SOHO中國站在互聯網肩膀上轉型

本刊記者│苗野

SOHO中國
站在互聯網肩膀上轉型

早在2014年12月，潘石屹就曾劇透過將有一個意義非常重大的O2O產品推出，并表示這是SOHO中國繼2012年提出由散售轉為持有出租物業的商業模式之后的第二次重大戰略轉型。他甚至堅信，這一產品將像蘋果公司產品一樣改變整個人類生活和工作的方式。

O2O平臺上的資源革命

經過一年的籌劃，SOHO中國的首個互聯網產品SOHO3Q面世，這將是SOHO中國互聯網轉型的關鍵。正如潘石屹所言，SOHO中國作為一家傳統的房地產公司所擅長的是線下，蓋房子、裝修、買家具都有豐富的經驗可供借鑒，但到了線上一籌莫展，別人講的O2O是online 2 offline，而SOHO中國要做的O2O是offline 2 online。因此，潘石屹在缺乏經驗的情況下只給SOHO3Q的籌建團隊提了兩個要求，一是要能線上訂辦公室，二要能線上支付。

2月1日，位于北京望京SOHO和上海SOHO復興廣場的兩家SOHO3Q正式開門迎客，兩個項目各辟出三層樓共1500個座位，同時開始接受線上選座、預訂、下單、付款等。開門迎客當天，SOHO3Q表現搶眼，吸引了不少知名公司前來體驗，包括美團網、施耐德、觸控科技、四萬公里等。此外，SOHO3Q還與風靡全球的筆記應用印象筆記（Evernote）合作，為所有用戶免費贈送長達6個月的印象筆記高級賬戶，讓工作更高效便捷。

踏入SOHO3Q的辦公區，純白的背景墻和透明的玻璃成為其主色調，有裝飾點綴的開放式辦公區域，有被透明玻璃隔開的獨立辦公室，有大小各異滿足不同愛好需求的會議室，不論選擇何種辦公環境，在潘石屹看來，SOHO3Q的原則就是“不能封起來”。

SOHO3Q作為互聯網產品，其最重要的精神就是“跟別人去分享”。少則一周，多則三個月，小到一個工位，大到一間辦公室，隨時隨地在手機移動端可預約選位和付款，享受WIFI、復印打印、會議室、咖啡等基本辦公服務，只需帶手機和電腦就可隨時來工作——這就是SOHO3Q的主要內容。

潘石屹表示：“當移動互聯網把整個世界沖擊的七零八碎時，我們重新思考人到底需要什么樣的空間？SOHO3Q是SOHO中國在互聯網時代的新探索。我們希望這個產品是多元化的，把不同的人匯集到一起，分享他的思想，分享他的智慧，也可以來分享空間。移動互聯網的飛速發展，催生了新的辦公需求，人們需要辦公更靈活、便捷。由于SOHO缺乏互聯網運營的經驗與技術，SOHO3Q產品今天剛剛推出來，適合不適合，我們也要虛心聽取大家的意見。”

張欣稱，她過去花大把時間來買地蓋樓，現在需要花更多精力考慮消費端需求，怎么讓更多的人來租用辦公樓，怎么建造更智能環保的大樓來滿足移動辦公時代的新一代用戶。現在，中國有一個很流行的思想改變，那就是，人們不愿意租下一整棟樓，而更傾向于有一個移動的辦公空間。

正是這些碎片化的移動辦公需求，堅定了潘石屹、張欣力推SOHO3Q的決心。SOHO3Q提供了一個現代化的共享辦公空間，與現有的傳統辦公室不同，它是移動時代的辦公。在這里，人們可以自由選擇辦公的時間和空間，讓辦公變得更加靈活。

事實上，SOHO中國是次轉型，與潘石屹“取經”美國互聯網創新模式密切相關，特別是其中一家名為WeWork的公司提供的短時租賃辦公模式。WeWork的商業模式是“用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創企業和小公司收取會員費”。2014年12月，WeWork宣布完成一筆3.55億美元融資，估值沖高至50億美元。

而另一個于1995年進入中國，并將北京燕莎中心作為其在中國經營的第一家商務中心的全球最大的服務式辦公室運營商——雷格斯，也是SOHO3Q效仿的對象。在雷格斯所有企業都是按月計算，根據企業的人數來計算租金。辦公區內集中了打印、復印、傳真、公共會議室等功能，有專人負責，這些設備都按次數或者時間收費。這家公司目前在中國近30座城市廣泛布局了90余個項目。

潘石屹稱，他會先在SOHO項目試點SOHO3Q，等成熟后會把這個產品帶到北京和上海以外的其他城市，甚至其他國家。SOHO3Q產品的擴張將通過物業租賃和收購進行，但也不排除拿地開發。SOHO3Q擴張所需資本投入極少，與房地產開發不是一個量級，投入回收特別快。2015年，SOHO中國將在8個項目中落地3Q產品。

