“營改增”后房地產企業的稅務籌劃

○張偉巍

（綠地集團中原房地產事業部 河南 鄭州 450000）

一、營改增背景分析

隨著我國經濟的發展，營業稅表現出許多弊端，不能抵扣、稅率高、存在重復征稅等問題，嚴重影響了服務業發展，營業稅改征增值稅成為發展必然。

2011年，經國務院研究同意，國家財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。上海交通運輸業和部分現代服務業首先開展試點。自2012年8月1日起至年底，營改增試點城市擴展到10省市。到2013年8月1日，營改增在全國范圍內施行。從2014年1月1日，鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改征增值稅試點，2014年6月1日，電信業納入營改增試點范圍。

截止到現在，國家營改增試點行業主要包括郵電服務業、交通運輸業、信息技術服務、有幸動產租賃、文化創業產業等多個現代服務業，按照規劃要求，“十二五”期間要完成“營改增”任務，預計今年年底對房地產行業完成營改增工作。

房地產行業涉及的面較廣、關系較為復雜，房地產項目成本費用構成復雜，涉及的稅收種類較多，房地產企業營改增一直沒有試點，方案尚未出臺，足見房地產行業營改增難度大，阻力之大。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現，超過90%的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。

房地產行業有其自身的特殊性，開發周期較長，主要資金來源于銀行貸款，成本與收入周期間隔較長，在房地產企業試點營改增要科學處理好銷項稅額與進項稅額不匹配的問題。

二、房地產企業營業稅改征增值稅面臨的主要問題

一是稅率問題，如果采用正常17%的稅率，很多房地產開發企業認為稅負較高，綜合看來，要高于原營業稅稅率5%，據測算，房地產開發企業成本部分是不能取得增值稅專用發票的，這就導致部分項目不能夠抵扣。綜合考慮成本、土地稅費等問題，房地產企業可抵扣的項目不多，實際稅率將達到6%~7%，遠高于原來的5%的稅率，增加了房地產企業的負擔。二是房地產開發企業涉及的抵扣項目較多，需要分門別類詳細計算，這也就增加了房地產開發企業的財務管理成本和會計核算成本。增值稅對會計核算要求更高，因為增值稅是價稅分離的。這就需要財務人員要提高自身水平，及時學習新的改革方案，做好調整適應工作。三是房地產開發企業庫存較多，營改增的銜接問題較為復雜。在國家宏觀調控和市場自發調控下，房地產面臨的形式較為嚴重，出臺營改增方案，必然會增加房地產開發企業成本控制的難度。

與此同時，我們要看到房地產開發企業營改增，帶來的不僅僅是稅負的變化，對于房地產開發企業優化財務管理行為、探索新的經營模式、規范市場行為等都有著巨大的影響，有利于房地產開發企業的長遠發展。具體分析，房地產開發企業和建筑承包企業在進行采購時，可以杜絕在原材料采購和接受勞務過程中缺乏發票的現象，在土地購置階段擁有增值稅發票，不僅可以降低企業成本，還有助于企業拿地更加透明化，降低拿地成本。

三、營改增對房地產企業稅負的影響分析

1、建筑安裝成本抵扣較為困難，房地產開發企業稅負較高

建筑施工是房地產的上游企業，受營改增的影響會波及到房地產開發企業。主要是無法取得或者部分取得建筑行業的增值稅發票，導致房地產開發企業稅負較重。主要原因是建筑行業的部分勞務和原材料不能取得增值稅發票，目前建筑材料一般由小工廠、雜貨店、私人企業供應，勞務主要是由農民工承擔，本身就沒有什么進項稅額，如果征收11%的增值稅銷項稅額，這些小的微利企業稅負高昂。國家又沒有出臺相應的抵扣標準，導致房地產開發企業可抵扣額較低。

2、土地出讓金（土地成本）是否可以抵扣尚不明確

成本結構是決定房地產開發企業營改增稅負高低的關鍵。房地產業在實施營業稅改征增值稅后，房地產開發企業的稅收是增加還是減輕關鍵在于土地出讓金即土地成本的抵扣問題。若土地購置費用可以抵扣，則解決了房企進項抵扣的主要問題。在房地產開發成本中，建筑安裝成本、土地成本、財務費用相對較大。依據現行政策，土地成本不能抵扣，這就使那些高額拿地的房地產開發企業高額納稅，對于一線城市的房地產開發企業影響較大，三四線城市房地產土地成本占總成本的比重相對較低，實施營改增后，如果抵扣建筑成本，稅負可能會比目前相對較低。從長遠的角度分析，營改增對于房地產開發企業是減輕稅負的，以降低稅負為主要原則。當前，通過營改增的改革，可以使房地產開發企業放棄高價土地，轉向低成本的土地，有助于土地價格的理性回歸。

