房屋土地基礎信息中存在的風險與防控淺析

◎文/李金震

房屋土地基礎信息中存在的風險與防控淺析

◎文/李金震

近年來，基層稅收征管工作中，越來越多的房產稅和土地使用稅問題浮出水面。納稅人經濟類型，房產土地權屬，房屋土地面積，土地價格，房產原值，都成為影響房產稅和土地使用稅稅收收入的重要因素。特別是營改增政策實施之后，房產稅和土地使用稅逐漸成為基層稅收收入總量中的重頭戲，成為區縣級收入的重要組成部分，從而也受到來自區縣與鎮街政府部門的高度關注。本文就房屋土地基礎信息登記過程中的基本要素，發現風險，提出建議，為進一步加強房地信息登記，提高征管質量淺抒己見。

房產稅；土地使用稅；基礎信息規范化

目前，對房產稅和土地使用稅的征收，主要依賴于納稅人自行申報。在申報期，不論是網上申報還是窗口申報，大量房屋土地信息通過網絡數據平臺，最終匯成涓涓稅款。

海量的信息從何而來？這是基層征管工作人員根據納稅人提供的土地出讓（轉讓）合同、房屋土地權屬證明、租賃合同、無償使用證明，以及地稅管理人員實地核查后的結論相結合形成的基礎信息。這些信息又有怎樣的作用？它們就是地稅部門房產稅和土地使用稅最直接的征收依據。

因此，房屋土地基礎信息無疑是影響房產稅和土地使用稅稅收收入質量的關鍵環節，它與房地兩稅有著直接必然的關聯。

一、基層房屋土地信息登記過程中存在的風險

目前稅務部門房屋土地信息登記流程普遍為管理員登記、受理崗登記和行政許可大廳登記等方式。從核查環節、流轉過程到最終信息錄入，如何保證信息的真實有效，提高信息質量，嚴控基礎信息中的風險，已成為稅收執法中重要課題之一。

通過加大執法監察力度，基礎數據的真實性已經取得了長足進步，但有效性，準確性仍有待加強。以筆者從事基層征管工作的經歷來說，房屋土地信息的錄入環節尚存較多風險點。

（一）國有土地受國土局監控，加之以地控稅工作的全面推開，給稅收工作增加了難度。集體土地、城鎮居住用地、農村宅基地的面積和原值尚未確定統一現場測量標準、實測工具及合理計價依據。隨著三證合一、一照一碼的全面推行，登記門檻的降低，為新注冊企業敞開了方便之門，注冊經營地的隨意性填寫，為地稅部門土地信息的準確錄入更增加了難度。

1.樓房經濟不同于樓宇經濟。城鎮民居民宅可用為注冊登記用房產，土地面積的確定成為一大難題。普通住宅產權證書上基本只登記建筑面積或使用面積，如果稅務部門不登記土地信息，則形成土地信息缺失，影響征管質量和稅收質量。但是與寫字樓不同的是，靠管理員確定普通住宅的土地面積難度大，若簡單地將某一房產的建筑面積與土地面積劃等號，又有違稅收公平，可能導致爭議。

2.農村房地缺乏價格指導，房產原值的確定人為因素加大，對新舊房屋的確定，適用房屋單價的確定，都無法可依，核定的依據缺乏剛性。就當前農村基建標準而言，即使是新建廠房，在有些地方也難以達到當地房管部門的參考單價，現實情況與理論參考依據之間存在較大差異。

3.農村集體宅基地證明能說明土地面積，卻無法說明建筑面積，是否新建舊建考證難度大。加之第三產業戶數逐漸增多，基層征管人員力量不足，受地理、交通工具影響不能做到實時監控，新增土地信息更新不及時，往往多是聽之信之，錄入的房屋土地信息可能小于實際使用面積，相較制造業這類經營場所相對固定的納稅人來說在房屋土地信息錄入方面監控力不對等。

