現與合同不相符的需修改變動的部分，經雙方認可，以書面的形式記載下來作為日后結算的依據，這就是現場簽證，投資方要注意避免因現場簽證的不及時或不真實而造成的成本損失。在變成簽證工作中，還應發揮工程監理的作用，一定要明確監理工程師的崗位職責，使他們能真正代表投資方，對工程量的變更能實事求是的進行簽證。針對目前工程量的清單報價，還要采取有效措施管理好相關現場人員及造價管理人員，完善職責分工及有關制度，做到事前把關和主動監控，嚴格審核已簽認的工程變更，關注各項變更對總投資的影響，并從主觀意識上注意從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的成本支出。

3.3.4施工材料的成本控制

工程建筑材料既是工程質量的控制因素，又是工程成本的控制因素，因此，在施工階段可考慮從使用大宗的甲供材料以降低成本，但要注意加強甲供材料的現場管理，遵守施工組織設計的工序及施工進度安排，合理對方，減少搬運及損耗，降低存儲成本。

4、項目竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同和實際現場工作簽證進行最終的工程造價結算，審核后的結算才是真正體現工程實際造價。采用固定單價合同的工程，造價審計人員要認真研讀固定綜合單價中所包含的內容，對施工階段的增補項目或增減工程量要認真核對，并依照合同固定單價包含內容具體分析該項變更是否有必要重新列項，或是否已包含在原固定單價中；對于需新增項目或增減工程量，要根據以下原則確定其單價：

①工程量表中同中工作內容項目，以工程量表中的固定價格計算變更費用。

②工程量表中沒有列出同類工作單價，則其單位應參照類似項目的單價進行調整。

③工程量表中沒有同類或可參考的項目單價應按照與合同單價水平相一致的原則確定綜合單價。

5、結束語

根據以往經驗，多數房產開發單位習慣于把成本控制的重點放在建設實施階段，其實，工程成本的控制設計到項目建設的實施的各個階段，貫穿與項目從理論決策至竣工驗收的全過程，其中：項目決策是成本控制的基礎，項目設計是成本控制的關鍵。所以需要我們不斷地從工作實踐中總結經驗、開拓新視野，引入新理念，科學管理，才能做好成本控制。