淺談國有荒地使用權轉讓合同公證的幾個問題

王樹德

摘 要：在當前城鎮化建設過程中，為了充分發揮土地效益，解決土地出讓方與受讓方的困惑，杜絕土地和環境資源浪費的問題，有關方面做出了不懈的努力，土地出讓方將閑置的土地進行轉讓就成為嘗試的方法之一。

關鍵詞：荒地；轉讓合同；公證

在當前城鎮化建設過程中，由于開發商或者國家政策調整等方面，開發商通過劃撥、掛牌出讓的等方式獲得的國有土地在不同地方、不同程度上存在著荒蕪的情況，有些地方還比較嚴重，這極大地浪費了土地資源和環境資源。為了充分發揮土地效益，解決土地出讓方與受讓方的困惑，杜絕土地和環境資源浪費的問題，有關方面做出了不懈的努力，土地出讓方將閑置的土地進行轉讓就成為嘗試的方法之一。筆者試舉一案例來說明辦理國有的荒地使用權轉讓合同公證時，如何審查并判定合同的效力、如何使用法律以及如何對當事人進行必要告知等問題。

【案情簡介】2012年9月某縣人民政府土地管理部門以掛牌出讓方式將位于城區一塊30畝的土地出讓給某房地產開發公司，該公司依法取得該土地的使用權，期限為70年。2014年2月公司決定將這塊換地轉讓給劉某進行種植農產品，雙方擬定了土地使用權轉讓合同。合同的主要內容為，房地產公司將這塊土地轉讓給劉某種植高附加值農產品，轉讓價格為100萬元，雙方在約定，在合同簽訂時，劉某要向公司交納50萬元，當公司將所有土地手續辦理齊全，并且經合同雙方驗收合格后，劉某再將剩余的50萬元一次性向公司方面交清。在受理該合同案件時，當事人未能提交有關部門批準的土地使用權轉讓合同文件。

1 合同基本情況

通過對這份合同的審查及對相關背景情況的了解，筆者認為，在辦理這項合同公證過程中，公證員有必要明確一個問題，搞清楚兩個基本問題。

明確的一個問題。即在當事人申請辦理土地使用權轉讓合同公證過程中，并沒有提交有關權力部門批準的、準許房地產開發公司向劉某轉讓國有荒地使用權、允許其種植農作物的批準文件。

搞清楚的第一個問題是這塊土地的性質及其審計到的相關法律規定。由于公司取得的這塊土地是通過掛牌出讓方式取得的，因此根據我國相關法律法規的規定，公證員應當掌握以下幾個方面的情況：

這塊土地是具有國有土地使用權性質的荒地，且自2012年9月至2014年2月一直閑置荒蕪。

國家在法律上規定了土地國有土地使用權出讓的最高年限70年。因此，房地產開發公司向劉簽訂的土地使用權轉讓權期限不能超過70年。

房地產開發公司在土地出讓使用期限內，對上述土地依法有權進行轉讓。，但不得擅自改變用途。

搞清楚的第二個問題是這塊土地的現狀以及其將來的用途。通過當事人提供的合同等有關材料，可以確認的情況是：

這塊土地在當事人訂立土地使用權轉讓合同時是一塊國有荒地；

當事人已經在合同中約定，劉某要對上述荒地進行開荒，并且在開荒后要在這塊土地上從事農產品的種植活動；但是雙方當事人在辦理土地使用權轉讓合同公證手續時，未能提交有關部門批準的同意其在國有土地開荒后用于農產品種植的批準文件。

2 合同適用法律分歧

當合同雙方當事人持上述合同申請公證時，擺在我們公證員面前的問題有兩個，一個是這樣的土地使用權轉讓合同是否具有法律效力？因為合同效力對當事人而言具有重要的意義，關鍵在于其合同是否具有法律拘束力。二是如果能夠對這份合同進行公證證明，那么怎樣適用法律？由于國有土地開荒后用于農產品的種植的土地使用權的性質問題在現行法律中并無明確的規定，因此在談到這份土地使用權轉讓合同是否具有法律效力、如何適用法律條款時，就存在不同的觀點。先就上述問題分別敘述如下：

第一種觀點認為，這份土地使用權轉讓合同沒有法律效力，不能公證。因為這塊土地是國有土地開荒后的耕地，并不屬于建設用地，由于雙方當事人在申請辦理上述土地使用權轉讓合同公證時，未能提交有關權利部門批準的準許土地使用權轉變讓的文件，未履行審批手續，即說明這樣的合同不符合農村土地承包法第37條關于合同生效的強制性條款，顯然這樣的合同不具備法律效力，因此不能進行公證。

第二種意見則相反，這種觀點認為這份土地使用權轉讓合同具有法律效力，可以辦理土地使用權轉讓合同公證。

在當前情況下，房地產開發公司轉讓的這塊荒地是尚未確定使用權的國有荒地，而不是農業用地。按照合同法有關依法成立的合同，自成立時生效的規定，這份合同就應當適用合同法于土地管理法等相關法律的范圍調整，具有法律效力，可以辦理公證手續。

3 合同準確使用法律

筆者贊同土地使用權轉讓合同具有法律效力，適用于合同法與土地管理法等相關法律調整. 物權法第15條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓及消滅不懂產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；為辦理物權登記的，不影響合同效力。 最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題解釋（一）》指出“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在第一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理品準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。另外，2012年最高人民法院《關于國有土地開荒后用于農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》指出，對于不違反法律、行政法規的強制性規定的，當事人僅以未取得土地使用權證書為由請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

土地管理法第40條規定“開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。” 筆者認為，我們至少可以確定或者得出以下幾個方面的事實和結論：

一是劉某從事的農耕行為確實是要對國有土地開荒后用于農業生產種植的行為。

劉某對國有土地開荒后進行農業生產的種植行為并不為土地管理法第40條規定所禁止。

三是土地管理法第40條規定的“經縣級以上人民政府依法批準”的條款，對于劉某與某房地產開發公司簽訂的農產品種植土地使用權轉讓合同，雖然當事人沒有取得出讓土地使用權證書或者未經有關部門的批準，這并不影響土地使用權轉讓合同本身的效力/

綜上所述，劉某與某房地產開發公司簽訂的土地使用權轉讓合同是合法有效的，這是不容置疑的。當事人劉某可以在國有荒地上進行農耕的活動。當然這份合同是適用合同法于土地管理法等相關法律調整的。

4 合同公證告知

筆者認為，公證員還是應當本著未雨綢繆、防患于未然的原則對當事人進行相應的公證告知，這是必要和不可或缺的。在這里，筆者強調的告知內容主要包括：

1、應當向當事人告知簽訂合同與取得國有荒地從事種植業生產時兩個步驟，應當讓當事人清楚地認識到，簽訂土地使用權轉讓合同是當事人意思自治的體現，是符合國家法律規定的，但是要實現國有荒地從事種植業生產的活動，還是應當履行縣級以上人民政府依法批準的程序。

2、應當提醒當事人注意，從事種植業生產的國有荒地是不是地方政府土地利用總體規劃所確定的禁止開墾區，如果是這樣的情況，當然需要履行審批手續.。

3、應當向當事人告知土地使用權轉讓合同的期限限制，超過法律規定的期限，超過的年限無效。即房地產開發公司依法取得了70年的土地使用權，但是其同劉某簽訂的土地使用權轉讓合同的期限仍然不能超過50年。