基于房地產投融資渠道的探討

錢 卉

(中交地產有限公司，北京 100088)

房地產行業的建設規模巨大，資金投入額高，且項目周期長，因此該行業的發展需要強大的資金流作為后備支撐。近來來房地產行業發展迅猛，但隨著國家宏觀調控和房地產相關土地、信貸等方面政策的出臺，房地產行業逐漸出現資金流短缺、回款困難等問題，造成投融資困難;同時房地產投融資渠道單一狹窄，這些都極大程度地制約了本行業的發展。因此探討當前我國房地產投融資主要渠道，研究投融資新渠道，改善房地產投融資現狀，對于實現其平穩發展意義重大。

1.我國房地產投融資存在問題

房地產投融資具體指房地產企業通過金融市場媒介，運用各種融資方式和工具手段，為房地產項目的開發建設籌措資金、提供風險擔保的金融活動。投融資的主要目的在于實現房地產企業項目的順利實施，保障房地產開發過程的資金充足，實現房地產建設、流通、消費和再生產各步驟的循環。近年來，在國民經濟發展中，房地產行業因滿足人們日益增長的住房需求，逐步超越了其他行業，位居GDP貢獻榜單的前列，是國家發展不可或缺的重要產業。但是由于近期國家金融政策開始緊縮、市場經濟因素等多方面的影響，房地產融投資市場份額相對較少，以上海為例，其排名前十的房地產商投融資市場占有率僅23%。

1.1 投融資格局單一

目前房地產項目建設開發以及運用時，其資金來源主要依賴于銀行貸款、商家自籌資金、預付款以及定金等資金，其中銀行貸款所占比重最大。隨著國家宏觀調控能力的提升，銀行貸款難度相對增加、貸款額度下降，這將導致房地產企業資金大幅度減少，自籌資金和預付款等會相應提升，且其中預付款項中絕大多數為房屋購買者從銀行方面獲得的住房貸款，由此可見現階段房地產融投資格局過于單一，投融資渠道狹窄，對于銀行貸款依賴程度過高，一旦銀行借貸方面政策變動，企業受到影響巨大，容易出現資金缺乏，房地產項目無法正常建設開發的現象，嚴重制約了房地產行業的穩步發展。

1.2 信托資金額受限

作為房地產投融資的一條重要途徑，銀行信托融資本身存在一定的周期性，在順、逆周期中，信托資金額都會受到主要金融機構信貸業務的影響。例如，順周期時，若主體金融機構中出現大規模群體借貸行為且金額巨大，房地長信托融資會由于自身存在成本高、回流慢及發展空間小等缺陷而喪失競爭優勢，銀行信貸行為受到排擠而導致融資金額下降，達不到預期效果。而逆周期時，金融機構中出現群體拒貸現象，銀行資金充足，銀行信托融資將成為房地產項目開發資金的一大來源，房地產行業獲得階段發展時機，但該時機無法確定，具有極大的被動性。2005年開始，銀行信貸融資中出現了明顯的逆周期特征，房地產行業獲得較快發展，相比較龐大的房地產投資總額來講，房地產信托資金資金額度較小，對于房地產開發資金支撐力度不足。

雖然銀行信托相比其他融資方式具有較強的靈活性和適應能力，但隨著市場經濟的多元化和房地產投融資渠道的增多，銀行信托資金的規模仍無法礦大，融資資金額遠遠不能滿足房地產開發的需求。

1.3 市場體系不健全

現階段我國房地產行業處于快速發展時期，房地產企業獲得了較大的發展空間和利潤。然而，目前我國房地產投融資市場體系仍不夠健全，容易出現資金供用平衡、資金不足及資金鏈斷裂等問題，阻礙房地產建設開發的順利實施。投融資監管部門工作重心偏移到預防房地產金融風險的發生而忽視了投融資市場體系的完善工作，導致市場缺乏一套行之有效的、符合國情和房地產企業發展現狀的金融體系進行市場性監督管理和引導。市場體系的不健全直接引起房地產投融資市場的混亂，導致投融資成本升高，房地產企業由于資金問題放棄項目的建設，轉而出讓項目甚至冒險采用地下金融救急，這些都嚴重威脅到了房地產企業的生存發展。

