淺談物業公司的經營與發展

郄旭光

淺談物業公司的經營與發展

郄旭光

（冀中能源邢礦集團生活后勤服務分公司，河北邢臺054000）

隨著我國經濟進入調整期，物業公司之間的競爭會更加激烈。而物業公司經營發展的好壞，不僅影響到企業的自身，還影響到業主的生活和物業資產的保值和增值。在市場競爭條件下，物業公司只有堅持創新，打破常規，有效加強經營和發展工作，實現優質服務、高效經營，才能在競爭中生存和發展，推動企業向更高層面發展。

物業公司；經營；發展

隨著社會主義市場經濟的成熟和完善，數量眾多的物業公司紛紛出現，滿足了人民提高的生活水平需要。但目前其發展狀況不均衡。眾多周知，物業管理是現代服務業的組成部分，有風險小、微利、勞動密集的特性。如何在眾多的物業公司中，成為佼佼者，持續的經營能力和發展能力成為關鍵。作為公司，經營和發展是其基本行為，物業服務只是一種競爭手段，只有依法經營獲取合法利潤，才會拓寬物業服務的發展道路，達到良性發展的目標。

一、優秀物業公司的特征

（一）經營業績優秀

企業是創造經濟價值的組織，追求利潤。擁有合理的利潤，企業才能持續經營下去，創造出更多的經濟和社會價值。物業公司是通過提供服務，在服務業主和房產的過程中，加強自身經營和管理，向服務對象收取費用，獲得合法利潤的企業。實踐證明，優質的資源向優秀的物業公司聚集，只有業績優秀才能聚集人財物等優質資源，在激烈的市場競爭中獲取主動，最終贏得市場。

（二）重視服務質量

服務是物業公司的根本，要靠服務樹口碑，以口碑贏市場。堅持以人為本的服務理念，不斷提升服務質量。服務質量的加強，主要是靠對“物”和“人”兩個因素的嚴格管理來實現，在服務中實現管理目的，在管理中體現出優質服務。通過持續改進，用心提升服務品質，來滿足最廣大業主的多樣化、個性化服務需求，來達到管理有序目的。

（三）企業制度及管理先進

優秀的物業公司擁有一套先進的制度和管理方式，圍繞市場化、專業化、規范化等內容持續改進，將物、人、技術、信息等因素綜合發揮，不僅在當下能夠引跑發展，而且堅持創新，對未來的發展趨勢有敏銳的眼光，提前著手占領先機。尤其強調按章辦事，持續改進，形成閉合的、循環的、上升的管理網絡。

（四）品牌知名度高

物業品牌代表著物業公司的實力和服務水準，影響著業主接受和拒絕的選擇。知名品牌一定代表著高水平的物業管理及服務能力，得到來自業主、政府主管部門、業內同行的肯定，才能夠在橫向與縱向上實現良好溝通。品牌的好壞，在一定程度上，決定著該物業公司的市場占有率，影響著利潤的實現。

（五）與客戶及時有效溝通

對服務溝通作用認識到位。與業主進行信息交流，相互了解對方的立場、想法、觀念、訴求等，稱之為溝通。可以肯定的說，溝通是物業公司和業主的橋梁。及時有效的溝通，能夠消除誤解、增進信任，是催化劑。溝通的方式方法多樣。通過業主所需、物業公司能為、和諧雙贏的方式、辦法，借助調查問卷、入戶訪談、興趣沙龍、新媒體、網絡等活動，利用“心理學”、“服務禮儀”等現代管理技術。溝通效果明顯。在物業公司和業主之間真正起到了橋梁作用，消除隔閡、增進感情、拉近彼此距離，為營業營造了優質生活環境，提高其對服務滿意度，形成一個安定的服務環境。