3、房地產開發企業現金流將受到影響

房地產開發多以項目運作，一般采取預售的方式進行銷售，預售取得收入后就必須預先繳納稅款，由于建筑成本、財務成本隨著建筑工期而增加，這就需要房地產開發企業前期墊付大量的增值稅銷項稅額資金，占用了房地產開發企業的資金流。等年度結束后，根據發生的各項原始成本進行增值稅進項稅額的核算，抵扣銷項稅額。

4、政策尚不明朗，過渡階段房地產開發企業稅務風險較大

當前，房地產開發企業面臨著購進原材料相對較少，但廣告、市場營銷費用較高，抵扣少、稅負重的問題。2015年將啟動房地產領域的營改增改革，根據相關建議，房地產行業的增值稅稅率可能暫定為11%，主要是根據我國房地產業年均增加值占總產值的比重，在此基礎上測算銷項稅、進項稅，比較實行營業稅改征增值稅前后企業稅負的變化，確定此稅率。在過渡期間，在售房地產項目缺少相應的政策指導，如項目已竣工，但部分商品房還未銷售，銷售款如何繳納稅費等，已銷售房地產項目，后又退回重新銷售的如何處理等等，房地產開發企業面臨的稅務風險較大。

四、房地產開發企業納稅籌劃研究

1、加強增值稅發票管理，及時取得相應可抵扣發票

實施營改增后，房地產開發企業要加強增值稅發票的管理和使用。實施專人保管和專人開具。要提高內部管理水平，加強稅務知識的學習和培訓，加強對材料的采購過程中票據的管理，加強與建筑企業的溝通協調，及時取得增值稅發票和相應抵扣票據。房地產施工領域競爭激烈，建筑企業難以通過提高承包價格將營改增所承擔的稅負轉嫁給房地產開發企業，這就會從工程質量上來轉嫁稅務風險。這就要求房地產開發商要選取就有正規資質的，符合增值稅納稅人資格的施工企業，在確保工程質量的同時為將來自身增值稅的抵扣創造條件。

2、規范財務管理和會計核算，梳理相關經濟活動

對于房地產開發企業，要實施稅務籌劃，必須做好財務會計核算工作。要進一步梳理相關業務流程，找準相關風險控制點，對于土地、施工建設、融資等環節，對于可抵扣進項稅額和銷項稅額進行梳理。規范企業的財務管理、籌資管理、融資管理和預算管理，圍繞營改增進行科學管理籌劃，找準控制點，進一步降低企業稅負。適時將部分業務進行服務外包，合理實現稅務籌劃，有效實現稅費的轉移。房地產開發企業實施營業稅改征增值稅后，相關會計科目的設置和賬務處理程序將比原來復雜，要提前對財務會計人員進行培訓，優化財務核算，對內部業務系統、財務核算系統進行優化升級。提前做好申報程序上的準備，按時納稅申報，依法提報各項會計材料。稅務籌劃應具備可行性，房地產開發企業要充分結合自身實際，確保滿足實施籌劃方案的條件。房地產開發企業所處的環境和稅收政策法律法規都不是一成不變的，財務稅務人員應及時關注相關政策的變化，利用好稅收政策，讓稅收籌劃方案保持一定的靈活性。

3、商業地產和住宅項目同時開發，滿足客戶需求

國家近年來對房地產的調控力度較大，房價趨于市場化。普通住宅價格近一年來環比下降幅度較大，房地產開發企業的高稅負很難通過價格轉嫁給住宅消費者，這就要求房地產開發企業多角度看待產品多樣化的問題，商業地產需求量較大，定價權多掌握在開發商手中，而且商業地產的消費者通過獲得地產的增值稅發票，可以進行抵扣，降低稅負，所以房地產開發企業可以通過增加面對企業客戶的銷售，轉嫁部分高額稅負，降低相關成本。房地產開發企業要利用營業稅改征增值稅，實現自身的轉型升級，優化產品結構和種類，向多業態發展，降低稅務風險。

4、優化銷售方式，合理利用稅收優惠政策

營改增后，增值稅和土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種，房屋的銷售價格直接決定了增值稅的稅負。制定合理的銷售價格不僅可以降低時間成本和資金成本，還可以增加銷售量，降低稅負。在制定相關銷售價格時，要考慮各項成本費用外，要注意增值額與扣除項目的關系，找到稅率的臨界點，合理降低銷售價格，有時收入雖然減少了，但是利潤可能增加了。要創新銷售方式，在委托銷售的方式下，可以有效減低土地增值稅率，以低稅率計算土地增值稅。要充分利用稅收優惠政策，積極申請減免。利用增值稅稅收優惠政策，通過加大建筑安裝成本，增加扣除項目金額，將土地增值率降低到20%以下，即可免征土地增值稅。通過設立獨立的物業公司或者銷售公司，降低相關費用支出，達到降低稅負的目的。

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