2.我國房地產投融資主要渠道

2.1 銀行貸款

房地產銀行貸款指資金用于房地產開發、建設、經營和消費等活動的借貸行為，其具體可分為商業房貸款、私人住房貸款、土地儲備型貸款以及房地產開發用貸款等。房地產銀行信貸業務開通以來，銀行貸款始終是房地產企業投融資最主要的渠道，每年房地產行業從直接或間接銀行借貸方面的資金占50%以上。據調查統計數據，自籌資金居于房地產開發資金流的首位，占總來源的38%;定金及預付款僅次于自籌資金，占總來源的27%;銀行貸款排在第三位，占總來源的17%。但在實際情況中，自籌資金一大部分來自個人貸款，定金和預付款項中大多也為個人住房貸款業務，總的來講銀行貸款已占房地產投融資金額的一半以上。然而銀行貸款融資渠道相對狹窄單一，銀行幾乎承擔著貸款所具有的全部風險，一旦房地產市場有所波動，勢必影響銀行業的貸款回款率，甚至導致銀行破產。盡管近年來國家宏觀調控政策加強，銀行貸款增長速率逐漸下降，但房地產開發資金大部分仍來自銀行系統，對于商業銀行的依賴性過強。

2.2 上市融資

作為一種權益性融資方式，上市融資主要通過發行股票的方式進行公開融資，具體指房地產企業將公司全部資本等額劃分為股票形式并報送證監部門審批，通過后上市流通，公開發行公司股票進行資本積累。主要形式有首次公開募股融資、增發股票及配股融資等等。隨著貨幣市場融資困難程度的增加，房地產企業的融資重點已轉向資本市場，且上市融資優勢巨大，其在短時間內便可籌措大量可用資本，并可作為注冊資本使用，無還款期限困擾，對于大中型房地產企業來說，上市融資渠道可行性較大，且收益明顯。但是股票上市發行需要的手續繁瑣，制約條款和要求異常嚴格，大部分房地產企業無法滿足，通過上市渠道融資就變得極其艱難。

2.3 夾層融資

就風險和收益雙重標準來看，夾層融資渠道介于債券和上市融資之間，風險收益相對較中性。夾層融資方式的誕生起源于市場融資渠道無法滿足資金需求，房地產企業發展遇到障礙情況。夾層融資的模式大致有基金組織、銀行承兌、直存款和多層創新四種。夾層融資對于房地產企業的要求相對較低，無過多硬性要求，且融資形式較為靈活，持續性強可以滿足企業的不同需求。夾層融資優點眾多，未來必將發展壯大。

2.4 房地產債券融資

房地產債券融資屬企業債券的一種形式，債券由所屬企業發行和規定期限，到期后企業按照之前提出利率支付。債券融資的優勢在于債券發行量大，籌措資金額高，資金使用自由度高，債券持有人不涉及公司經營管理及債券還款時的制度優勢等。債券可以聚集一部分社會閑散資金用于房地產開發和公司的運營，能夠減輕銀行借貸壓力，活躍債券市場。現階段國家正大力支持資本市場的發展，房地產債券融資已迎來了發展的好時期。

2.5 海外地產基金

隨著我國房地產行業的發展和繁榮，一大批海外地產基金逐步將目光轉向中國。海外地產基金進駐我國房地產投融資市場的主要途徑有兩條:一是向中國政府提交材料通過申請后進行房地產項目的運作或者購進不良資產;二是成立投資管理公司代為進行，避免過多的法律法規限制。在經濟全球化大趨勢的引導下，海外基金必將大量涌入開放的房地產融資市場，這對中國房地產行業來說是一把雙刃劍，機遇和挑戰并存。一方面，海外地產基金的涌入拓寬了房地產融資渠道，為房地產行業的發展注入了鮮活的生命力，推動其快速平穩發展;另一方面外資的涌入會帶來金融行業的激烈競爭，本土金融業的發展受到嚴峻考驗，而且由于相關法律和政策的不完善，境外基金引入目前僅能維持企業的短暫過渡時期。

