房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理問題

戴曉云

摘要：本文主要從三個方面對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理問題進行思考。首先，提出了財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性；然后，詳細介紹了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理存在的問題；最后，對進一步加強財務(wù)管理的措施進行說明。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資 財務(wù)管理

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要啟用大量資金，所以，融資便是其經(jīng)營發(fā)展的一種重要手段。由于融資過程中需要接觸大量資金，融資過程中的財務(wù)管理工作就顯得尤為重要，對資金進行有效管理，需要我們認真思考房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理問題。

一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的重要性

（一）一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險

由于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平快速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，在其發(fā)展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應的財務(wù)管理工作是萬萬不行的。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過科學規(guī)范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險。

（二）實施科學的融資決策的需要

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環(huán)節(jié)。財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)所做的財務(wù)預算能夠正確的評估融資規(guī)模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學的融資決策。這樣以來，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，就能夠根據(jù)實際需要進行融資，避免出現(xiàn)融資不足或者融資過剩的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成困擾，提高了融資決策的科學性和透明性。

（三）減少房地產(chǎn)行業(yè)融資成本、提高資金使用效率的重要措施

房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展的需要，以年度財務(wù)預算為標準，結(jié)合企業(yè)的資金現(xiàn)狀，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。財務(wù)管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理工作中的若干問題

（一）財務(wù)管理人員缺乏管理意識

目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)十分火熱，使得房地產(chǎn)企業(yè)集團迅速發(fā)展和擴張，所以，相應的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務(wù)管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規(guī)范化、科學化的管理，也就沒辦法規(guī)避融資過程中存在的財務(wù)風險，財務(wù)管理效果不明顯。

（二）財務(wù)管理方法不完整

方法是實現(xiàn)目標的重要保證。在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理工作中，由于財務(wù)管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現(xiàn)的各種風險，無法根據(jù)不同情況的需要進行有效的管理，財務(wù)管理方法不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相適應。這樣一來，由于財務(wù)管理方法的不完整，使得財務(wù)管理工作質(zhì)量得不到保證，房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的風險也就會大大增加。

（三）財務(wù)預算不合理

財務(wù)預算是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理首先要進行的工作。合理的財務(wù)預算能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟進行正確的評估和預測，從而確定融資規(guī)模，根據(jù)預算進行科學、合理的融資，避免出現(xiàn)判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務(wù)管理中，由于對財務(wù)管理的不重視，沒有專業(yè)的財務(wù)管理人員進行融資前的財務(wù)預算，使得財務(wù)預算不合理，與市場狀況、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展不相適應，無法實現(xiàn)財務(wù)管理的積極作用。

（四）缺乏對財務(wù)成本的管理

財務(wù)管理工作中一個重要環(huán)節(jié)就是對財務(wù)成本的管理。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了對財務(wù)成本的管理，在對材料成本和設(shè)備成本的管理中，沒有形成系統(tǒng)的管理體系和相關(guān)獎懲制度，使財務(wù)管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務(wù)管理質(zhì)量。

三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的有效措施

（一）加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)

提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理水平的首要任務(wù)，就是要提高財務(wù)管理人員素質(zhì)。在實際工作中，可以定期開設(shè)專業(yè)技術(shù)培訓班，通過對財務(wù)管理人員進行專業(yè)技術(shù)培訓，使其明確施財務(wù)管理要點，提高對財務(wù)管理重要性的認識，加強責任心，學習更加有效的融資方法和相關(guān)融資知識。在對財務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)培養(yǎng)的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中保證財務(wù)管理工作科學、規(guī)范的進行。通過加強對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從源頭上解決房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理問題。

（二）完善財務(wù)管理方法，對融資進行規(guī)范管理

針對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理方法過于單一這一現(xiàn)象，必須完善財務(wù)管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環(huán)節(jié)，結(jié)合實際情況，根據(jù)不同的需要使用相適應的管理辦法，切實提高財務(wù)管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應當適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（三）合理編制財務(wù)預算，制訂科學的融資決策

在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程的財務(wù)管理中，財務(wù)管理人員要運用自己的專業(yè)知識，結(jié)合實踐經(jīng)驗和房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展情況，準確把握企業(yè)內(nèi)部資金收入和支出的情況，根據(jù)實際情況進行合理的財務(wù)預算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等，從企業(yè)的資本來源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業(yè)財務(wù)管理，實施科學的融資決策，并按照預算進行融資，提高財務(wù)管理水平。

（四）加強對財務(wù)成本的管理，運用多元化的融資模式

建立健全財務(wù)成本管理體系，加強對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)成本的管理，這是房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的需要，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環(huán)節(jié)的成本需要，注意收入與支出間的關(guān)系，通過合理的管理方法加強對財務(wù)成本的有效管理，才能保證融資過程中的財務(wù)管理水平，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資效果。以目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據(jù)國內(nèi)外環(huán)境的變化及時作出調(diào)整，運用多元化的融資模式應對外部環(huán)境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。萬科通過銀行貸款、經(jīng)營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權(quán)證以外的幾乎所有可用的股權(quán)融資模式，形成了自身雄厚的實力。

四、結(jié)束語

總之，市場經(jīng)濟的改革，要求我們要加大對房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理問題的關(guān)注，通過提高財務(wù)管理水平，以保證融資的質(zhì)量，這是國家經(jīng)濟發(fā)展的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的重要保障。

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