推進龍文區安置房建設的幾點思考

游秀尋

（漳州市龍文區城市建設開發中心，福建 漳州 363005）

1 現狀分析

2006 年以來，龍文區可安置的拆遷面積為85.5 萬m2，其中選擇產權調換的被拆遷人有4002 戶，建筑面積84 萬m2，占到可安置拆遷總面積的98.2%。目前已安置的只有1413 戶，建筑面積31.3 萬m2，占總數的37.3%。這意味著2006 年以來共有2589 戶，即62.7%的被拆遷人尚未安置。據測算，龍文區（不含碧湖生態園）未安置的被拆遷戶需要安置房30.6 萬m2，目前我區空置和在建的安置房源共有31.2 萬m2，基本能滿足安置要求。但是我區的安置房建設仍處在由項目帶動的階段，安置房建設緩慢，致使被拆遷人過渡期最長的已超過了6 年。隨著城市建設的不斷深入，在今后的5 年，我區的拆遷面積預計又將增加180 萬m2以上，其中可安置的拆遷面積約80 萬m2，這將需安置房源至少90 萬m2，因此加快安置房建設，妥善安置被拆遷人已迫在眉睫。

2 存在問題

我區安置房的供需矛盾十分突出，究其原因主要有四個方面，第一，拆建速度不相匹配是根本原因。安置房沒有超前規劃是關鍵點，許多拆遷項目是限時要求完成拆遷，常常是先拆后建，甚至是先拆遷后騰地再建設，特別是有的項目馬上要拆遷了，安置地在哪里還找不到，而且大多數安置地都需要二次拆遷，這些都導致安置房建設大大落后于拆遷進度，往往一年落后，三年被動，這不僅增加了安置成本，更影響了安置房建設資金的平衡。第二、安置形式難以平衡是重要內因。我區城市建設快，拆遷面積大，而且2006 年以來，98.2%的被拆遷人選擇產權調換的安置形式，選擇貨幣安置的被拆遷人只有1.8%，使安置房的需求不斷加大。第三，建設資金缺口較大是主要瓶頸。對上項目資金常常不能及時到位，而且銀行貸款又受政策性影響較大，使得安置房建設后勁缺失。同時建設標準以及公建配套的要求不斷提高，建材價格上漲，過渡期超過三年過渡費需翻倍等都能導致建設成本的剛性增大。第四，宗族意識根深蒂固是制約因素。在我區的拆遷安置中，農村的宗族意識起到很強的主導作用，就地集中安置成為必須，這給安置地的選址增添了難度；農村多代、多戶同堂的現象非常普遍，拆一套農舍，就需要安置多套住房；農民對實用面積和建筑面積的概念混淆，特別是對安置房的公攤面積（大多在10℅左右）頗有爭議；農村幾代人積累的恩怨矛盾，往往在拆遷安置過程中集中爆發，有的甚至引發社會矛盾。這些都制約了拆遷安置工作的順利進行。

3 思路建議

3.1 適度超前規劃，加快高品質安置房建設

要以拆安匹配的原則確立“以建促拆、先建后拆、快建快拆”的理念，以實現“少過渡、零過渡”為目標，根據過渡規模和拆遷計劃，在做好需求分析和計劃預算的基礎上，科學放量安置規模，優化安排計劃，優先保障資金，加快安置房啟動實施，確保安置房逐步還清舊債，不欠新帳，適度超前。今后要確立“以最好的地段建設高品質安置房”的理念，在充分征求村民意見和召開聽證會的基礎上，預先劃出全區安置地，并提前做好安置房的規劃，率先啟動拆遷和建設。重點將鴻浦豪園（240 畝）、城建中心圳頭安置小區（80 畝）、迎賓路以南九十九灣兩側石倉、圳頭安置地（85 畝）以及潤豐清苑、進賢小區、梧店安置小區、漳華苑、東裕花園等安置小區的實際剩余用地約210 畝，共計615 畝用于龍文區今后5 年的安置地建設安置小區。以上安置房的建成可提供約115 萬m2的房源，足夠滿足今后5 年的拆遷安置需要，因此，當務之急就必須預留安置用地，超前規劃，優先啟動安置地的拆遷，建設高品質的安置房。同時應注重安置小區周邊環境的建設，特別是公園、公共綠地的配套，重點要加快人民廣場、景山公園、潤豐三角綠地的建設，改善宜居條件，還園于民。

