房地產價格分位回歸影響因素探討

【摘 要】隨著社會經濟的飛速發展，房地產行業已經成為我國現代化社會主義市場經濟發展建設的重要組成部分。然而在現代化房地產行業發展的過程中，其房地產價格容易受到各方面因素的影響，而出現變動，這就對人們的正常生活有著一定的影響，本文首先對影響房地產價格的因素進行分析，其次采用分位回歸模型來對其影響因素進行相關的研究討論，從而提出相關的措施手段，來進行相應的控制管理。

【關鍵詞】房地產；影響因素；分位回歸

在我國現代化社會主義社會建設的過程中，住房問題一直是人們關注的話題，這不僅和人們的日常生活息息相關，還關系到人們的經濟利益。但是，從當前我國房地產行業發展的實際情況來看，房地產價格會受到各方面因素的影響，而出現價格的變動，這就使得人們的生活受到了一定的影響，為此我們就需要采用相應的技術手段，來對其進行相關的統計分析，在提出相應的技術措施來對其進行有效的控制管理，以滿足現代化房地產行業發展的相關要求。

一、影響因素分析

隨著社會的不斷發展，我國政府部位為了很好的經濟其住房問題，也對其傳統的住房制度進行相應的改革，從而滿足現代化社會經濟發展就愛你設的相關要求。但是，從當前我國房地產市場發展的實際情況來看，由于其發展過快，導致其房價迅速上升，因此導致人們的正常受到嚴重的影響。為此我們就需要對房地產價格的影響因素進行相關的分析，從而采用相應的政策來對其進行處理。其中影響房地產價格的因素主要有以下幾點。

（一）國民人均收入對房價的影響

近年來，在我國社會經濟發展建設的過程中，人們的生活水平也在不斷的提高，而他們對其房屋環境的要求也在逐漸的提高。因此這就導致其住房存在著供不應求的現象，這就使得住房的銷售量在不斷的增加，這就使得房地產價格在不斷的增長。由此可見，國民的收入增長是導致其房地產價格出現變化的主要因素。

（二）房地產開發投資對房價的影響

在當前我國社會經濟發展建設的過程中，其房地產行業也成為其中重要的組成部分。而許多房地產開發商為了促進自身的經濟增長，就開始在其中投入大量的勞動量和經濟資本，這就使得房地產自身的成本價格大幅度的上漲，從而導致房地產價格出現變化。

（三）城鎮居民收入分配差距對房價的影響

雖然我國國民經濟得到有效的增長，但是其中也存在著較大的貧富差距，這就導致人們在房地產開發的過程中，存在著一定問題，這就使得居民的經濟壓力大幅度的提升。而且隨著城市人口的不斷增對，其房地產市場的需求量得到了很好的提高，這就對房地產價格有著一定的影響。另外從當前我國房地產行業發展的過程中，其中還存在著泡沫現象，這就對居民的生活有著一定的影響。

（四）利率對房價的影響

利率對房價具有重要的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產開發的投資利息，從而使房價上漲。從房地產需求的角度來看，由于現在購買房地產（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產需求，從而使房價下降。從房地產價值是房地產預期未來收益的現值之和的角度來看，由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升會使房價下降。通過統計分析，可以發現房價與利率呈反方向變動。為進一步說明利率對房價的作用，運用計量回歸進行分析二者符號關系以及影響大小。

（五）人民幣匯率對房價的影響

在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益。隨著人民幣不斷升值，國際游資大量進入中國。造成我國流動資金過剩，資金流動性過剩使得大量資金流入房地產市場和股市，造成房地產和股市的泡沫。

二、實證分析

（一）模型設立

依據上述影響房價因素的理論分析，為具體探討各個因素與房價的關系，并考慮消除可能存在的異方差，對變量進行取對數。因此，設立實證模型，從而要求進行研究分析。

其中，Pt表示第t期的房價，以房屋銷售價格指數（定基）作為被解釋變量；Xt表示影響第t期的房價的因素，其中包括人均國內生產總值、房地產開發投資、居民收入差距、匯率以及實際有效利率，將各個因素作為解釋變量。為了體現經濟學含義，并且使其變得平穩，因此將各個變量進行對數化處理。

（二）數據說明

本文以房屋銷售價格指數替代房價作為被解釋變量，而以房屋價格指數滯后期、人均國內生產總值、房地產開發投資、居民收入差距、匯率以及實際利率作為解釋變量。其中，居民收入差距定義為城鎮居民可支配收入與農村居民純收入之比。所選取數據來源與各年《中國統計年鑒》。

（三）實證分析

人均國內生產總值、房地產開發投資、居民收入差距的提高對房價具有促進作用。人均國內生產總值的提高，居民對房屋的環境以及面積具有較高的需求，其中也不乏投資性需求的快速上升，因此，會出現供給不足，進而導致房價上升的現象。房地產投資增加會促使房地產成本上升，從而將成本上升轉嫁給消費者。居民收入水平差距的不斷擴大，使得城鎮房地產的需求增加，根據需求定理可知，房地產價格會進一步上升。分析影響房價要素中同時也包括對房價具有反向作用的因素，如匯率、實際利率。

三、政策建議

房價泡沫日益嚴重，當泡沫破滅時，意味著經濟危機的再次發生，這將影響社會和經濟的發展。政府是市場的“守夜人”，當市場失靈時，政府就起相當重要的作用，它為市場提供良好的制度環境。從根本上抑制房價的過快增長，政府必須制定相關配套的政策法規以符合房地產市場發展需要。

抑制投資性需求。房地產需求類型多種多樣，如按照需求性質可分為生產性需求、消費性需求和投資性需求。其中投資性需求高漲是目前我國房價上漲主要因素，其原因包括人民幣升值壓力所導致熱錢涌入，以及國民收入的增加導致。抑制投資性需求的方法，政府進行一系列舉措，如政府應適時開征房產稅、上調二套房首付比例、停止房貸七折的優惠利率，這些措施對促進房地產市場平穩健康發展起到了一定的積極作用，但仍然普遍存在投資性購房現象，應進一步進行抑制投資性需求，增加以自有資金購房和炒房者的成本和風險。另外，發揮政府作用，建立住房有效保障體系。政府應繼續加大經濟適用房建設的開發力度，把經濟適用房的建設作為調控房地產市場價格和解決改善低收入居民住房問題的政策措施。

四、結束語

總而言之，在現代化房地產行業發展的過程中，影響房地產價格的因素有很多，這不僅對房地產市場的經濟效益有著一定的影響，還增加了人們的生活壓力。因此為了有效的解決其中存在的相關問題，我們就設立分位回歸模型，來對其進行相關的研究分析，從而提出相應的政策建議，來對其現代化的房地產制度進行改革，以確保我國房地產市場的健康發展，為我國構建社會主義和諧社會打下扎實的基礎。

參考文獻

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