中國住房金融存在的主要風險及防范措施

摘要：隨著十八屆三中全會《決定》在關于推進城市建設管理創(chuàng)新中提出“研究建立住宅政策性金融機構”，我國完善的住房金融體系將逐步構建。自 20 世紀以來，中國住房金融經歷了從無到有、再到相對完善的發(fā)展過程，尤其近年來隨著國內房地產市場持續(xù)上揚而快速發(fā)展。與此同時，中國房價過快上漲導致房地產市場呈現(xiàn)“泡沫化”趨勢，使住房金融風險不斷累積。從世界經驗來看，大多數(shù)經濟危機都與房地產泡沫和住房金融危機有關，美國次貸危機便是其中典型案例。因此，研究中國住房金融風險問題具有重要意義。

一、我國住房金融存在的主要風險

（一）房地產泡沫是住房金融首要風險

房地產泡沫增加了房地產業(yè)風險，而房價下跌時的信貸違約將風險轉移到住房金融領域。目前，中國住房銷售價格和租賃價格連續(xù)多年持續(xù)上漲，整體價格水平居于過高位置，脫離了住房自身真實價值。以國際通行的房價收入比來衡量，2012 年中國城鎮(zhèn)房價與居民年收入之比為 12.07，一線城市房價收入比甚至高達 25.25，遠超國際上 3-6 倍的合理水平，從而增加了住房產業(yè)和住房金融的風險。首先，房價泡沫破裂將會導致個人住房抵押貸款的大面積違約。

雖然，目前中國實施限購政策和貸款政策，比較有效地控制了個人信貸風險，但是如果房屋價格下跌過多，住房抵押貸款違約情況就會增多，這樣就增加了商業(yè)銀行面臨的風險，美國次貸危機就是一個典型教訓。其次，房價泡沫破裂也會帶來房地產企業(yè)的信用風險，這是目前金融機構面臨的最大住房金融風險。由于中國房地產開發(fā)資金中銀行信貸資金所占的比重過高，據(jù)統(tǒng)計，房地產企業(yè)開發(fā)資金來源中直接和間接來自銀行貸款的比重至少要占到 60%以上，這意味著銀行與房地產企業(yè)高度關聯(lián)，如果房地產企業(yè)因為房地產泡沫破裂而導致住房滯銷，則很有可能停止向銀行償還房地產開發(fā)貸款，因此銀行也將在房地產泡沫破裂中遭受巨額損失，銀行等金融機構承擔較高風險。最后，房價泡沫破裂也會帶來房地產相關產業(yè)的信用風險。房地產業(yè)的上下游相關產業(yè)較多，產業(yè)鏈較長，是中國一項重要支柱產業(yè)，房地產業(yè)出現(xiàn)風險將毫無疑問地傳導給鋼鐵、水泥、建材等相關產業(yè)，如果這些企業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問題并貸款違約，也會導致金融機構承擔較大風險，房地產業(yè)風險通過這一間接作用機制仍能導致住房金融風險。總之，房地產泡沫破裂將會影響相當比例的銀行資產。

（二）金融機構自身存在經營風險

住房金融業(yè)務自身特征和金融機構經營時的不確定性也帶來一定金融風險。首先，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務審核不嚴會帶來未知風險。一方面，在房價持續(xù)上漲時商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者的資質審查，部分銀行為了自身短期效益，違規(guī)放寬了個人住房按揭貸款者市場準入；另一方面，信用體系缺失、借貸者信息不真實、各銀行信息不共享等問題使商業(yè)銀行不能有效識別并控制個人住房抵押貸款風險。上述因素將會成為房價下跌時首要的風險來源，美國次貸危機就有類似的教訓。其次，“假按揭”和提前還貸等現(xiàn)象也會帶來風險。所謂“假按揭”就是利用特定關系人與房地產企業(yè)簽訂的虛假個人住房抵押貸款合同，套取銀行的信貸資金，以滿足開發(fā)企業(yè)自身的資金需要。由于這一過程存在嚴重的信息不對稱，房地產開發(fā)企業(yè)作為真實的貸款資金使用者卻不受貸款合同約束，通過提前變現(xiàn)獲得利潤的同時卻將風險全部轉移給金融機構。“假按揭”也是一種嚴重擾亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購房者在住房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，提前還貸尤其大規(guī)模的提前還貸，將會減少銀行的利息收入，加大銀行經營和再投資的風險，這種風險在加息預期強烈和居民償付能力提升時更為明顯。再次，中國住房金融機構以吸收存款為主要資金來源，缺乏國外住房金融機構常用的貸款支持債券等證券化的房地產融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養(yǎng)老基金，不利于分散風險和增加抵押貸款的流動性。最后，預售制度下期房所占比例過高導致金融機構的短期流動性壓力。盡管預售制度使房地產企業(yè)盡早收回建設資金，加速了房地產企業(yè)的資金周轉和降低財務成本，但是，房地產企業(yè)通過住房按揭貸款把開發(fā)風險轉移到銀行和消費者。同時，預售制度下房地產企業(yè)與購房者之間交易的不確定性，容易侵害購房者的合法權益，在出現(xiàn)購房糾紛時貸款人很容易降低還款意愿，從而使銀行承擔較大違約風險。

