A集團公司財務分析

袁曉宏

摘要：本文對A集團的2010年-2013年四年財務數據進行了財務指標分析，重點提取了公司的經營風險和財務風險指標，以評估A集團近年來的資產狀況、盈利能力、現金流量狀況，分析問題并提出建議。

關鍵詞：商業地產 財務分析

一、A集團公司概況

A集團公司成立于1992年，經歷了二十余年的發展，以“商業地產”為核心業務，形成了一條全面產業鏈，包括地產開發、物業管理、五星酒店、裝修裝飾、招商運營等，并投資了大量的甲級寫字樓、專業市場等長期出租，以此形成了一定穩定的現金流入。

二、A集團財務報表分析

以2010年度合并報表為基數，收集整理并評價在過去四個會計年度的資產負債表、損益表及現金流量表中主要報表項目的變化趨勢。

（一）資產負債表分析

1、貨幣資金項目分析

貨幣資金項目的構成為現金銀行存款及其他貨幣資金，根據下表可以看出，與總資產之間的比率基本平穩，現金控制能力比較好。

金額單位：萬元

[資產名稱＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&貨帀資金＼&34，695.81 ＼&56，774.55 ＼&87，435.28 ＼&87，603.71 ＼&總資產＼&797，852.43 ＼&1，055，161.18 ＼&1，211，835.45 ＼&1，445，428.62 ＼&比率＼&4.35%＼&5.38%＼&7.22%＼&6.06%＼&]

2、主要資產項目分析

近四年，A集團的不動產占總資產的比率明顯上升，絕對額增加了近60個億，主要體現在開發類項目上投資較大，同時由于開發類項目進度緩慢，自持性物業未明顯增加。

金額單位：萬元

[ 年份＼&存貨＼&投資性房地產＼&固定資產＼&三項目資產合計＼&資產總計＼&金額＼&占總資產比率＼&金額＼&占總資產比率＼&金額＼&占總資產比率＼&金額＼&占總資產比率＼&2010＼&328，292 ＼&41%＼&176，539 ＼&22%＼&26，440 ＼&3%＼&531，271 ＼&67%＼&797，852 ＼&2011＼&517，430 ＼&49%＼&199，680 ＼&19%＼&29，906 ＼&3%＼&747，016 ＼&71%＼&1，055，161 ＼&2012＼&613，636 ＼&51%＼&220，646 ＼&18%＼&28，472 ＼&2%＼&862，753 ＼&71%＼&1，211，835 ＼&2013＼&840，472 ＼&58%＼&233，410 ＼&16%＼&29，410 ＼&2%＼&1，103，292 ＼&76%＼&1，445，429 ＼&]

3、負債類項目

從2010年至2013年，AA集團凈增銀行貸款40億，其中短期借款凈增12億，長期借款凈增28億；銀行借款占負債的平均比率為65%。

金額單位：萬元

[年份＼&短期借款＼&長期借款＼&借款合計＼&負債總計＼&金額＼&占負債比率＼&金額＼&占負債比率＼&金額＼&占負債比率＼&2010＼&238，700 ＼&41%＼&171，633 ＼&30%＼&410，333 ＼&71%＼&580，423 ＼&2011＼&287，400 ＼&36%＼&153，260 ＼&19%＼&440，660 ＼&55%＼&801，136 ＼&2012＼&307，570 ＼&33%＼&280，162 ＼&30%＼&587，732 ＼&64%＼&924，827 ＼&2013＼&340，250 ＼&29%＼&450，982 ＼&39%＼&791，232 ＼&68%＼&1，167，711 ＼&]

4、所有者權益項目的變化

從2010年至2013年，實收資本13億無變化，留存收益增加了3.3億，平均每股收益0.08元。行業參考0.23元。

金額單位：萬元

[年份＼&未分配利潤＼&盈余公積＼&留存收益合計＼&所有者權益合計＼&金額＼&占所有者權益比率＼&金額＼&占所有者權益比率＼&金額＼&占所有者權益比率＼&2010＼&-25，479 ＼&-11%＼&1，078 ＼&1%＼&-24，401 ＼&-11%＼&217，429 ＼&2011＼&10，173 ＼&4%＼&1，480 ＼&1%＼&11，653 ＼&5%＼&254，025 ＼&2012＼&24，291 ＼&8%＼&3，667 ＼&1%＼&27，958 ＼&10%＼&287，008 ＼&2013＼&14，755 ＼&5%＼&3，890 ＼&1%＼&18，646 ＼&7%＼&277，717 ＼&]

