2015年 北京商業地產穩中有升

文│高力國際研究部

2015年 北京商業地產穩中有升

寫字樓仍受資本青睞

2014年北京經濟增速盡管小幅放緩，但大致保持平穩。據北京市統計局數據，前三個季度，該市生產總值同比增長7.3％，較2013年同期放緩0.4個百分點；第三產業生產總值增長7.4％，較2013年同期下降0.1個百分點。在此經濟背景下，2014年北京甲級寫字樓市場平穩發展。空置率保持低位盤旋，截至2014年年底為5％，盡管租金略微調整，但仍為全國最高。來源于內資私營企業的租賃需求旺盛，超過跨國企業和國企，占據市場主要部分。

2014年僅一個項目完工入市，即位于CBD子市場的遠洋國際中心二期，為甲級寫字樓市場增添建筑面積5萬平方米的新增供應。

相較疲軟的2013年，2014年租賃需求有所反彈，市場凈吸納量同比上漲近90％至約15.95萬平方米。年內主要需求驅動力為內資企業，特別是來自金融、IT以及服務行業。值得一提的是，內資企業相較管理控制嚴格和租賃預算緊縮的跨國企業，租賃標準更為靈活，審批流程較為精簡。代表性租賃成交包括：葛洲壩在位于CBD子市場的遠洋國際中心二期新租1.9萬平方米；大眾中國在位于望京子市場的頤堤港承租7000平方米；分眾傳媒在位于CBD子市場的招商局大廈續租4000平方米。跨國企業出于對經濟的擔憂而擴張活動有所受限，但仍在積極續租。代表性續租成交包括：大塚制藥在位于東長安街子市場的東方廣場續租2500平方米以及陽獅集團在位于CBD子市場的世紀財富中心續租4500平方米。

截至2014年年底，北京甲級寫字樓租金達人民幣309.4元每月每平方米，同比下降0.5％，主要原因是業主提供優惠措施和租金折扣以期保留優質租戶。CBD區域錄得最大的租金降幅，同比下降2.1％，在一定程度上被新入市項目低于市場平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市場在可供租賃面積有限以及金融企業租賃需求增長的作用下，租金同比增長2.1％。盡管北京市場租金自2013年第一季度錄得人民幣327.9元每月每平米的最高點之后，已歷經連續7個季度的調整，但仍為全國最高。

盡管有大量來自國內和國際機構投資者的問詢及交易搜索活動，北京寫字樓投資市場活躍度較2013年降低，本年度錄得兩宗整售交易。3月北京世紀恒豐房地產開發有限公司以約人民幣11億元從冠城大通股份有限公司購買位于東北三環附近的冠捷大廈。項目竣工后，大廈將包括約2.12萬平方米可出租寫字樓面積。4月，基匯資本以總價9.28億美元（相當于人民幣57億元）收購位于三里屯區域的綜合體項目盈科中心，成為北京近三年以來交易金額最大的整售交易。該項目建筑面積16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、商鋪和服務式公寓業態。

未來幾年，若干定位更合理、設計更現代且品牌組合更多元化的新項目的落成將推動北京優質商鋪物業市場進一步升級發展。

2014年中央經濟工作會議重申經濟發展從重視增長速度轉向著重經濟發展質量和效益。國際貨幣基金組織、世界銀行以及中國社科院皆預測中國2015年經濟增長繼續減速至6.5％～7.2％。隨著經濟增長方式逐步轉變為以服務和內需為驅動，那些高度依賴出口和國外投資的行業或將受到負面影響。然而，北京寫字樓市場前景樂觀，租賃需求繼續受到北京的國家首都地位及其在華北地區的強大影響力的支撐。作為2014年第三產業中增速最快的行業，金融業對于租賃需求增長的推動作用將尤為明顯。

展望未來，分布于四個子市場的六個甲級寫字樓項目將于2015年入市，為市場帶來建筑面積合計約39.5萬平方米的寫字樓面積。新項目包括位于金融街子市場的錦什坊街叁拾伍號、位于望京區域的保利國際廣場T1以及位于中關村子市場的融科資訊中心B座。這些新項目的入市將會緩解其所在區域可供出租寫字樓面積供應緊張的局面，但因需時間被市場吸納，短期內將推升空置率。有鑒于新增項目質優租貴，北京寫字樓租金增長有望在2015年回升。

受益于北京市場穩固的基本面，高租金水平和資本值的增長潛力，北京寫字樓投資市場將繼續受到青睞。然而，有限的投資機會或將導致一些風險容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機會，比如位于豐臺區的麗澤金融商務區和位于通州區的通州新城。資產表現或保持相對平穩，資本值穩中有升，回報率小幅萎縮。