（三）中國住房金融缺少風險分散和風險轉移機制

首先，中國住房金融二級市場沒有建立起來。開展住房抵押貸款業(yè)務的銀行如果不能在二級市場上籌資和分散風險，當遇到流動性困難時只能高成本籌資或壓縮其它資產，從而累積了大量風險。同時，缺少住房金融二級市場也制約了住房金融市場的發(fā)育，影響銀行聚集資金和向中低收入家庭發(fā)放比較優(yōu)惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，中國住房融資以間接融資為主，缺乏完善的直接融資機制。根據(jù)人民銀行《2011 年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，2011 年全國金融機構人民幣房地產貸款余額 10.73 萬億元，全年增量占同期各項貸款增量的 17.5%，銀行貸款仍是住房開發(fā)融資的主要渠道。房地產企業(yè)較少通過證券市場籌集資金。目前，中國約 3500 家房地產開發(fā)企業(yè)，而通過市場直接融資的約為 130 家，僅占房地產企業(yè)的 0.4%，且多是 1994 年前上市或借殼上市的。這種住房開發(fā)融資格局不利于分散和轉移住房金融風險。最后，缺少政策性的住房貸款擔保機制。中國商業(yè)銀行在缺少分散和轉移風險機制的情況下，辦理住房貸款時除要求貸款人以所購房產抵押外還要求貸款人單位或其他第三方進行擔保，這種過高的擔保條件使很多潛在的住房貸款申請人不能獲得銀行信貸支持。因為中國政府主要通過建設經適房和廉租房，來滿足中低收入群體的住房需求，所以較少通過政策性擔保機構為低償付能力群體提供支持，風險集中在商業(yè)銀行和借款人，依托住房金融體系分散和轉移風險的作用有限。

二、中國住房金融風險防范措施

防范中國住房金融中存在的各種風險，從根本上看要加強對房地產業(yè)的宏觀調控，防止房地產“泡沫化”，從而消除住房金融危機的主要來源。此外，從住房金融領域來看，可以考慮采取如下策略和措施：

（一）完善住房金融的一級市場

美國住房金融一級市場提供抵押貸款的機構眾多，除商業(yè)銀行外還包括儲貸協(xié)會、抵押貸款公司和儲蓄銀行等，為有住房需求的消費者和投資者提供了巨額的住房貸款。而中國住房金融市場僅存在一級市場，主要貸款機構為商業(yè)銀行和公積金管理中心，放款規(guī)模有限，風險過于集中。無論是房地產企業(yè)融資還是消費者購房貸款需求，其融資渠道過于單一。因此，建立健全的住房金融市場首先要豐富住房貸款一級市場的貸款機構，例如政策性住房銀行，保險公司、專業(yè)住房貸款機構等，提供多樣化的貸款融資渠道。首先，要鼓勵和扶持住房貸款的保險機構、擔保機構、評估機構、征信機構和信托機構的發(fā)展，進一步完善住房公積金管理機構的職能。其次，要減輕住房金融對銀行信貸的過度依賴，增加直接融資渠道，為房地產企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，發(fā)展房地產信托投資基金，加快向房地產證券化為主的直接權益融資模式過渡。最后，完善住房金融市場體系，在規(guī)范住房信貸市場的同時，加快住房證券市場、住房抵押市場和住房保險市場的發(fā)展，進而實現(xiàn)中國房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展和繁榮。

（二）培育住房金融的二級市場

從發(fā)達國家經驗來看，以抵押貸款證券化為主的二級市場是住房金融市場的核心。雖然美國住房金融二級市場對次貸危機的爆發(fā)和傳遞起到推波助瀾的作用，但是不能因為美國次貸危機的爆發(fā)而懷疑二級市場的重要作用。從客觀的歷史及經濟學角度看，抵押貸款的證券化有效地分散了商業(yè)銀行等貸款機構的信用風險，將其轉移到了二級市場和投資者。