（二）利潤表項目分析

1、營業收入項目

金額單位：萬元

[營業收入＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&合并收入＼&48702.09＼& ＼&87060.37＼& ＼&150543.51 ＼& ＼&81957.93＼& ＼&銷售房產收入＼&438.75＼&1%＼&629.77＼&1%＼&57062.81 ＼&38%＼&6302.56＼&8%＼&租賃收入＼&24789.07＼&51%＼&38314.16＼&44%＼&39683.71＼&26%＼&33428.03＼&41%＼&酒店收入＼&7868.43＼&16%＼&9395.75＼&11%＼&10026.28 ＼&7%＼&17387.01＼&21%＼&物業收入＼&3402.37＼&7%＼&5595.63＼&6%＼&8472.24 ＼&6%＼&9018.65＼&11%＼&裝飾公司＼&11455.29＼&24%＼&24210.97＼&28%＼&25226.37 ＼&17%＼&14481.79＼&18%＼&]endprint

從A集團2010年-2013年收入情況不穩定，開發類項目開發周期過長，銷售收入不穩定；租賃類收入總體情況不佳，自持物業中50%租賃業務需依賴關聯方百貨的成長，所以租金的提升空間受限，酒店和物業類收入穩定增長；

2、營業利潤

根據下表的數據可以看出，A集團10年-13年間，因為開發類項目銷售收入無可持續性，租賃物業的市場培育期長，增長緩慢，酒店業務的貢獻能力有限，所以總體營利能力波動較大。

金額單位：萬元

[營業利潤＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&金額＼&比率＼&合并利潤＼&-2964.27＼&-6%＼&18180.13＼&21%＼&23223.99＼&15%＼&-13017.97＼&-16%＼&銷售房產收入＼&-1441.12＼&-328%＼&-1840.7＼&-292%＼&25278.63＼&44%＼&-5347.02＼&-85%＼&租賃收入＼&-2904.12＼&-12%＼&3321.44＼&9%＼&-1260.2＼&-3%＼&-7704.56＼&-23%＼&酒店收入＼&2186.15＼&28%＼&1797.27＼&19%＼&2361.04＼&24%＼&2438.3＼&14%＼&物業收入＼&253.29＼&7%＼&-123.74＼&-2%＼&161.62＼&2%＼&126.85＼&1%＼&裝飾公司＼&299.51＼&3%＼&482.02＼&2%＼&224.06＼&1%＼&388.91＼&3%＼&]

（三）現金流量表分析

金額單位：萬元

[現金流量項目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&經營活動產生的現金凈流量＼&-105，952.65 ＼&-41，211.00 ＼&-66，888.00 ＼&-128，259.00 ＼&投資活動產生的現金凈流量＼&-17，817.11 ＼&18，425.49 ＼&-5，256.35 ＼&-21，202.39 ＼&籌資活動產生的現金凈流量＼&113，807.46 ＼&44，841.00 ＼&102，920.28 ＼&149，637.36 ＼&]

1、經營現金凈流量

A集團2010年-2013年經營現金凈流量長期為負數的狀態，并且呈上升趨勢，表明主營業務的回款與項目新增投資明顯失去平衡，一方面A集團積極開拓新項目占用資金較多，另一方面長期以來，各項目銷售進度未能按計劃持續有序的銜接狀態，也對整體經營現金凈流量產生決定性影響。