屌絲與土豪的界線

經過多番的國外考察學習，潘石屹最終確定的互聯網新產品是“一個共享空間內，每個人都是輕松自由的，能夠通過分享釋放自己的潛能”。但是，由于是第一次“觸網”，SOHO3Q產品推出的過程還是頗為“小心翼翼”，因此，在潘石屹看來，現在推出的北京望京SOHO及上海復星SOHO，更像是其“試水”的樣板。

SOHO3Q正式入市后，其租金一直是市場關注的焦點。1月28日，SOHO3Q正式發布了價格，開放式辦公桌1000元/人/周，獨立辦公室1300元/人/周。旋即這個被貼上了互聯網標簽的短租產品被推上了風口浪尖。有觀點認為，決定短租業務生死的是出租率，而聯合辦公又關聯另外兩個因素：性價比和社交。SOHO3Q雖然租期靈活，但1300元/周的人均價格并不親民。而“無為而治”任由三教九流自然形成社交圈的想法也過于一廂情愿。

SOHO中國學習的對象是WeWork，其商業模式是“用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創企業和小公司收取會員費”。

根據SOHO3Q官網介紹，望京SOHO建筑面積達5091平米，包括655個座位，如果滿員的話，那么望京SOHO3Q一個工位的單價是18 元/平米/天。記者通過網上查詢得知，北京望京一帶傳統寫字樓的單價，普遍為6～9元/天/平米，建外SOHO租金為5元/天/平米，朝外SOHO的租金為8元/天/平米。SOHO3Q的租金高出了1倍的價格。

潘石屹說：“定價符合互聯網思維，微利。2月1日望京SOHO3Q開業，僅一天時間，就租出了近一半辦公室。SOHO3Q的APP上線兩小時，蘋果客戶端的下載量達到了1000人。”

然而，小潘的微詞再次遭到了任志強的攻擊。“我下午在這個辦公區轉了一圈兒，問了一圈兒，看著像租下來辦公的都是小潘公司的，弄了一圈都是他自己的人，好像他把房子租出去了。我又問了價格，還挺貴。你要到小旅館里，可能80塊錢就一個床位，160塊錢一天的房間。這一個桌子就得1000～1300元/周。小潘說在這兒咖啡隨便喝，我說點心也隨便吃嗎？（回答是）今天有，明天就沒有了！”

或許是小潘認真聽取了好“基友”任志強的建議，2月份將SOHO3Q的租金給予五折優惠。“這是虧本的買賣，現在的價格大概是虧了20％。”潘石屹說。除了調整租金外，還根據租戶的現實需求，將固定最少租一周改為可以根據實際需求，通過組合選擇租幾天，也可以讓租戶根據自己的喜好，改變辦公室的布局等。為提高產品的靈活性，未來的“3Q2.0版本”將嘗試實行“會員制度”，也將在手機APP客戶端加入“排隊”等功能。

美團創始人兼CEO王興表示自己并不懂房地產，也不知道O2O該怎么和房地產結合，但他看了SOHO3Q的項目之后，認為SOHO在和亞馬遜做相似的事情，亞馬遜是將服務器云端化，而SOHO是將辦公室云端化。亞馬遜的用戶如果對服務器空間有更多需求，只需要動動手指就可以買下更多的服務器空間，而SOHO3Q的用戶則可以隨意擴充自己的辦公空間，可以增加一間辦公室，也可以增加一張辦公桌，這和亞馬遜的云服務器殊途同歸。

3月6日，SOHO中國發布年報稱，期內SOHO中國實現收入4.24億元，較2013年約2.79億元上升52％。管如此，在SOHO中國的營業收入中，租金收入占比僅為6.95％，物業銷售收入或仍是主力貢獻部分。

實際上，潘石屹認為SOHO3Q像所有互聯網產品一樣是“微利”的，并不像任志強所說的那樣。不過，潘石屹也深知SOHO3Q目前只是一個開始，望京SOHO目前用于SOHO3Q項目的空間只有6000平米，2015年還會在北京和上海上線8個SOHO3Q的項目，僅在CBD一個地方用于SOHO3Q的座位就會達到3000個。為了達到任志強所言的“成長空間”，潘石屹還制定了一個學習計劃，每月拜訪10個互聯網企業，學習互聯網思維，到目前為止，潘石屹已經持續拜訪了30個互聯網企業。

據了解，已入市的望京和復星SOHO3Q項目的總面積約為1萬平方米，占SOHO中國總物業持有量的不到1％。因此，潘石屹認為這兩個項目只是“萌芽”，未來依托集團強大的持有量，該產品將獲得更大的成長空間。