二、制約物業公司經營與發展的自身因素

（一）盈利能力弱，處于虧損邊緣

導致物業公司盈利低的原因是多方面的。首先是規模小、實力差，收費不到位。再加上收費標準低，收費率低，影響服務質量，降低服務標準，形成惡性循環；其次是水、電、綠化、人力等管理成本上升，支出資金增多，物業公司很難做到收支平衡，入不敷出；最后是經營模式單一，多數處于管理收費，沒有更多的創收項目，很難做到資金積累。

（二）從業人員待遇低，素質不高

物業服務屬于勞動密集型行業，多數物業公司是微利、甚至虧損運行。微弱的經營業績，決定了從業人員的工資待遇低于其他行業。再加上工作任務繁瑣、工作時間不確定，導致從業人員流動性大，尤其是小區清潔人員和秩序維護人員流動性相對更大。更加之物業培養的人才有限，觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，導致目前物業公司從業人員綜合素質不高。

（三）存在收費難問題，糾紛易發

當下，不少物業公司無論收費標準高低，都不同程度的，在收費上都面臨遲交、欠交、不交、拒交等問題。以上現象，究其原因，主要有：一是單位或房產開發商在小區建設上遺留的問題，導致業主以拒交物業費維權；二是業主服務消費意識不強，強調權力、弱化義務，對有償服務不接受；三是物業公司服務不到位、管理差，與業主缺乏溝通，合理訴求得不到解決，服務態度、服務質量明顯較差。

（四）領導者因循守舊，創新能力不足

物業公司領導者管理能力的強弱，體現在戰略眼光、對趨勢的洞察能力和風險決策能力等方面。多數領導者不能從戰略管理的高度來思考、部署、規范企業行為，而將全部精力深陷于具體物業事務管理，難以擺脫舊的模式和管理經驗，小滿即成、安于現狀，對企業發展規劃不夠重視，缺乏前瞻性、指導性。

（五）資金不足，后續發展無力

由于物業行業屬于微利行業，自身運營資金不充盈，很難做到資金積累。資金的缺乏，制約了規模擴大、服務項目增加和市場的占領等，更加影響到了公司未來的發展。遇到有前景的項目，僅憑自身力量無法抓住機遇改善公司發展狀況。銀行、投資公司等金融機構因物業公司的盈利能力弱，拒絕提供融資渠道和辦法。

三、加強物業公司經營和發展的思路

（一）強化戰略管理

在如今越發激烈的競爭格局下，一個物業公司一味模仿別人、隨波逐流，那么總會在一次又一次的市場洗牌中被淘汰。所以，每個物業公司應該實施差異化的發展戰略，結合自身實際，精心培育自身的獨特競爭力，獲得一兩個方面的獨特或創建相對優勢，滿足業主個性化、多樣化的服務需求，最終在市場競爭中脫穎而出。運用這種戰略方式，可以明確物業公司的發展方向，彌補市場空白，獲得市場占有率，樹立自己的品牌，防止其他競爭者的進入。

（二）打造品牌，獲得“規模經濟”效應

物業行業屬于微利行業，必須擁有一定適度的規模，才能更好的開展經營管理工作，降低綜合成本，提高盈利能力，獲得合法、合理的利潤，保障企業有序管理和持續經營的實現。“規模經濟”的獲得，拓寬了物業公司的發展空間，有利于資源共享和低成本擴張，綜合運用合資經營、合作經營、并購、重組等方式，強化資本運作，建立大型物業經營發展集團企業。有品牌、規模大、管理先進、實力強的大公司在市場競爭中的話語權逐漸在增強，服務面積和管理范圍才會逐年擴大，連年盈利。

（三）建設經營型物業，實現創收

把物業服務作為主業，結合公司的優勢，發展多元經營，實行物業管理、物業經營一體化發展，不斷拓展新的經營領域。參與經營與物業管理密切相關的行業，把設備維護、綠化、消防等技術優勢轉化為市場優勢，如物業租賃、商業服務、教育、裝飾、社區金融、軟件開發、社區信息化等，通過對管轄物業經營與管理的合力運行，開發物業的整體功能，提供物業的增值潛力，實現物業公司新的增長點。