（二）土地信息錄入難以實現聯動機制。國土局、房管局、國稅局、鎮街稅源部門各自掌握不同房產土地信息，沒有相關系統數據的比對，對新建、擴建、改建、新購、變賣房產土地行為不能及時發現，對發現的房產土地變更未備案登記的企業只能采取被動處罰的辦法，無法形成主動監控的局面。

（三）個別通過招拍掛形式取得的國有土地，因繳納耕地占用稅獲得一年土地使用稅的政策性減免資格認定。實際上，所有通過招拍掛形式完成的土地交易，肯定已經完成了前期土地整理，盡管耕地占用稅多是由獲得土地的企業支付，但實際納稅人并非該單位，而是當地政府或政府管理部門。因此，獲得土地的企業并不是耕地占用稅的納稅義務主體，不具備減免土地使用稅的資格。這一細節容易被管理員忽略。

（四）出租行為中，有的出租企業出租的土地面積大于房產面積（平層）數倍或數十倍，但僅以登記的出租房屋面積作為年租金的依據，混淆了租金概念。場地租金往往隱藏在房產租金之后，難以發現。

（五）個別承租單位在企業新辦之初規模不大，業務量小，承租場地小，而出租方場地面積與房屋面積巨大，經歷若干年后，承租企業發展壯大，繼續擴大租賃場地，但未向稅務機關備案申報，可能導致稅款流失。

（六）個別享受減免房產土地稅的困難企業、福利企業，將本企業閑置的廠房場地出租給一些作坊式小企業，或登記的出租面積小，或出租給無稅務登記不需要房產租金發票的個體經營戶，繼續享受減免政策，攫取稅收利益。

（七）家族式企業利用法人、股東的直系親屬關系和企業間的關聯關系，登記無租使用信息，形成“無租無稅”的漏洞。特別是擁有多處宗地信息的企業，往往利用這種方式，只登記一處房產土地信息，其他注冊企業的房屋土地信息均以無租使用的形式逃避納稅。

（八）以工程未完工、未驗收合格為由，在建工程遲遲不轉入固定資產，不登記房產原值，達到不履行房產稅納稅義務或少繳稅款的目的。以所購置的土地沒有土地使用證為由拒絕履行土地使用稅納稅義務，或以土地證證載日期為土地使用稅計征日期，刻意少繳應納土地使用稅。

（九）異地注冊經營。借商貿企業之名，在注冊地只登記辦公場所房屋土地信息，行制造企業之實，在實際經營地以個人身份租賃巨大經營場地和房屋，達到不繳和少繳房產土地稅的目的。

（十）稅務代理企業利用虛假房號，為大量企業登記房屋土地信息，一地多用，一房多用現象層出。盡管這些企業絕大多數是商貿類企業，且多數為異地經營，在不占用地方資源的情況下，更能為地方稅收收入貢獻力量，但長遠來看，稅法執法剛性在此類企業中受到弱化，房產土地稅的稅收收入質量受到影響。

（十一）稅種限定和房地信息錄入的標準化程度不高。個別承租企業未限定房產土地稅稅種，一些本應為無償使用房地的企業被誤解為自用房產土地，成為納稅義務主體，無償使用房地的企業在土地信息錄入上存在差異，有的是土地使用稅的納稅義務主體，有的則錄入在承租土地信息中，沒有納稅義務。

（十二）個別房屋土地出租方由于承租方更換頻繁，租賃合同變動較多，承租人、出租面積、年租金常發生變更，但信息更新不及時，原有自用房產原值的增減不及時，基礎信息幾經變更后，自用原值加出租原值之和已與賬面原值不符。有的出租方可能因管理混亂無意間造成少繳稅款，有的則可能因此造成重復繳稅的問題。

（十三）對按照房產原值計稅的房產，在房產原值的確定上，容易忽略地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。尤其是對于宗地容積率低于0.5的企業，核算房產原值時，因計算不正確加重納稅人稅負的可能性較大。

