土地、房產類存續資產實物確認驗收的必要性分析

○杜春暉

（中國能源建設集團資產管理中心 北京 100000）

一、存續資產實物現狀

土地、房產類存續資產以2013年12月31日為基準日以財務劃轉方式劃入資產管理中心，隨著中心存續資產管理的規范及對有關校核工作的開展，結合原主體企業所反映的問題，越來越發現存續資產的實際狀況遠非報表數據所能真實反映。主要包括不屬本企業所有但列入本企業資產序列而被劃入存續資產序列；有些資產賬、卡、物嚴重不符；住宅類資產存在著職工產權和企業產權嚴重重疊的現象；有些資產的完整性和合法性受到嚴重威脅；有些項目的開發處于進退兩難的境地；有些資產已被原主體企業私下處置等等問題。

二、存續資產實物確認驗收

土地、房產類存續資產實物確認驗收是指通過集團公司組織的、以資產管理中心為主要成員的實物確認驗收組按既定的確認驗收內容、標準、程序，對所屬的土地、房產所有權屬證明文件、證件、協議、實物、竣工資料、宗地圖、影像資料等進行全面、客觀、真實確認并對有關存續資產的開發、盤活、權屬證件辦理提出指導意見的一個過程。

三、存續資產實物確認驗收的必要性

1、有利于企業和職工依法獲得各自應有的權利

企業和職工的產權相重疊，是由于職工已取得分戶產權而企業的大產權還沒分開或沒能來得及分開。通過資產實物的確認和驗收，促使原主體企業集中人力和精力系統進行核對和核實并集中解決，屬于企業的一個不能少，屬于職工一個也不留。同時，資產管理中心也對住宅類的存續資產有一個全面、客觀、真實的掌握。

2、有利于核銷不應納入存續資產管理序列的資產

集團公司整體改制工作時間緊，工作量大且內容復雜，短時間內要把企業多年來的資產問題核實清楚且要辦理相關證件，確實不是一件容易的事。在清產核資的過程中不可避免地出現了把企業承租的土地、房產或者屬于集體企業的資產混入本企業資產的現象，中介公司只核實資產是否符合改制要求而不問資產的來源和所屬，把不能納入改制范圍的資產一并劃入了資產管理中心。通過資產實物確認和驗收，把產權清晰、歸屬明確、沒有爭議的資產從存續資產序列中核銷掉，從而促進對存續資產的真實掌握。

3、有利于對存續資產按使用性質進行劃分，以利于折舊、攤銷費用的合理提取

土地、房產類存續資產很大一部分是企業生產經營所需的辦公樓、生產樓、加工中心、實驗樓。從產權角度講，劃入中心就屬于資產管理中心了，用別人的東西就要有償付費。有償使用費多少為好，既要考慮企業的心理承受能力，也要考慮企業的經濟承受能力，同時還要考慮關聯交易的監管要求。通過實物的確認和驗收，把存續資產按使用性質劃分為生產經營、住宅、對外出租三類，就是考慮收費的合理性。對于企業必需的生產經營類的資產就只考慮折舊和攤銷，以降低企業經營成本；對用于對外出租的則以市場價格為基數進行計算，經營所得主要歸資產管理中心，企業獲得應有的管理費用；對于為職工服務使用的住宅類的門房、配電室、水泵房等配套設施則按折舊計提。

4、有利于對存續資產的完整性和合法性進行確認

土地、房產類存續資產以2013年12月31日為基準日劃入資產管理中心，只是從財務賬面上進行了移交，但實物究竟如何，只能是原主體企業自己清楚了。據了解，有些土地由于資料不完整或長期不進行生產經營，被周邊村民不斷蠶食，有些村民已把這種蠶食當作自己的成果到政府有關部門討要說法，個別村民甚至已開始辦理土地使用證，已從事實占有發展到合法占有，資產的完整性和合法性受到嚴重威脅。通過存續資產的實物確認，把所有資產捋一遍，哪些資產已受到威脅，哪些資產事實上已被別人占有或占用，哪些資產存在法律糾紛，哪些資產通過努力還可以要回來，哪些資產已根本無回歸的可能。各種情況了然于胸，確保國有資產不受損失。

5、有利于加強對存續資產管理工作的宣傳

什么是存續資產？存續資產包括哪些？存續資產是否就是不良資產？公司改制為什么要重新登記產權？為什么幾代人置辦的資產會劃給別人？為什么有的土地或房產劃為存續資產，有些就不劃入呢？為什么改制就必須把國有劃撥土地改性質為國有出讓土地？存續資產有沒有可能再回歸到原主體企業？相信，以上疑問在大部分的改制企業里都存在。由于集團公司整體改制時間要求緊，又有大量的資產需按照要求取得產權手續，而這種產權手續的取得需要大量的支撐性的證件和文件作為依據，還需要政府有關部門的層層審批，有這樣的疑問就不足為奇了。通過資產的實物確認，要走遍所有的相關企業，這個過程本身就是一個答疑解惑的過程，也是一個宣傳政策的過程，同時，還是一個鼓足干勁的過程，也是一個為簽署物業有償使用協議鋪路搭橋的過程。

