業(yè)績評價方法在房地產(chǎn)公司中的運用

張鑫

摘要：隨著經(jīng)濟信息時代的到來與經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的競爭日益激烈，其內(nèi)部經(jīng)營條件和外部經(jīng)營環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化。因此，對房地產(chǎn)公司的業(yè)績評價也成為了社會關(guān)注的研究方向，如何建立一套客觀全面的業(yè)績評價方法十分重要。本文綜合以往文獻的觀點，首先介紹了房地產(chǎn)公司業(yè)績評價的方法，然后對業(yè)績評價方法的選擇與運用進行了分析。

關(guān)鍵詞：業(yè)績評價方法 房地產(chǎn)公司

一、引言

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸變熱，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是高投資企業(yè)，高風險與高回報并存，但仍吸引著許多企業(yè)進入該行業(yè)，近些年，對房地產(chǎn)公司的業(yè)績評價也成了熱門的研究課題。企業(yè)的業(yè)績評價就是指運用數(shù)理統(tǒng)計學，根據(jù)統(tǒng)一的評價標準、采用特定的指標體系，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進行分析，做出客觀的綜合評價。

二、房地產(chǎn)公司業(yè)績評價方法

業(yè)績評價方法是業(yè)績評價體系的重要組成部分，直接決定著業(yè)績評價結(jié)果的客觀性與公正性。目前運用得較多的房地產(chǎn)業(yè)績評價方法主要有比較分析法、比率分析法、趨勢分析法、層次分析評價法等。

（一）比較分析法

比較分析法是通過經(jīng)濟指標數(shù)值大小的比較來揭示經(jīng)濟指標的差異和經(jīng)濟指標之間的關(guān)系，通過指標數(shù)據(jù)可以反映生產(chǎn)經(jīng)營活動的狀況。通常比較分析法分為實際指標同預期指標比較，與同期指標或與最值指標的比較、與同行業(yè)公司相同指標的比較三種。同預期指標比較可以分析出公司計劃完成的情況；與同期指標或與最值指標的比較可以預測公司成長的趨勢和財務(wù)狀況的變化；與同行業(yè)公司相同指標的比較則可以反映出該公司的競爭能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，可以通過比較銷售利潤率、資產(chǎn)利潤率、成本費用利潤率等來反映公司的盈利能力；通過資產(chǎn)增長率、資產(chǎn)保值增值率等指標來反映公司的營運能力；通過資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)、資產(chǎn)負債率等指標來分析公司的償債能力。

（二）比率分析法

比率分析法是通過計算經(jīng)濟指標的比率來確定經(jīng)營活動變化趨勢的分析方法。這種分析方法的優(yōu)點是能夠把不可比的指標變?yōu)榭杀鹊闹笜耍阌诜治觥１嚷手笜送ǔＳ幸韵氯悾?/p>

結(jié)構(gòu)比率：用以計算某項經(jīng)濟指標占總體的比例，重點反映部分與總體的關(guān)系。如長期應(yīng)收款占全部應(yīng)收款的比例、長期負債占負債總額的比例等；效率比率：通過支出與效益的關(guān)系來反映投入與產(chǎn)出情況的指標，在評價經(jīng)營成果是較常用到，如成本費用總額占總營業(yè)收入的比例、資金占用額占利潤的比例等；相關(guān)比率：不同于以上兩種指標，相關(guān)比率反映的是具有相關(guān)關(guān)系指標的比率，如最常用的資產(chǎn)負債率。舉個例子來說，房地產(chǎn)企業(yè)同其他企業(yè)相比，有著應(yīng)收賬款額度大、業(yè)務(wù)周期長的特點，企業(yè)如若存在大量的應(yīng)收賬款，會加劇企業(yè)資金緊張的局面，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，采用比率分析法時可以分析長期應(yīng)收款占全部應(yīng)收款的比例，或者應(yīng)收賬款占營業(yè)收入的比例等等，都能較好的考察房地產(chǎn)公司資金的流動性。

（三）趨勢分析法

趨勢分析法顧名思義就是通過對比連續(xù)多期的財務(wù)指標，發(fā)現(xiàn)指標的變化從而分析出公司發(fā)展經(jīng)營狀況的趨勢。目前常用的趨勢分析法主要有以下兩種：財務(wù)指標比較。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)首要分析的就是財務(wù)指標，因為財務(wù)指標直接反映了公司的盈利情況，在房地產(chǎn)公司業(yè)績評價中，常用的有凈資產(chǎn)收益率增減百分比、銷售利潤率增減百分比等等；會計報表金額比較。會計報表金額的比較就是通過比較報表中相同指標的變化來分析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，如現(xiàn)金流量表的比較、資產(chǎn)負債表的比較等等。以上兩種方法在應(yīng)用時都要注意基期的選擇，比較時應(yīng)排除偶然因素所導致的極端數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)換算成統(tǒng)一的口徑來比較，在分析過程中如果發(fā)現(xiàn)某項財務(wù)指標變動明顯，就要對其進行重點研究。

三、房地產(chǎn)公司業(yè)績評價方法的選擇及注意事項

（一）評價指標之間要相互獨立

評價指標之間的獨立性是業(yè)績評價結(jié)果是否公正、客觀的關(guān)鍵，如果選取的指標之間相互影響，則會使得出的結(jié)果大打折扣。因此，在對房地產(chǎn)公司的業(yè)績進行評價時，應(yīng)當盡量選取相關(guān)性較小的各項指標，才能充分反映出公司在各個方面的生產(chǎn)經(jīng)營情況，更全面客觀的體現(xiàn)公司的業(yè)績。

（二）對所選取的指標進行必要處理

上文中提到，在使用趨勢分析法時應(yīng)排除偶然因素所導致的極端數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)換算成統(tǒng)一的口徑來比較，其實對指標進行處理是必不可少的一個步驟。通常來講，房地產(chǎn)公司的業(yè)績評價指標可分為正向指標、逆向指標和適度指標三種，在運用業(yè)績評價方法之前需要將其變?yōu)橄嗤悇e的指標；另外，無量綱化處理也是我們較長用到的，通過無量綱化處理，不同度量的指標可以轉(zhuǎn)化為同度量的指標，進而才可進行業(yè)績評價。

（三）所選指標的層次不能過多

在對房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)績評價時，過多的指標容易使得重點不突出，不但使得可操作性變差，而且有時會掩蓋了問題，蒙蔽了人們的眼睛。因此，在業(yè)績評價方法中，不應(yīng)選取太多層次指標，這樣才能保證評價結(jié)果的科學性。

（四）不同公司應(yīng)根據(jù)自身情況選取評價方法

房地產(chǎn)行業(yè)可謂大小公司林立，每個公司的實際情況都不同。因此，在評價績效時，不同規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有不同的評價體系。在實踐中，大型企業(yè)的評價體系也相對要復雜具體，小型公司則應(yīng)當簡便易行；處于發(fā)展期的企業(yè)，評價的重點是市場占有份額，而成熟期的企業(yè)，評價重點則應(yīng)該是成本利潤率等指標。因此，評價方法的選擇應(yīng)與公司的規(guī)模與發(fā)展階段相適應(yīng)。

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