（十四）納稅人在辦理注銷稅務登記證時，如未關注房產土地權屬性質與企業房地如何處置等問題，可能形成稅收收入最后環節的真空地帶。

（十五）受地方稅收優惠政策和新的稅種限定規定的影響，個體工商戶在限定房產土地稅稅種時，存在新老登記戶有無房地兩稅稅種限定的差別，特別是涉及到有自用房屋土地的納稅人時，是否繳納房產土地稅，如何做到登記信息與申報的無風險對接，如何避免新老納稅人在申報房產土地稅方面的不平等境遇，有待商榷。

二、加強房屋土地基礎信息規范化登記的幾點建議

房屋土地基礎信息事關房產稅和土地使用稅的稅收收入質量，加強房地基礎信息的規范化登記，不僅是提高征管質量的重要手段，也是避免執法風險，體現稅收公平的重要保證。那么，如何在房地信息采集、錄入、變更、應用等方面，做到規范、準確、及時、有效呢？通過前述各風險點，不難看出，目前困擾房地信息質量的問題主要有三類。一是登記流程不統一，標準不甚規范；二是登記痕跡不清晰，責任不夠具體；三是數據共享不通暢，機制尚不健全。具體建議如下：

（一）建立新登記納稅人房屋土地信息登記流程。綜合以往房地信息登記的各種流程來看，因受人力、時間、區域限制，無法形成系統全面真實可靠的信息登記程序。結合目前一線征管現狀，建議實施受理登記——核查——錄入分離的流程體系。即：

1.按照區域劃分確定受理崗位（窗口常駐辦事），窗口辦事人員接到納稅人登記資料后，采集納稅人填寫的房屋土地信息采集表，并建立統一預登記電子臺賬，與新戶登記電子臺賬相統一，登記納稅人名稱、編號、稅務登記證號、法人姓名、聯系電話、坐落地址、限定稅種、房地屬性、占地面積、房屋面積、房產原值、房產租金等基礎信息，形成初步檔案后與電子臺賬一并轉至核查崗（外勤核查）。

2.核查崗（外勤核查）按照新戶登記臺賬，進入實地核查階段。在實地核查的同時，按照統一標準，向新登記納稅人采集營業執照、法人身份證、房產土地相關證明資料的復印件和影像資料。對所登記的內容包括房地信息是否真實，限定稅是否規范等進行核實，并修改完善原電子登記臺賬后打印簽字，最后將所采集的電子信息及紙質資料形成檔案交主管所長審核簽字后，轉入信息錄入崗位。

3.錄入崗按照電子臺賬內容與紙質件核對后，對該納稅人原始信息進行修改完善，將納稅人原有基礎信息逐一進行補充完整。并在流轉單頁臺賬上簽字，轉回受理崗。

4.受理崗將檔案歸入檔案室留存，同時將相關核查結果告知納稅人。

以上環節預計持續時間約在5個工作日，凡納稅人窗口辦理登記事項時，能夠即時辦結的可根據一次性告知和稅法相關規定先予辦理，如后期核查發現問題再加以改正。這樣的新戶登記流程，能夠最大限度的保證在時間緊、人員少的情況下，高效、分類、準確處理基礎數據采集，可有效提高房地信息的準確性，減少人為因素。

（二）房屋土地信息采集表要突出房地信息所涵蓋的各個要素。傳統房屋土地信息采集表，只列明了地址、用途、面積、原值、租金、出租人、承租人，產權證書號等基本信息。建議添加前述風險點中所涉及的要點，將風險減控至最低。采集的信息至少還應包含以下幾點：

1.房屋產權人。這對防止一房多用，防止假出租、假無租使用，提供注銷清稅依據有實際意義。

2.土地價格、面積、容積率、配套設施價值、輔助設施價值、裝修增減價值、評估增減價值、更新改造增減價值等內容。用于準確計算應稅房產原值和發生房地信息變更后登記使用。

3.有償出租房產、有償承租房產、無償出租房產、無償承租房產明細，將出租承租類房屋土地以附表形式細化分類。有助于鑒定承出租行為及無租使用行為的真偽，同時有助于準確估算變更后的房產原值。