新興區域零售物業迎來快速發展

據北京市統計局統計數據顯示，截至2014 年11月，該市社會消費品零售總額同比增長8.6％ ，城鎮居民人均可支配收入同比增長9.2％。受穩固市場基本面的支撐，2014年北京優質商鋪物業市場保持活躍態勢。年內6個新項目入市，新增零售建筑面積超過80萬平方米。大部分新增供應位于新興子市場，反映出市區傳統商圈以外區域的零售物業市場的發展。需求保持強勁，國內外新品牌進入市場的同時，現有品牌亦在持續擴張。由于新增供應體量較大且主要位于非核心區域，整體空置率略微上升且平均租金有所下降。

2014年北京優質商鋪物業市場迎來2010年以來的供應新高峰：6個新項目開業，建筑面積總計約82.6萬平方米。市場總存量增加至約590萬平方米。值得注意的是，僅有一個新項目位于核心子市場。其余5個項目均位于通州及大興等非核心區域，并且建筑面積占比超過整體新供應的90％，這些項目主要定位于中產階級消費群體及周邊家庭型顧客，包含多個快時尚品牌、較大的餐飲及兒童區域。

2014年北京優質零售物業的市場需求依舊強勁，國內外新品牌相繼亮相且現有品牌持續擴張。凈吸納量錄得約58.3萬平方米，大部分集中在新開業項目。盡管新增供應體量頗大，全市整體空置率同比僅上升3.1個百分點至10.6％。

成熟商圈內，業主通過業態及租戶調整來應對越發激烈的競爭，電子商務的影響及消費者不斷變化的品味。餐飲及時尚業態是年內最為強勁的需求動力。其中，快時尚、休閑服飾和連鎖大眾餐飲品牌尤為積極地向新興子市場擴張。隨著數個大眾連鎖餐飲品牌的多家新店開業，餐飲業態在整體業態中的平均比重有所提升。主要知名的大眾連鎖餐廳，如新元素、太興、外婆家、綠茶及西貝西北菜等均進一步在核心及新興子市場進行擴張。小南國旗下品牌南小館于2014年進入北京市場，在北京SKP（此前名為新光天地）、藍色港灣及金融街購物中心開出新店。時尚業態中較為引人矚目的新開店鋪包括：優衣庫位于世貿天階的新店開業，占地兩層面積達2000平方米；C＆amp；A、 GAP、 Esprit、 Forever 21、 H＆amp；M、 Mango、 Old Navy、優衣庫、 Zara以及New Look在薈聚西紅門購物中心均有新店開業。多品牌集合店市場地位有所提升，D2C、My Play以及Maria Luisa等品牌均在擴張。

截至2014年年底，北京中高端購物中心首層平均固定租金同比下跌4.2％至人民幣826.1元每月每平方米。位于新興子市場且其租金低于現有平均水平的數個新項目拉低了整體平均租金。受益于銷售額增長，租約續簽及租戶調整，核心商圈內的成熟項目租金持續上漲。

2014年北京零售物業投資市場活躍度較2013年有所下降，僅錄得一宗整售交易。基匯資本以總價9.28億美元（約合人民幣57億元）購買盈科中心。該綜合體位于三里屯區域，總建筑面積為16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、 商鋪和服務式公寓業態。盡管國內及海外機構投資者對北京零售物業市場興趣濃厚且積極尋求投資機會，在地段、收益率、結構及其它方面條件適宜的待售項目十分有限。此外，潛在買家與賣家對于資本值的期待存在較大差異。

持續增長的收入水平及消費支出，加之龐大的人口、輻射全國的市場影響力等積極因素將繼續支撐北京商鋪物業市場的發展。基礎設施的完善將進一步推動發展商向城市的非傳統零售區域擴張，使得零售商們能夠進入新的市場區域。根據基礎設施建設規劃，兩條新地鐵線將在2015年投入運營，屆時將有望帶動地鐵沿線零售區域的人流量。

5個零售面積總計約32.7萬平方米的優質商鋪物業將于2015年入市，包括位于核心子市場的項目，如位于CBD子市場的國貿改擴建項目。鑒于強勁的租賃需求有望延續，預計新增供應不會引起整體空置率產生較大波動。然而，位于非核心區域的新項目或將抑制全市整體租金水平的增長，但核心子市場內若干成熟物業的租金在強勁需求的推動下將繼續上漲。

未來幾年，若干定位更合理、設計更現代且品牌組合更多元化的新項目的落成將推動北京優質商鋪物業市場進一步升級發展。核心子市場內，數個高端項目已在建設中。隨著城市交通系統通達性的不斷提升，目前開發程度相對較低的新興子市場有望迎來更快速的發展。