酒店、物業、租賃的經營性凈流量長期保持正數，現金流保持穩定，但絕對額較小，遠不能滿足開發項目不斷擴張的需求。

2、投資活動凈流量

A集團2010年-2013年的投資活動較少，主要是租賃項目的改造投資；2013年底新增了證券投資的1.4億。

3、籌資活動凈流量

A集團2010年-2013年籌資活動體現了A集團能按期償債，并有能力舉借新債。現金凈流量一直為正數，特別是2011年以來高速增長的銀行借款，不斷增加了財務風險。

受宏觀金融政策的影響，開發類項目的融資能力漸弱，2013年基本上依賴持有物業的抵押融資。

（四）現金流入流出結構對比分析

[現金流量項目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&經營活動產生的現金流入＼&54，658.00＼&115，635.00＼&139，883.00＼&167，639.00＼&經營活動產生的現金流出＼&150，611.00＼&144，846.00＼&206，771.00＼&295，898.00＼&投資活動產生的現金流入＼&12，804.00＼&26，833.00＼&1，105.00＼&506＼&投資活動產生的現金流出＼&30，621.00＼&8，408.00＼&6，361.00＼&21，708.00＼&籌資活動產生的現金流入＼&479，849.85＼&425，067.00＼&605，311.00＼&940，510.00＼&籌資活動產生的現金流出＼&331，817.82＼&392，243.00＼&502，391.00＼&780，873.00＼&]

現金流出流入結構方面比沒有異常變化，經營現金流入占總流入比率不斷減少，籌資現金流入比例已提高到85%。從流出的結構變化可以看出，周轉性還貸流出較大，經營現金流出主要投資于開發類項目。

三、A集團財務指標分析

（一）償債能力分析表

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&短期償債能力＼&流動比率＼&1.34＼&1.17＼&1.39＼&1.57＼&1.79＼&速動比率＼&0.53＼&0.38＼&0.44＼&0.4＼&0.56＼&現金流動負債比＼&-0.25＼&-0.06＼&-0.1＼&-0.17＼&-0.15＼&長期償債能力＼&產權比率＼&4.64＼&3.15＼&3.22＼&4.2＼&2.03＼&資產負債率＼&72%＼&75%＼&76%＼&81%＼&60%＼&現金債務總額比＼&-0.18 ＼&-0.05 ＼&-0.07 ＼&-0.11 ＼&-0.17 ＼&]

短期償債能力略有增強。但現金流動負債略有下降，經營現金凈流量均為負數，表明了經營活動產生的現金無法保障流動負債，A集團償還到期債務需要舉借新的債務來維持。

長期償債能力中資產負債率保持著上升的態勢，產權比率持續較高的水平，一方面表明所有者對債權人權益的保障程度偏低，長期償債風險較高，另一方面表明充分發揮了負債的財務杠桿效應，是高風險、高報酬的財務結構，自有資金對于償債風險方面承受著較大的壓力。

（二）經營效率分析endprint

[ 項 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&總資產周轉率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動資產周轉率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產現金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉率均顯著下降，主要原因是存貨等資產的上升，而收入卻在明顯下降導致。表明A集團資產運營效率無改善的趨勢。

資產現金回收率指標值持續負數增長，A集團資產經營中回收現金的能力仍有待加強。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&資產報酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權益報酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產報酬率和股東權益報酬率不穩定，2013年出現了負數，總體的獲利能力波動較大。

四、A集團財務狀況的問題及建議

近幾年，房產類業務的高速擴張，儲備及正在開發類項目不能按計劃實現銷售收益或出租收益，導致資金缺口日益加劇，同時只能不斷增加負債以維持正常的開發需求，但負債的水平過高使總體費用水平上升明顯，整個A集團很難呈現盈利的態勢，投資回報較低。

所有自持物業性融資已完成，后期通過自持物業方式融資增長空間乏力，財務風險較大。“租售并舉”“租售協同”是A集團解決重資產發展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項目較少，未能實現通過項目可售物業獲取的大量資金來支持商業持有的發展。A集團除了加強項目管理，提高項目周轉效率，還應開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國際發達國家來看，商業地產逐步形成了以房地產投資信托基金為核心的輕資產發展模式。商業地產企業通過 REITs 將項目產權社會化，并獲得現金流以支持快速發展，A集團公司可以利用其商業龍頭地位，優秀的商業運營管理能力，利用國內外的融資平臺，以實現高杠桿的融資方式。

A集團的投資性房地產目前采用的是成本計價模式，資產的市場價值與賬面成本相差甚遠，事實上A集團的自持物業都位大中城市，其房地產市場價格的活躍層度已僅次于證券市場，如果A集團按公允價值計量投資性房地產，可以優化資本結構，降低資產負債率，亦有助于投資者正確評估公司價值，當然，A集團也要考慮價格下降帶來的盈利水平變化的風險。endprint