3.2 加強資本運作，建立穩定的投融資體制

政府建設安置房，資金來源主要依靠土地掛牌收益，對于安置房建設要依據市場規律，在房地產市場看漲時，要增加財政投入，在房地產市場疲軟時，要利用民間資本，大力推行以BT 為主的籌資建設方式。因此，要多方籌措資金，創新投資體系，逐步建立由財政投入、市場運作、社會參與的多元化投融資格局，建立龍文區自有融資平臺，強化銀行和企業間的戰略合作伙伴關系，以銀行貸款、發行債券、合作融資、企業借款等方式保障安置房建設的建設資金；以精確細分安置房建設的要求、規范、標準為前提，繼續采用BT、代建、合作開發等方式，引進社會資本，減輕眼下資金支付壓力。

3.3 提高補償標準，大力推廣貨幣化安置

在拆遷安置中引導被拆遷人選擇貨幣化安置，使被拆遷戶可使用拆遷補償款自行購置商品房。貨幣化安置不僅能理順產權關系，避免遺留問題，而且能促進住宅建設，活躍房地產市場，增加稅收和財政收入，是雙贏的選擇。

下面，結合進賢小區安置房的綜合建設成本（按建設周期三年）對龍文區的貨幣補償標準進行靜態的經濟分析。

（1）報建及建安成本：2700 元/m2

（2）配套公建分攤：700 元/m2

（3）過渡費：324 元/m2

（4）二次拆遷成本分攤：900 元/m2

（5）合計：4624 元/m2

這意味著當前安置房建設成本至少需4624 元，如果加上利息、三材上漲、CPI 上漲、人工費用增長等因素，安置房綜合成本將達到5000元/m2以上。因此減少產權調換的數量，縮短建設周期尤為關鍵，這就需要提高拆遷補償標準。綜合分析，龍文區的貨幣補償標準應在高于私下交易價格，低于商品房均價的區間內，貨幣化補償合理價格應在4000 元/m2-4500 元/m2之間。從而使被拆遷戶能通過貨幣補償和自籌一點購置商品房。同時，按照居者有其屋的原則，限制被拆遷人的產權調換面積，可控制在人均40-50m2以內，剩余部份必須進行貨幣安置，以減少安置房的需求壓力。在提高補償標準的同時，要加大對違章搶建的打擊力度，配足執法巡查人員，力求將“兩違”消除在萌芽狀態，以降低拆遷安置成本。

3.4 積極探索求新，嘗試多元化的安置形式

①房地分離補償。參照晉江、漳浦的拆遷安置作法，大幅度提高宅基地征收標準，房屋以重置價補償。這不僅在總體上提高了補償標準，還能扼制違章搶建現象。②劃撥安置地自建。按照“一戶一塊宅基地”的原則，按人口劃撥安置地，由村集體牽頭，統一規劃，統一建設。

3.5 超前統籌謀劃，多渠道探索安置房源供應

要建立健全以定向拆遷安置為主、經濟適用房和廉租房為輔的安置房源保障體系。掛牌土地有5%的用地指標用于公租房建設，可調整作為安置房源。對符合廉租房供應條件的被拆遷人，應優先提供廉租房保障，廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合，主要通過發放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力；對符合購買經濟適用房條件的被拆遷人，應優先提供購買經濟適應房的資格。

3.6 加強民生引導，妥善安置被拆遷群眾

現行的安置補償政策難以解決被拆遷群眾今后的生計問題，補償費一旦花光，今后的生活出路就成問題，而且也會引發社會矛盾。因此，應加強政府引導，幫助被拆遷群眾統一用部份拆遷補償款或安置權益進行投資、入股或者購買養老保險等；允許安置權益的市場流轉，促使人流聚集；加強被拆遷群眾的就業培訓，提高職業技能，以確保被拆遷群眾有穩定的生活來源。