（四）持續改善提升服務質量

將業主滿不滿意作為檢驗服務工作的重要標準，放在物業管理服務工作的重中之重。把服務質量作為物業公司長期追求的目標，堅持依靠創新來改善提升服務質量。首先，加強制度建設，建立規范統一的服務標準，對所有業主一視同仁，嚴管特殊人群，通過直接交涉、業主委員會、管理委員會、甚至法律途徑等，借助社會力量建立業主誠信檔案，解決私搭亂建、侵占公共資源、不交物業費等特殊人群的問題，贏得最廣大業主的支持；其次，加強服務管理，推行服務精細化管理，由做好上升到做精，抓好服務細節管理，讓問題處理機制更加流暢，將問題化解在萌芽狀態；最后，建立實施服務標準的動態評價體系，根據服務的需要，改進服務標準，不合適的就修改完善，做到與時俱進，標準服務于管理，始終保持服務標準的生命力。

（五）依靠技術進步，建設智能化物業

提高對技術進步重要性的認識。技術進步可以降低成本，減少人力、物力方面的消耗，提升工作效率和經營效果。每一次的技術進步，都會帶來經濟效益和社會效益的“雙豐收”。物業公司技術進步的方向是智能化。智能化小區建設是未來的發展方向，物業公司成為重要主體。運用物聯網技術和云計算技術，改變以往信息傳遞方式，使信息的傳遞更加直觀、便捷、有效，控制物業管理實施過程，檢驗服務質量與成效，暢通業主和物業公司的聯系。業主可通過智能終端呼叫物業，提升物業管理水平，提高服務質量。還可以輕松享受消費、家政、教育等各類即需即供的服務。

（六）整合、開發人力資源

物業公司之間的競爭，歸根結底是人才的競爭。公司的各個發展階段都需要人力資源的保障。人才的培養主要是通過學習教育提升素質，增強責任心；通過實踐鍛煉，提升職工能力；通過實施物質和精神激勵，弘揚正氣。在職工中間樹立榜樣，通過對榜樣的物質激勵和精神激勵，調動其它職工的勞動積極性。在學習型、創新型的職工團隊中，領導人員學習戰略知識；中層人員學習管理知識，一般人員學習操作和執行知識。采取措施，暢通各個層面職工的晉升渠道。優秀的人才，創新意識強，工作技能較強，工作效率高，工作成效好，善于處理棘手問題，在工作上往往起到事半功倍的效果，對企業發展起到重要的促進作用。

（七）強化財務管理，提高資金使用效率

物業公司的管理服務、經營創收、持續發展等活動，都離不開資金的支持。資金周轉效率越高，表明企業的經營效果越好。物業公司不斷加強財務管理，健全規章制度，防范資金風險，實施全面資金預算，利用現代信息技術手段，做好資金的籌集、使用、回籠、分析、改進等工作，形成資金的閉合管理，提高資金使用率。增強成本意識，量化經濟指標和管理目標，劃小核算單位，實行定額管理，加強核算與考核，向成本管理要效益。建立成本節約獎勵辦法，以可操作性為重心，通過與單位和職工本人經濟利益的掛鉤，提升廣大職工抓成本的工作積極性。

四、結語

總之，物業公司是現代市場主體，經營和發展是其重要內容。今后物業公司競爭越來越激烈，會有一大批落后的物業公司被淘汰，只有優秀的物業公司才會保留下來，得到發展。在市場競爭條件下，物業公司只有堅持創新，打破常規，有效加強經營和發展工作，實現優質服務、高效經營，才能在競爭中生存和發展，推動企業向更高層面發展。

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［2］孫迅.物業管理企業如何提升市場競爭能力［J］.知識經濟，2015（6）：126-126.

［3］安利波.物業管理發展問題探討［J］.商情，2015（1）：153-153.

［責任編輯：王鑫］

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1005-913X（2015）10-0213-02

2015-05-05

郄旭光（1982-），男，河北邢臺人，經濟師，研究方向：工商管理。