6、有利于存續資產的規范處置

存續資產的管理需要資產管理中心和原主體企業雙方的共同努力。資產管理中心負責的是產權和價值管理，原主體企業負責的是實物管理和使用管理，同時，還負責有關權屬證件的管理和完善。有些單位利用存續資產財務賬面移交而實物還未確認的時機，不執行集團公司有關存續資產過渡期管理的有關規定，擅自作主，低價出售、抵賬、轉讓、變賣、抵押等，使國有資產流失的風險嚴重加大。通過資產的實物確認和驗收，把個別單位的本位主義思想統一到集團公司的改革要求上來，確實需要處置，應通過資產管理中心經集團公司授權，按有關程序進行。

7、有利于對存續資產的盤活、開發、確權辦證工作進行指導

存續資產有些是正在使用，有些是長期閑置，有些是正處于開發階段，但無一例外都在權屬證件上存在“瑕疵”。要么是土地性質還沒有從國有劃撥變為國有出讓；要么是土地和房產兩證不匹配；要么是有土地證無房產證等等，不一而足。通過資產的實物確認和驗收，對這類問題進行歸整，對閑置資產摸清原因，看能否對癥下藥把它盤活；對正在開發項目的投資風險進行分析，使開發工作處于可控。確權辦證工作則分類區別對待，同一地區的，要進行經驗交流，取長補短，少走彎路，需要集團公司協調和支持的，應該支持，加快辦證的力度和速度，促使資產盡快“回歸”。

8、有利于加強原主體企業對存續資產實物的管理

存續資產的管理是一個新課題。所謂新，是因為從財務層面上劃歸為集團資產管理中心，而實物的利用和管理又歸原主體單位，如處理不當，資產很有可能處于管理“真空”狀態。資產實物確認驗收的過程也是一個對原主體企業的存續資產管理工作進行業務指導和監督的過程；同時也是一個明確雙方職責和權利、劃清管理邊界的過程，通過這個過程要使原主體企業明白：哪些屬于他們的管理權限，哪些工作由他們主導，哪些工作由他們配合；對存續資產的管理需要怎樣做，做到什么程度，具體標準是什么。一定要求做到思想不亂、工作不斷、管理無真空、國有資產不流失。

9、有利于收集對存續資產管理的合理化建議

管理包含了決策、指揮、監督、服務等職能，是一個自上而下、自下而上的反復過程。基層單位對存續資產的管理有許多值得肯定的意見和建議，在資產的管理和使用中積累了許多成熟的經驗。了解和掌握他們的意見和建議對于制定切實可行的政策和管理提升有重要意義；對中心積極、及時地辦理權屬證件有很大的借鑒意義；對于中心如何有效地、合規合法地開發和利用資產實物有一定的參考價值。

10、對于存續資產的“回歸”有很大的推動作用

在存續資產的構成中，有很大一部分屬于因時間關系而來不及確權的項目，假以時日，權屬證件是可以辦齊的。成立資產管理中心很大的一個目的，是要讓這些暫時不具備進入股份公司的資產經過“孵化、培育、優化、確權”的過程，使其具備進入股份公司的條件，也就是這些列入資產管理中心的存續資產其最終目的是在條件具備的情況下使其重新投入原主體企業，不只是能夠實物應用，而是“名至實歸”，不只是滿足于企業的生產經營，而且還要作為資本注入，使其成為股份公司資本的一部分。通過資產的現場實物確認，把資產的實際情況摸清，分門別類地進行管理，讓有關企業不要因為資產被劃入資產管理中心而想不通；不要因為簽署物業有償使用協議而不理解，要像以往一樣，以主人的心態，加快辦證確權的力度和速度，加快存續資產的“回歸”；要像以往一樣，積極加快項目的開發力度，保證國有資產的保值增值。

存續資產的管理是一個漫長的工作過程，也是一個時不我待的工作節點。說它漫長，是因為在存續資產的構成中，有許多資產根據現形政策辦理權屬證件的難度會非常大，甚至是不可能辦下來，對這類資產就要像其他固定資產一樣進行常態管理；說時不我待，是因為存續資產構成中，有許多通過自身的努力可以辦理權屬證件，然后以資本方式及時地重新注入到股份公司中去，保證國有資本的價值最大化。

實物資產的現場確認是存續資產管理工作的一個分水嶺，它是存續資產管理從政策制定、財務劃轉、理論探討走向實踐的一個標志。通過這個過程，我們可以完整地、系統地、客觀地、科學地掌握存續資產的實際情況，以利于對存續資產分門別類進行管理；通過這個過程，可以使原主體企業明白自身的定位，以便積極、及時地確權辦證；可以使我們明白存續資產應如何委托管理，如何有償使用；資產實物的確認過程也是一個對基層單位存續資產管理工作把把脈、量量溫的過程。

總之，通過對土地、房產類存續資產實物的確認驗收，全面掌握存續資產，充分發揮資產管理中心存續資產的“管理中心”、非經營資產的“轉化中心”、優良資產的“培育中心”、低效資產的“加工中心”、困難企業的“緩沖中心”的作用，政策和實踐相結合、機關和基層相結合，把存續資產管出價值、管出效益。

[1]張麗：對企業改制后存續固定資產的管理及處置利用的初步探討[J].鐵路采購與物流，2014（6）.

[2]何柏帆、金偉飛、胡文范：存續資產的經營與管理[J].中國保險，2005（8）.