4.土地性質、出租土地租金、土地出讓（轉讓）合同號、契稅、耕地占用稅、土地整理費用。這類信息可有效提升稅種限定、土地價格計算、房產原值計算和判斷何時開征土地使用稅的準確性。

（三）基礎信息采集、登記、變更等流轉環節應留存痕跡，明確權責。信息變更時每個環節都應有檔案留存，做到痕跡清晰。核查人員進行實地核查后，要有電子臺賬記錄與紙質件簽字留底記錄，并報主管所長審批后，提出變更需求。操作人員也應進行簽字留底存檔。如發生變更信息與實際不符時，可依據留存痕跡，找出失誤環節，明確責任追究。

（四）建立房地信息登記預警機制。“三證合一，一照一碼”的實施，惠及廣大納稅人，但三證已經合一，經濟一體的大數據互聯互通尚未跟進。要彌補政策先行制度在后的不足，就應先進行數據定期溝通制度，建立起房地信息登記的預警機制。

受人力資源、地域分布、交通工具等多重因素制約，基層管理人員很難做到對納稅人房地信息的實時跟蹤監控。為變被動為主動，可采取以下措施：

1.建立納稅人房地信息按年更新制度。前者所提房地信息采集表，可要求納稅人于每年企業所得稅匯繳期時同步報送房地信息采集表，用于更新信息，確認納稅人是否存在信息變動，減少因主動監控力量薄弱造成的稅收風險，同時亦可提高納稅人對房地信息應及時備案登記的主動性。

2.與當地政府管理部門、市場監管部門、國稅局、國土局等相關機構定期進行數據比對，開展專題通氣會，對發現的疑點問題，及時進行清理解決。

3.在本單位建立定期預警機制。利用稅收分析、數據比對等形式，對可能出現風險的區域進行重點核查，尤其是要關注企業是否銷售額增長較大較快，員工數量是否增加較多，成本費用是否加大等影響房地信息的因素，為管理人員提供預警。

（五）統一執行稅種限定制度，規范落實政策。首先，要解決目前在納稅限定中房產稅、土地使用稅稅種限定不統一的問題。要正確認識納稅義務主體與納稅申報的關系。要求企業進行申報，并不意味著認定企業納稅義務主體資格。就這一點來說，筆者傾向不論是自有房產土地或是承租房產土地的納稅人，都有義務進行申報。不論是單位納稅人還是個體工商戶，也都有義務進行房地信息登記且按時申報。因此，應該統一對所有類型納稅人限定房產稅和土地使用稅稅種。這也是加強對房地兩稅進行源頭監控的有效手段。

其次，對減免房產稅土地稅的納稅人應實施重點監控和跟蹤管理。對不符合政策要求的要及時清理，防止稅款流失。

最后，一些能夠影響土地面積、房產原值、租金的因素也不可忽略。比如測量難度大，測量工具少，稅務機關是否具備核定納稅人房屋土地面積的資格，同時應如何科學合理測量爭議房地面積，這需要多部門聯合解決，絕不能以目測估計作為基礎數據的來源，以杜絕人為因素對基礎數據的影響。

此外，建造單價與地區經濟的差異，參考租金價位與本地情況不符等問題，都有待規范政策依據。如建造單價是否應建立彈性原則，租金參考價格是否應更加細化地段位置等。如果在這些問題上實行簡單的一刀切，勢必有失稅收公平，加劇征納矛盾。

綜上所述，房屋土地基礎信息采集登記，是直接關系本地區房產稅和土地使用稅收入質量的基礎保障。房地基礎信息的采集不僅要做到精細，更要保證信息的規范和真實，從而發揮基礎信息的“可用、易用”功能，為準確判斷出與房地關聯的應稅行為，切實體現稅法剛性，確保稅款應收盡收，貢獻出知微見著的深層價值。

責任編輯：解忠艷馮時

D922.223

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1006-1255-（2015）11-0063-04

李金震（1976—），天津市北辰區地方稅務局。郵編：300400