2.6 房地產信托及信托投資基金

房地產信托指房地產企業將所有地產委托于信托公司，使其按照企業要求進行管理、經營，投資者賺取穩定且安全的收益。與銀行貸款相比，房地產信托融資成本較低，有利于公司融資結構的優化調整。房地產信托與傳統的借貸市場和資本市場融資有所區別，具有制度優勢和極大的靈活性，尤其從中央銀行‘121’號文件后，房地產企業逐漸重視起房地產信托渠道融資，信托也提升了居民對房地產行業的參與程度屬于一種全新的投資渠道。而房地產信托投資基金則指投資信托中涉及房地產買賣、開發和管理等內容。該渠道主要面向中小投資者，流動性較強，風險小，能夠有效地抵御通貨膨脹等帶來的不良影響。該方式的出現拓寬了房地產企業的投融資渠道，改善了市場運作模式，有效地促進了行業的發展。

3.房地產融資新渠道的探索

國家宏觀調控的加強和經濟全球化趨勢的發展，房地產行業面臨的挑戰逐漸增加。要實現房地產企業的生存和進一步發展，就必須改變投融資格局，探索房地產投融資的新渠道。

3.1 開發房地產金融產品

增加房地產投融資渠道和額度是發展房地產行業的有力保障，其實質在于投融渠道的創新，拓寬現有渠道，構建多元化投融資構架，而開發新型房地產金融產品便是實現目標的途徑之一。對于一些高風險性融資產品要進行重新評估整改，開發其衍生品，實現住房貸款、項目權益和信貸的證券化等，為公眾謀福利。且證券化有助于提升資產的流動性，降低其風險。新型房地產金融產品的開發能夠活躍房地產金融市場，激發金融市場的潛力。

3.2 合理利用境外金融機構資金

經濟全球化的發展勢必會形成中國金融市場全面開放局面，境外金融機構將大量涌入中國，其在有助于完善國內金融市場的同時，也為經濟發展帶來無限的機遇和風險，這就要求房地產行業頂住風險，盡最大可能合理利用境外金融機構資金來發展壯大自身實力;同時相關監管部門注意加強外資監察力度，關注資本動向，防止資本沖擊我國房地產金融市場，造成不可挽回的經濟損失。

3.3 實施房地產公司債券融資

房地產公司債券融資周期長，吸納資金多且利率穩定，是通貨膨脹形勢下，房地產企業進行投融資業務的最佳選擇之一。當房地產企業資金嚴重不足且無法進行上市融資時，發行公司債券進行投融資，能夠有效解決公司當前困難，且由于利率穩定，企業承擔風險相對較小。而且目前國家正大力開發資本市場，積極實施房地產公司債券融資能夠借助政策優勢，實現企業的長遠發展，而且有助于債券融資渠道的推廣。

3.4 大力發展信托基金

房地產信托投資基金優勢在于其能夠大幅度降低企業的融資成本，節約財政開支，基金的投資期限彈性強，有利于公司的持續穩定發展。信托基金憑借這些自身優勢，贏得了中小型企業的青睞，占據了廣闊的市場。中小型企業由于規模和資金的限制，很難通過上市審核進行融資，而銀行貸款成本較高，加上貸款政策的緊縮，更不利于中小企業實施融資。房地產信托投資基金便為中小企業提供了發展契機，大力發展信托基金，通過委托信托公司發行憑證募集資金并由其統一管理經營，保障了收益的穩定性，而企業的風險也所降低，投資者、企業、信托公司三方受益。

4.結束語

綜上所述，房地產行業投融資渠道多種多樣，各有優勢和弊端，房地產企業必須根據自身實際情況和條件，合理選擇投融資渠道，尋找有效渠道來籌集房地產開發建設所需資金。同時，政府和房地產企業要注重房地產投融資存在問題，積極采取措施進行處理，探索房地產融資新渠道，為行業的未來的發展打下堅實的基礎。經濟全球化發展趨勢下，我們更應該努力完善房地產金融市場，建立房地產投融資體系，實現投融資渠道的多元化，提高資金籌措效率和質量，促進行業的快速健康發展。

［1］湯清.探析房地產投融資渠道［J］.財經界:學術版，2014，(8):89－89.

［2］劉建華.淺析房地產融資新渠道——房地產信托投資基金［J］.管理學家，2013，(11).

［3］姜秋金.淺談房地產企業的融資渠道［J］.經濟視角，2012，(5):47－48.