目前中國住房抵押貸款市場僅存在一級市場，基本是由商業(yè)銀行和公積金管理中心提供流動性和承擔信用風險，迫切需要保險公司和抵押貸款擔保公司進行抵押貸款證券化，通過建立住房抵押貸款二級市場改善資本流動性機制。中國住房抵押貸款二級市場可以通過抵押貸款轉讓的方式，允許提供貸款的金融機構與保險公司等其它擔保公司之間開展抵押貸款合同轉讓業(yè)務；也可以通過擴大按揭貸款證券化規(guī)模來促進二級市場的資金供給。因此，我們要借鑒國際經驗，大力培育和發(fā)展住房金融二級市場。一是盡快制定二級市場所需的各項法律法規(guī)，為二級市場發(fā)展提供必要法律依據(jù)。二是擴大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，在安全審慎原則下加快發(fā)行抵押貸款支持的證券產品，增加住房貸款債券經營機構，鼓勵基金、信托、證券、保險等金融機構進入二級市場，擴充市場資金量。三是強化政府住房抵押貸款擔保機構，鼓勵住房抵押貸款債權轉讓和交易。四是要同時加強住房金融市場監(jiān)管，以監(jiān)管促進二級市場良性發(fā)展。

（三）提升金融機構的經營管理水平

首先，建立對個人信用進行調查評估的專門機構，建立和完善個人信用評估制度，提高對借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風險。其次，要完善個人住房貸款中授信、評估、保險、償付、考核和風險監(jiān)控等標準化系統(tǒng)，強化住房貸款中的信息化建設，使住房貸款業(yè)務更加標準化、程序化和規(guī)范化。再次，健全信貸違約處理機制，當購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時，貸款人可以妥善進行違約處理。最后，要強化金融機構的風險內控機制，提高抵御風險能力。

（四）豐富住房信貸資金來源渠道

住房貸款具有借短放長的特點，容易造成資產負債期限錯配產生的流動性壓力，因此要豐富住房信貸資金的來源渠道。一是擴大抵押貸款證券化規(guī)模，從資本市場獲得更多資金來源，為住房金融機構提供融資。二是大力發(fā)展住房儲蓄業(yè)務，吸收個人住房資金存入銀行，使住房儲蓄貸款成為商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的重要補充。三是擴大財政資金支持力度，對保障性住房的貸款給予貼息支持。

（五）完善住房保障體系

中國住房保障體系主要包括廉租房、經濟適用住房和公租房三種形式。前者主要依靠政府提供，后者利用政府與市場結合的機制提供住房。兩種形式均為了滿足中低收入家庭的住房需求，然而以目前的供給規(guī)模和限制條件，很難達到其應有目標。如果將其納入市場自動調節(jié)，沒有銀行會承擔比一般抵押貸款更高的風險來為中低收入家庭提供住房貸款。因此，在維持現(xiàn)有形式的基礎上建立保障性住房體系，按市場要求對購買者進行信用評級，評級不達標的中低收入家庭由政府提供擔保，增加信用評分，幫助其獲得銀行貸款。代理政府擔保的金融機構再將這些貸款證券化并在二級市場發(fā)行，實現(xiàn)風險轉移。

（六）完善住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境

當前，中國住房金融的法律體系還不完善，在個人住房貸款及其證券化業(yè)務方面缺乏全面、統(tǒng)一的規(guī)劃。一是要盡快制定與住房抵押貸款證券化有關的法律法規(guī)，為證券化提供一個有利的法律體系。二是研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場。三是建立健全違約處理機制，健全抵押物處置制度，規(guī)范抵押住房沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護貸款人的合法權益。四是完善與公積金、住房儲蓄、住房融資稅收、住房補貼等方面有關的住房金融法規(guī)。

（七）加強住房金融市場的監(jiān)管

根據(jù)中國住房金融市場的實際情況，結合美國次貸危機引起的監(jiān)管改革，進一步明確住房金融市場監(jiān)管機構的權力和責任。避免出現(xiàn)分而治之，業(yè)務重復的無序監(jiān)管。進一步做好住房抵押貸款證券化的信息公開工作，使投資者對抵押貸款證券有明確的認識和深入的了解；使監(jiān)管部門對證券化的全過程進行有效監(jiān)管，避免出現(xiàn)由信用風險轉移導致風險放大的可能。保持監(jiān)管和金融產品創(chuàng)新之間的動態(tài)平衡，金融產品創(chuàng)新是為了促進金融市場發(fā)展，必須要控制好其發(fā)展速度和規(guī)模，金融產品創(chuàng)新一定要與監(jiān)管同步，可以通過立法主張進一步規(guī)范住房金融市場。