“明和家園”小區房地產項目成本管理研究

一、房地產項目成本管理概述

隨著房地產行業的蓬勃發展，房地產公司逐漸重視開發項目的成本管理工作。現階段開發項目涉及成本費用種類比較多，數額比較大，成本管理直接影響項目的經濟效益。某些房地產公司在成本管理方面還很不規范，主要表現為：成本管理計劃形同虛設；管理過程控制缺乏有力的工具和手段，特別是變更簽證內容范圍大、變動大，不能用準確的數字客觀反映工程費用進而造成管理的缺失；由于過程費用的無法把握也導致費用預測上的滯后性；最終結果施工預算超項目概算，竣工決算超施工預算。

二、明和家園房地產項目成本管理

房地產項目成本是指項目開發建設、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發成本和銷售成本。房地產項目成本管理是開發商對開發項目投資的有效控制，是房地產項目管理內容的重要組成部分。具體說就是在投資決策階段、設計階段、開發項目、發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額內，隨時糾正偏差，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在項目開發中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

2.1 明和家園房地產項目特點

明和家園項目總建筑面積約11萬㎡，綠化率為35%，位于城市主要交通干線上，該項目總用地面積17238平方米，容積率≤2.1，綠地率≥40%，建筑密度≤25%，新建套型面積控制在90平方米以下，其中住宅一室戶型的戶數占總戶數的50%以上，停車泊位配建不少于20個/百戶，該項目要滿足我市關于消防、配套、綠化、環保、人防及建筑技術規定等要求。

2.2 明和家園項目成本管理的全面性

房地產項目成本管理應該貫穿于整個房地產開發實施的過程中，包括整個房地產開發建設和銷售過程中的所有費用。

明和家園項目由8棟高層及1棟公建組成，成本管理費用包含：土地成本費用、開發建設費用、銷售費用。成本管理工作貫穿項目全生命周期，對項目成本管理不僅貫穿各階段還要涉及到成本費用發生的末端。對于明和家園項目的成本管理工作是要對項目費用組成進行控制，防止片面追求材料費用的低廉而忽視設備和器具費用的控制：要對房地產項目內的所有單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他單項配套工程的成本管理；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制，對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

2.3明和家園項目成本管理的微觀性

在明和家園項目整個開發實施的過程中，為了控制好成本支出，項目管理者應從每個成本支出的費用開始，從項目工程的每個分部分項工程開始，逐條的進行控制。這體現了成本管理的微觀性。成本管理應該是成本支出細致化的管理工作，首先做好對項目逐項成本發生的記錄工作，并對成本發生的事由、程度做出跟蹤，對成本發生費用是否滿足成本管理指標進行核實，從成本發生的基礎來進行成本管理。針對明和家園的項目特點，項目管理者應該從材料選定、單項工程成本支出等方面深入進行成本比對。

2.4明和家園實際成本管理的內容

2.4.1項目策劃階段的成本管理

明和家園項目策劃階段主要內容是市場調查和投資評估，主要考察該項目投資環境、項目市場價值、項目的工程類型及規模、周邊交通條件、市政配套情況等。本階段成本管理為估算階段，通過對同類項目的材料、設備價格、人工費用、稅收、管理費用、利潤等費用的調查，在項目評估的基礎上進行細致的綜合比較、進行投資估算，進而對可能發生的項目成本起到總控制作用。

2.4.2項目設計階段的成本管理

明和家園項目設計階段的成本管理是項目建設全過程成本管理的重點。根據以往項目管理經驗，設計的失誤往往造成施工難度加大、工期延誤、成本超支，所以優秀的設計有利于降低投資、縮短工期，給項目帶來經濟效益，實現高效成本管理。在委托設計單位之前，要對該項目投資進行詳細分析，并在此基礎上根據上一階段估算成本費用進行限額設計，保證行之有效的成本管理，同時應考慮兩個方面問題：首先，是項目策劃階段的投資估算作為初步設計控制的依據；其次，設計階段要注意方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖概算、預算嚴格控制在估算批準的范圍之內，同時加強設計變更的管理工作，防止成本超過估算費用。本階段成本管理為概算階段。

2.4.3項目施工階段的成本管理

明和家園項目施工階段的成本管理是項目成本管理的實施階段。根據以往項目管理經驗，此階段工程的拆改、增項，原有設計的失誤都會在這個階段頻發。此階段成本管理需要從以下幾個方面入手：

編制成本計劃和管理工作流程，落實成本管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，重點控制工程費用變動大的部位及環節；預測和分析工程技術帶來的成本變化，嚴格控制設計及工程變更；定期進行工程費用超支分析，提出防止成本費用突破預算的方案和措施；及時掌握工程定額和取費標準的變化；基于對項目成本的影響注重合同的簽訂、修改和補充工作。

三、明和家園房地產項目成本超支產生的原因

在明和家園項目成本管理的過程中，如果經過對比分析，發現成本費用己經出現超支現象，或預計到最終支付會出現成本超支，就應將該成本超支問題提出。

在明和家園施工階段發現工程范圍在最初制定時出現遺漏，一些單項工程交叉作業部位沒有明確施工單位，在原成本計劃中數據不準確，工程預算中沒有，因此造成大批量成本超支現象。另外工程建設過程中，工程范圍增加，設計修改，功能和建筑品質標準提高也使得工程費用大幅增加。從組織管理上看，項目所有者過分干預項目，越級管理等現象也使得項目成本出現管理困難。實際管理中出現的問題，包括執行了不恰當的控制程序，費用控制存在問題，產生了成本超支；成本管理責任不明確，實施者對成本沒有承擔責任，缺少成本方面的限額意識；合同中存在不利條款，在合同執行中存在缺陷等。這些管理問題都導致了成本超支的產生。

四、明和家園房地產項目成本管理的經驗總結

明和家園項目這些成本超支的問題給了我們總夠的經驗教訓，在項目管理中應該對提出的成本超支問題做進一步分析，明確責任，制定成本管理的相應措施。

在今后項目成本管理的過程中，首先，要設置好各階段成本的控制目標，該目標實施要有可操作性，能激發執行者的進取心并充分發揮其工作能力；其次，項目成本的控制實際上是統一的整體，面對全過程成本管理，必須做到重點突出。房地產項目進行成本管理的目的是為了盡可能減少投資，并獲得最大的經濟效益。在實施過程中，并不是開發規模越大，實現的銷售收入越多，所獲得的最終利潤越大。成本管理是房地產企業的生命線，

21世紀房地產企業的生產與運作將更集約化、更規范化地采用成本管理為主的發展模式來運營，并且在管理過程中進行動態管理。本文通過對明和家園房地產成本管理的分析和研究，達到在實踐中運用一些觀點和措施使成本管理得到運用和改善，以此達到與業內人

士切磋交流、共同進步的目的。