[ 項 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&總資產周轉率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動資產周轉率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產現金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉率均顯著下降，主要原因是存貨等資產的上升，而收入卻在明顯下降導致。表明A集團資產運營效率無改善的趨勢。

資產現金回收率指標值持續負數增長，A集團資產經營中回收現金的能力仍有待加強。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&資產報酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權益報酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產報酬率和股東權益報酬率不穩定，2013年出現了負數，總體的獲利能力波動較大。

四、A集團財務狀況的問題及建議

近幾年，房產類業務的高速擴張，儲備及正在開發類項目不能按計劃實現銷售收益或出租收益，導致資金缺口日益加劇，同時只能不斷增加負債以維持正常的開發需求，但負債的水平過高使總體費用水平上升明顯，整個A集團很難呈現盈利的態勢，投資回報較低。

所有自持物業性融資已完成，后期通過自持物業方式融資增長空間乏力，財務風險較大。“租售并舉”“租售協同”是A集團解決重資產發展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項目較少，未能實現通過項目可售物業獲取的大量資金來支持商業持有的發展。A集團除了加強項目管理，提高項目周轉效率，還應開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國際發達國家來看，商業地產逐步形成了以房地產投資信托基金為核心的輕資產發展模式。商業地產企業通過 REITs 將項目產權社會化，并獲得現金流以支持快速發展，A集團公司可以利用其商業龍頭地位，優秀的商業運營管理能力，利用國內外的融資平臺，以實現高杠桿的融資方式。

A集團的投資性房地產目前采用的是成本計價模式，資產的市場價值與賬面成本相差甚遠，事實上A集團的自持物業都位大中城市，其房地產市場價格的活躍層度已僅次于證券市場，如果A集團按公允價值計量投資性房地產，可以優化資本結構，降低資產負債率，亦有助于投資者正確評估公司價值，當然，A集團也要考慮價格下降帶來的盈利水平變化的風險。endprint

[ 項 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&總資產周轉率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存貨周轉率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流動資產周轉率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&資產現金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周轉率均顯著下降，主要原因是存貨等資產的上升，而收入卻在明顯下降導致。表明A集團資產運營效率無改善的趨勢。

資產現金回收率指標值持續負數增長，A集團資產經營中回收現金的能力仍有待加強。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行業參考＼&資產報酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股東權益報酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

資產報酬率和股東權益報酬率不穩定，2013年出現了負數，總體的獲利能力波動較大。

四、A集團財務狀況的問題及建議

近幾年，房產類業務的高速擴張，儲備及正在開發類項目不能按計劃實現銷售收益或出租收益，導致資金缺口日益加劇，同時只能不斷增加負債以維持正常的開發需求，但負債的水平過高使總體費用水平上升明顯，整個A集團很難呈現盈利的態勢，投資回報較低。

所有自持物業性融資已完成，后期通過自持物業方式融資增長空間乏力，財務風險較大。“租售并舉”“租售協同”是A集團解決重資產發展資金瓶頸的有效之路，但近幾年可售項目較少，未能實現通過項目可售物業獲取的大量資金來支持商業持有的發展。A集團除了加強項目管理，提高項目周轉效率，還應開辟多渠道、多形式的融資渠道。

從國際發達國家來看，商業地產逐步形成了以房地產投資信托基金為核心的輕資產發展模式。商業地產企業通過 REITs 將項目產權社會化，并獲得現金流以支持快速發展，A集團公司可以利用其商業龍頭地位，優秀的商業運營管理能力，利用國內外的融資平臺，以實現高杠桿的融資方式。

A集團的投資性房地產目前采用的是成本計價模式，資產的市場價值與賬面成本相差甚遠，事實上A集團的自持物業都位大中城市，其房地產市場價格的活躍層度已僅次于證券市場，如果A集團按公允價值計量投資性房地產，可以優化資本結構，降低資產負債率，亦有助于投資者正確評估公司價值，當然，A集團也要考慮價格下降帶來的盈利水平變化的風險。endprint