房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的鏡像關系和汲水理論

樊占軍

（河南五建第三建筑安裝有限公司，河南平頂山 467000）

連續(xù)多年的國民經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)是國民經(jīng)濟兩大支柱產(chǎn)業(yè)，兩大產(chǎn)業(yè)帶動了國內房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，并在國家經(jīng)濟中占著非常重要的比例。房地產(chǎn)經(jīng)濟、建筑經(jīng)濟對國民經(jīng)濟乃至國家發(fā)展來說，至關重要。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟

從物理角度上講，房地產(chǎn)是包括建筑造型以及結構等的外表形象。從經(jīng)濟角度來講，運用經(jīng)濟眼光觀察、研究建筑物，運用經(jīng)濟學語言描述實際物體，房地產(chǎn)經(jīng)濟正是如此。為了促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，增加國民收入，近年來國家大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，隨之而來，房地產(chǎn)經(jīng)濟為我國創(chuàng)造了極大的經(jīng)濟收入，這是其他任何行業(yè)無法比擬的，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)解決了一大部分人的就業(yè)問題，緩解了國家就業(yè)壓力。[1]房地產(chǎn)行業(yè)帶來的各種增值，同時，帶來的各種風險，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟。循環(huán)經(jīng)濟就是從生產(chǎn)到流通、從流通到消費、再從消費到生產(chǎn)的這種周而復始的循環(huán)過程。一般來說，一個循環(huán)周期中，生產(chǎn)、消費、流通出現(xiàn)在獨立的經(jīng)濟部門，至于建筑，很難定義是流通部門還是生產(chǎn)部門，因為流通產(chǎn)業(yè)中并沒有建筑流通這類業(yè)務，并且建筑通常是通過承包進行的，也就是說不需要流通環(huán)節(jié)，但是建筑物所有權的轉讓屬于流通，就此而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟與該類流通有一定的關系，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就是與該類流通有關系的產(chǎn)業(yè)。[2]

二、建筑經(jīng)濟

建筑經(jīng)濟學的研究內容包括：建筑經(jīng)濟學的性質、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經(jīng)濟問題，建筑企業(yè)的經(jīng)濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經(jīng)濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經(jīng)濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎上改善生產(chǎn)關系，最終為促進建筑生產(chǎn)技術的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經(jīng)濟效果。

三、提出房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟的鏡像關系

廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟是指房地產(chǎn)相關經(jīng)濟范疇，其可以是獨立的經(jīng)濟體，也可以與其他任何產(chǎn)業(yè)相互交叉和關聯(lián)。建筑經(jīng)濟則是指在建筑領域，對建設項目經(jīng)濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行評價時，多從可建設用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經(jīng)濟指標入手。[3]為了方便講房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產(chǎn)生的影像。從這個角度上來講，建筑經(jīng)濟是實在的、活動的人和物，而房地產(chǎn)經(jīng)濟則是產(chǎn)生的影像?？梢詮囊韵氯齻€方面具體論述二者之間的鏡像關系。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的關系

建筑企業(yè)是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主體，而產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產(chǎn)企業(yè)。一個完整的過程應該是，首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目立項、批準，之后，建筑企業(yè)進行生產(chǎn)，接下來，轉化為建筑產(chǎn)品乃至房地產(chǎn)產(chǎn)品，最終，房地產(chǎn)企業(yè)對建筑產(chǎn)品進行銷售活動。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營活動和建筑生產(chǎn)活動的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經(jīng)濟活動進行整合，房地產(chǎn)企業(yè)更多地是從事高端經(jīng)營管理，通過前期業(yè)務人員、工程現(xiàn)場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產(chǎn)活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產(chǎn)品，成型的建筑產(chǎn)品再配上建筑企業(yè)的組織經(jīng)營管理，最終構成建筑企業(yè)的日常生產(chǎn)活動。[4]

（三）房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)緊密聯(lián)系，息息相關

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產(chǎn)活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)是兩大產(chǎn)業(yè)的交叉點?？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)活動就沒有房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動，同時，沒有房地產(chǎn)業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產(chǎn)，兩者關系密切，共同承擔起了國民經(jīng)濟中重要的一部分。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟汲水理論分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經(jīng)濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經(jīng)濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經(jīng)濟回復正常的一種活動政策，其是應對經(jīng)濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟。建筑經(jīng)濟好像是打井，而房地產(chǎn)經(jīng)濟及其產(chǎn)品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。

（一）優(yōu)質資源有限，循環(huán)資源無限

一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產(chǎn)資源，表現(xiàn)價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千；水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現(xiàn)循環(huán)。與水資源類似，房地產(chǎn)產(chǎn)品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產(chǎn)品壽命到期再生產(chǎn)，同樣可以達到循環(huán)；水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現(xiàn)平穩(wěn)。這個經(jīng)濟規(guī)律放在房地產(chǎn)方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現(xiàn)出單邊平穩(wěn)上升，上漲。[5]

（二）打井活動是實實在在的生產(chǎn)活動必然具有實實在在的內在價值

打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產(chǎn)活動也具有同樣的性質，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產(chǎn)銷售中，建筑企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的價值就附加在房地產(chǎn)經(jīng)濟之中，通過銷售得以實現(xiàn)；通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，表象為房地產(chǎn)價值在逐年升高。

房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的“打井取水”的理論，來描繪相對復雜的房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象呢？可以這樣說，雖然優(yōu)質水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現(xiàn)象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內市場還是國外市場，房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調節(jié)。中國是一個很大的房地產(chǎn)市場，在市場經(jīng)濟和農(nóng)村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現(xiàn)。盡管有時在人為的調控下會表現(xiàn)出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。

[1]閆新紅.論房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011(8).

[2]吳永強.試論建筑經(jīng)濟與住宅產(chǎn)業(yè)化[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2010(3).

[3]王朝旭，馬 珺，等.經(jīng)濟基礎知識[M].北京：中國人事出版社，2013.

[4]劉 暢.房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的鏡像關系和汲水理論[J].建筑與發(fā)展，2011(7).

[5]平狄克.微觀經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2001.